Ulagati u nekretnine ili u hartije od vrednosti?

Aktuelne cene nekretnina u Srbiji i regionu pokazuju umerenu, ali postojanu tendenciju rasta, posebno u gradovima. Indeks cena stambenih objekata u Srbiji skočio je u drugom kvartalu 2025. godine za oko 5-6 odsto na godišnjem nivou, dok prosečne cene u Beogradu variraju, pa dostižu (i prestižu) cenu od nekoliko hiljada evra po kvadratu u zavisnosti od lokacije.

Takav rast, u kombinaciji sa relativno ograničenom ponudom kvalitetnih novih stanova u centralnim zonama, često čini nekretnine atraktivnim za investitore koji traže očuvanje kapitala i stabilan – ako ne i visok – višegodišnji prinos kroz iznajmljivanje.

Nasuprot tome, tržište kapitala u Srbiji ostaje malo i slabo likvidno: tržišna kapitalizacija Beogradske berze je skromna u odnosu na veličinu domaće ekonomije, promet je ograničen, a broj velikih, likvidnih emisija vrlo mali, što otežava ulagačima brzu kupoprodaju ili diverzifikaciju unutar domaćeg tržišta. To znači da, za investitore srednjeg ranga (100.000-1.000.000 evra), direktno investiranje u lokalne akcije nosi veći tržišni i likvidnosni rizik, makar dok ne ojača ponuda i dok se ne pojave veći institucionalni igrači.

Ovo je, ukratko, bila i zajednička poruka učesnika panela „Capital Markets vs. Real Estate“ na ovogodišnjem SEE NPL+ Finance forumu održanom u Beogradu.

Obveznice i državne hartije Srbije nude realne prihode i relativnu sigurnost u odnosu na akcije. Prinosi na dinarske državne obveznice poslednjih aukcija pokazuju nivo koji može da bude konkurentan (ne naročito visok, ali stabilan) u poređenju sa očekivanim neto najamninama i troškovima držanja nekretnina.

Za investitore koji traže likvidniju alternativu nekretninama, kombinacija državnih korporativnih obveznica, eventualno regionalnih ETF-ova i likvidnijih akcija na većim evropskim berzama često predstavlja bolji odnos rizika i likvidnosti nego oslanjanje isključivo na domaće akcije.

Berza „na izdisaju“

Nenad Gujaničić, glavni broker u brokerskoj kući Momentum Securities, naglasio je da se investirana štednja naših građana procenjuje na 70-80 milijardi evra – većina je uložena u gradnju, a četvrtina te sume u finansijsku štednju u bankama, dok tek sitni udeo investira u hartije od vrednosti.

„Pošto je Beogradska berza praktično propala korisnici su se umnogome okrenuli akcijama u inostranstvu, što samo po sebi nije loše, ali je suštinski sa jako male investitorske baze.“

Razlozi za to što je tržište kapitala u Srbiji i dalje nerazvijeno su višestruki: premali broj listiranih kompanija, visok udeo bankarskog finansiranja naspram tržišnog, regulatorne i infrastrukturne prepreke, kao i ograničena kultura investiranja.

Međutim, postoji prostor za promenu – reforme koje povećaju transparentnost, razvoj tržišta obveznica, stimulansi za IPO-e i veći priliv stranog privatnog kapitala (PE/VC) mogli bi tokom nekoliko godina značajno poboljšati likvidnost i ponuditi bolju alternativu nekretninama.

Dakle, za investitore srednjeg ranga u ovom trenutku razumna strategija je diverzifikacija – jedan deo uložiti u nekretnine na atraktivnim mikro-lokacijama zbog očuvanja vrednosti i potencijala najma, a ostatak u likvidnije komponente tržišta kapitala kroz kombinaciju državnih obveznica, regionalnih (ili globalnih) ETF-ova i pažljivo odabranih akcija ili fondova koji mogu da ponude rast i zaštitu protiv inflacije.

„Iako banke jesu tradicionalno više okrenute privatnoj štednji, diverzifikacija je jako bitna kako bi klijenti mogli da imaju više opcija – podela ulaganja na ’ciglu’ ili ’hartiju’ ne mora da bude isključiva, nego da podrazumeva i jedno i drugo“, rekao je Vladimir Đorđević, direktor odeljenja za investiciono bankarstvo i kastodi usluge u NLB Komercijalnoj banci.

Prema njegovim rečima, iako investicioni fondovi na našem tržištu postoje već više od 20 godina, fascinantan je njihov rast u poslednje dve.

„Mladi investitori donose promene i prelivanje iz tradicionalne štednje u ovakvu vrstu ulaganja. Naredne godine obeležiće sve veći izbor alternativa za ulaganje, a taj talas će morati da predvode banke sa svojim ponudama“, istakao je Đorđević.

Na njegove reči nadovezao se Milan Horvat, izvršni direktor hrvatske Fime, sa više od 30 godina iskustva na tržištu kapitala, konstatacijom da „starije generacije ne znaju da ulažu, dok se mlađe same edukuju“.

„Ključni događaj koji je pokrenuo masovno ulaganje građana Hrvatske na tržištu kapitala desio se početkom 2023. godine kada je država izdala takozvane građanske obveznice. Evropska centralna banka je finansirala domaće banke sa oko četiri odsto, što je njima bilo jako povoljno. Izvan svih očekivanja dogodio se bum – 1,33 milijardi evra štednje građana pretvorilo se preko noći u obveznice, i to je svima otvorilo oči. Danas se procenjuje da 50.000-60.000 građana Hrvatske na ovaj način drži svoju štednju“, napomenuo je Horvat.