Očekujem da će cene nekretnina ostati na visokom nivou

Dva su razloga za to što je region Jugoistočne Evrope jedan od retkih gde je aktivnost investitora i developera u prošloj godini ostala na stabilnom nivou i gde je situacija drugačija od globalnih trendova. Jedan je vezan za stopu prinosa, a drugi za naše tržište, odnosno način na koji se ono koristi. Kada govorimo o komercijalnim nekretninama, šoping centara, ritejl parkova, logističkih centara i poslovnih zgrada kod nas ima onoliko koliko treba, ne samo u Srbiji nego i u regionu. Pritom, mi imamo kulturu korišćenja tih nekretnina na adekvatan način, dok su Zapadna Evropa i SAD prilično krenule da menjaju taj koncept korišćenja – ecommerce je doprineo tome, rad od kuće takođe, da se tamo te vrste nekretnina muče. Kod nas – i dalje ne. Samim tim te nekretnine imaju dobar performans: rade, popunjene su, redovno se servisiraju kamatne stope od strane investitora koji su uzeli finansiranje od banaka, i zato su one i dalje žive i zdrave, objašnjava u razgovoru za Biznis.rs Uroš Grujić, rukovodilac odeljenja za kapitalne investicije za Jugoistočnu Evropu u kompaniji CBRE.

– Tu mislim na sve komercijalne objekte, od ritejl parkova koji su za vreme pandemije pokazali da sjajno funkcionišu jer predstavljaju koncept otvoreno-zatvoreno, do šoping centara kojih kod nas ima tačno koliko bi trebalo, dok ih u nekim drugim zapadnim gradovima, Evropi, Americi, ali i Aziji, ima previše. I poslovne zgrade su kod nas i dalje popunjene na jako visokom nivou, odnosno ima vrlo malo slobodnog prostora, jer ljudi u Srbiji i dalje idu u kancelarije, dok to nije slučaj u pomenutim zemljama. Dakle, nekretnine koje su izgrađene funkcionišu jako dobro – ističe naš sagovornik.

On navodi da je drugi razlog za značajan broj transakcija kod nas to što je stopa prinosa – koja je indikator vrednosti nekretnine i ujedno povrat koji se dobija za nekretninu – ostala na zdravom nivou od sedam i više odsto, čak i do 10 procenata.

– Na razvijenim tržištima je situacija bila značajno agresivnija, gde u jednoj Nemačkoj, Francuskoj, Švajcarskoj, Americi, Japanu u nekim većim gradovima su stope prinosa pale ispod dva odsto. Kamatne stope su skočile i sada investitori finansiraju projekat sa kamatom od šest-sedam odsto, a povrat je dva do četiri procenta! To se kod nas nije desilo. Ono što smo viđali u našem regionu, bez obzira na to koja nekretnina je u pitanju – nisu se kupovale ispod sedam odsto prinosa, a kamatne stope su na svom maksimumu bile šest do sedam odsto. Samim tim je prihod mogao da servisira rashod koji je investitor imao prema banci. Iz tog razloga su kod nas komercijalne nekretnine još uvek interesantne i zato se prometuju – zaključuje Uroš Grujić.

U intervjuu za Biznis.rs rukovodilac odeljenja za kapitalne investicije za Jugoistočnu Evropu kompanije CBRE govori o potencijalu regiona, interesovanju investitora za komercijalne nekretnine, repozicioniranju šoping centara i mogućnostima za širenje hotelskog segmenta. Sa Urošem Grujićem razgovarali smo i o logističkim centrima, uticaju ESG standarda na tržište nekretnina i daljem kretanju kamatnih stopa i inflacije.

Kakav je potencijal regiona Jugoistočne Evrope za izgradnju modernih komercijalnih objekata i kakvo interesovanje investitora očekujete u toku 2024. godine?

– Potencijal je zdrav, pozitivan. Ono što meni nedostaje su proizvodi, odnosno objekti, volja zakupodavaca da prodaju te nekretnine. Oni su zadovoljni povratom koji imaju, zadovoljni su zakupom i prometom, i zato retko ko sada želi da proda. Za one koji se odluče, mi smo tu da im pomognemo i da nađemo najboljeg kupca, ali isto tako smo tu i kada postoji prilika da dovedemo nekog stranca i kažemo mu – ovo je vrhunski šoping centar, sjajan retail park, odlična poslovna zgrada koja funkcioniše na visokom nivou. Zakupci su velike multinacionalne kompanije, tako da kupujete fenomenalnu nekretninu u Beogradu na sedam-osam odsto prinosa, a dobijate kvalitet proizvoda kao u Zapadnoj Evropi, koji plaćate dva do tri procenta..

Koju vrstu nekretnina najviše traže investitori u regionu? Iz kojih zemalja/sektora najčešće dolaze?

– Kod nas je interesovanje investitora išlo fazno. Počelo je 2014. godine sa trendom šoping centara. Tada smo prodali deset do 12 šoping centara u regionu i tada je bio veliki talas kapitala iz Južne Afrike. Oni su pokupovali “more” šoping centara u regionu, a i dan-danas su vlasnici velikog broja. Kod njih je stalno neka kriza – valuta, politika ili ekonomija, i videli su potencijal u ovom delu Evrope, jer u tom trenutku nisu mogli da budu konkurentni sa velikim private equity fondovima iz Amerike, sa velikim bankama iz Švajcarske, sa velikim investitorima iz Nemačke. Samim tim su rekli – u redu, Srbija znači kvalitetne proizvode, Evropu, nemamo konkurenciju, dobra je infrastruktura, i njima je naše tržište bilo jako interesantno. Imali smo taj trend od nekoliko godina gde su oni konstantno kupovali.

Sada smo u fazi poslovnih zgrada. Kancelarije su jako tražen proizvod koji dobro funkcioniše. Mi smo u poslednjih 12 meseci prodali četiri poslovne zgrade u regionu, sa još dve smo u finalnoj fazi, tako da ćemo ove nekretnine klasifikovati kao proizvod koji se trenutno najviše traži. Uz to, uvek se desi poneki promet hotela. Nažalost, nema toliko objekata u hotelskom sektoru koje možemo da prometujemo i očekivanja sadašnjih vlasnika nisu realna. Jednostavno, oni su jako zadovoljni proizvodom koji imaju, samim tim ne prodaju, ali kažu – ako nam ponudite “neku ludu cenu” razmotrićemo. Ipak, nije realno da neki institucionalni investitor dođe i ponudi takvu cenu, jer oni imaju ozbiljnu matematiku i analizu iza svojih postupaka.

Ono gde mi vidimo potencijal je definitivno logistika, koja je u razvoju ovde kod nas poslednje tri-četiri godine, uz ritejl parkove koji su poslednjih deset godina odličan proizvod i kojima se takođe trguje kad ima prilike. Šoping centri su trenutno u fazi repozicioniranja svog biznis modela kako bi bili konkurentni jednoj Galeriji koja je otvorena i ritejl parkovima koji im uzimaju deo po deo. Pokušavaju da se prilagode trendu tržišta, otvaraju neke nove food court-ove, nalaze nove zakupce, prave nove koncepte.

Koliko poslovnog prostora je dostupno u Srbiji i kakav je taj procenat u odnosu na region? Ima li prostora za nove kvadrate?

–  Nešto preko 1,25 miliona kvadrata kancelarijskog prostora je dostupno, kada se posmatra A i B klasa. Veći deo se klasifikuje kao A, ali je to u zdravom nivou gde odnos ponude i tražnje pokriva jedno drugo. Ipak, to je značajno malo u odnosu na Sofiju koja ima gotovo dva i po miliona kvadrata, da ne pominjemo Bukurešt ili Budimpeštu. Zagreb i Beograd imaju sličnu ukupnu ponudu poslovnog prostora od oko 1,2 miliona kvadratnih metara, sa značajnom razlikom što je u Beogradu zabeležen rast ponude od 13 odsto na godišnjem nivou tokom 2023, dok je u Zagrebu ukupno povećanje bilo nešto ispod dva odsto u odnosu na 2022. godinu. Apsolutno ima prostora za još, i siguran sam da će tržište ići u tom smeru.

Kakva je ponuda kancelarijskog prostora u Beogradu i kako se kretala cena zakupa u proteklih nekoliko godina? U prošloj godini je najviše kancelarijskih kvadrata u regionu izgrađeno baš u glavnom gradu Srbije, a zabeležen je i najveći rast ponude.

– Cena zakupa je bila stabilna od 2014. godine, gde je 15 evra po kvadratu bio standard koji se tražio. Cena je u međuvremenu porasla na 17 evra, ali sve zavisi od kvadrature, dužine zakupa, imena zakupca. Maksimum cene je 17-18 evra, a prosek između 15,5 i 17 evra – na tom nivou neki solidan zakupac može da dobije cenu (na primer, za 500 kvadrata na tri do pet godina). Tendencija rasta postoji i inflacija je svakako doprinela tome, ali mislim da će se sada tržište stabilizovati i da nećemo imati neki rast, ali ni pad.

CBRE ističe da je jedna od glavnih odlika tržišta maloprodajnih prostora borba za povratak posetilaca u tržne centre, a od novih projekata na tržištu šoping centara regiona koje je u fazi repozicioniranja najavljena su samo dva. Šta očekujete u narednom periodu? Da li Srbiji još uvek nedostaje šoping centara, kao što se donedavno moglo čuti?

– Nova strategija koju će implementirati zakupodavci je fokus na vreme provedeno u šoping centrima – šta još pored šopinga može da se radi? Samim tim je deo sa hranom (food court) jako bitan, takođe i šta se dešava u hodnicima, da li tu ima nekih akcija… To je neki smer u kome se repozicioniraju tržni centri. Najveći uticaj je definitivno imala “Galerija” koja je došla u Beograd i koja je napravljena zaista sjajno, svetski. Ona je imala dosta jak uticaj na ostale šoping centre kod nas, jer u Srbiji još uvek eCommerce nema taj efekat kao u Zapadnoj Evropi, Americi ili Aziji. Kod nas ljudi vole da prošetaju, da razgledaju, pojedu, popiju, popričaju… I dalje je to na visokom nivou, nisu centri u nekom velikom problemu, ali žele da održavaju sebe u trci i to rade pametno i na vreme, upravo kroz aktiviranje tog socijalnog dela, zabave.

Država je najavila subvencije za renoviranje postojećih i izgradnju novih hotela, povodom izložbe EXPO 2027 koja će se održati u Beogradu. Koliko bi ova podrška mogla da ojača tržište i kako će uticati na cene kvadrata?

– Očekujem da će tržište porasti u smislu hotelskog segmenta i dodatno u smislu rezidencijalnog segmenta, ali na obodu grada, bliže tom kompleksu EXPO i Nacionalnom stadionu. To će biti neko sekundarno rezidencijalno tržište, a broj hotela će se svakako povećati i verovatno će da niknu kao pečurke, uz to što već imamo neke najavljene u Beogradu na vodi, Delta Holding planira Intercontinental, ima još nekoliko najava. Tu je i hotel Jugoslavija u koji treba da uđe Ritz. To će biti velika ekspanzija hotelskog sektora i sekundarnih lokacija za stanove.

Kako će ceo najavljeni investicioni paket u vezi sa izložbom EXPO 2027 uticati na širenje ponude i kretanje tržišta? Da li ima mesta za nove hotele i kako će oni funkcionisati posle izložbe?

– Lično mislim da će za vreme i nakon EXPA biti drugačija situacija, odnosno – dok je EXPO tu hoteli će da ožive, biće puni, ovi sadašnji koji postoje funkcionišu… Bio je u jednom trenutku problem za vreme covida, ali sada država raste, povećava se broj putnika na aerodromu, pa tako i hoteli imaju dobar performans. Mislim da će za vreme EXPA dobro funkcionisati, a posle toga će opet biti nekog snalaženja i repozicioniranja, ali definitivno će biti potrebe za većim brojem, jer se nakon EXPA očekuje dodatno širenje grada i još veći broj turista koji će dolaziti kod nas.

Verujem da će infrastruktura dalje da se razvija, da će metro barem delom da se ”izgura” pošto Beograd zaslužuje metro o kome se priča već 30-40 godina. Ja se iskreno nadam da će se to desiti. Verujem da će se infrastruktura razvijati i rasti, i zbog EXPA i zbog smeru ekonomije u kom se krećemo.

Na tržištima regiona u izgradnji je oko 750.000 kvadrata logističkog prostora, a u poslednje vreme nekoliko velikih kompanija najavilo je gradnju novih logističkih centara u Srbiji. Kako ocenjujete ovaj sektor tržišta?

– Definitivno je veliki potencijal u logistici. Logistički centri su proizvod koji je u Centralnoj i Istočnoj Evropi imao poslednjih 15-20 godina ogroman rast. Mi u odnosu na Češku, Poljsku, Slovačku kasnimo 10-15 godina. Definitivno imamo veći broj upita od zakupaca za ovu vrstu nekretnina, šire se kod nas proizvodne hale, distributivni centri, magacionerski deo biznisa, to je nešto na šta imamo veliki fokus i to je izuzetan proizvod. To je i taj trend “near shoring”, približavanja proizvodnje tržištu.

Velika je konkurencija u ovom sektoru jer sve zemlje oko nas (i šire) znaju koji je potencijal i svašta nude. Ali, mi imamo dobru i jeftiniju radnu snagu u odnosu na neke zemlje EU. Takođe, ecommerce je imao veliki uticaj u Evropi, ali kod nije toliki uticaj onlajn kupovine, iako se širi polako i zahtevaće dodatni logistički prostor.

Koje lokacije su najinteresantnije za logistiku?

– To su uglavnom lokacije po obodu grada – Šimanovci, Dobanovci, zatim deo ka aerodromu se puno razmatra, ali tu ima dosta problema oko vlasničke strukture zemljišta, kao i cene. Srbija van Beograda je uglavnom orijentisana na proizvodnju i laku industriju. Najčešće su to kompanije koje se bave proizvodnjom auto-delova, takozvani komponentaši.

Koliko će uvođenje ESG standarda uticati na tržište nekretnina – ponudu, kvalitet objekata i cenu?

– ESG je skraćenica koja je postala jako bitna u svetu. Mi pratimo taj trend i to se definitivno uzima u obzir i ovde kod nas, iako je fokus uglavnom na velikim tržištima, zbog sertifikacije koju će tražiti zakupci i velike kompanije koje dolaze kod nas, zbog akreditovanja poslovnih zgrada, šoping centara, logističkih centara. Mi u CBRE imamo ESG tim koji je već krenuo da servisira naše klijente u tom procesu sertifikacije, akreditacije i unapređenja poslovnih i ostalih komercijalnih zgrada.

Da li ESG podiže vrednost zgrada? Da bismo tvrdili da određeni aspekti ESG-a, odnosno pre svega standardi održivosti, imaju uticaj na vrednost nekretnine ili stopu prinosa, moramo imati opipljive dokaze, dosta podataka koji to i dokazuju. Još uvek ne postoji, barem ne na našem tržištu, dovoljna količina podataka da bismo mogli sa sigurnošću da kažemo da je održivost sa toliko i toliko baznih poena uticala na stopu prinosa neke nekretnine. S druge strane, prema istraživanjima koje je CBRE sproveo na globalnom nivou, možemo videti da na pojedinim tržištima sertifikovani objekti ostvaruju nešto više cene rente i to bez obzira na godinu izgradnje.

Inflacija se polako vraća u ciljani koridor, ali je još uvek iznad zadatih vrednosti u većini zemalja. Kada očekujete stabilizaciju cena i tržišta, a kada bi moglo da počne snižavanje ključnih kamata centralnih banaka i kako će to uticati na tržište nekretnina?

– Što se tiče inflacije, Evropska centralna banka i Fed najavljuju da bi krajem godine trebalo da krenu da spuštaju kamatnu stopu, i verujem da ćemo tada imati njihovu reakciju na inflaciju. Shodno tome, očekujem da će cene koje sada vidimo, što se tiče stambenih i komercijalnih nekretnina, ostati na visokom nivou. Ne očekujem dodatni rast, ali ni značajan pad. Imamo u poslednjih šest meseci korekciju od nekih deset odsto u stambenom delu, što posle velikog rasta cena u poslednjih šest godina i nije neki ozbiljan faktor. Zato očekujem da kada krene spuštanje kamatnih stopa, a verujem da će to biti krajem godine, inflacija će se stabilizovati i cene će ostati na trenutnom nivou zakupa i prodaje.

Autor: Marko Andrejić

Tekst je objavljen u aprilskom broju štampanog izdanja Biznis.rs