Alternativni investicioni fondovi sada mogu da ulažu u objekte u izgradnji i građevinsko zemljište

Komisija za hartije od vrednosti donela je Pravilnik o izmenama i dopunama Pravilnika o alternativnim investicionim fondovima, koji je objavljen 5. septembra u Službenom glasniku. Novom izmenom omogućeno je da alternativni investicioni fond može ulagati u nepokretnosti, uključujući i objekte u izgradnji, kao i građevinska zemljišta.

Kako u razgovoru za Biznis.rs ističe univerzitetski profesor i portfolio menadžer fonda Eclectica Capital Nikola Stakić, ovim izmenama omogućava se institucionalni okvir da se u skladu sa Zakonom o alternativnim investicionim fondovima proširi spektar fondova koji mogu da ulažu u različite oblike klasa aktive, uključujući i podsegment tržišta nekretnina koji se odnosi na one u izgradnji.

„Dakle, nije reč samo o finansijskim instrumentima kao što su akcije i obveznice, već govorimo i o jednoj kategoriji takozvanih alternativnih investicija, kao što su, između ostalih, nekretnine. To su fondovi koji u svom investicionom mandatu mogu da budu specijalizovani alternativni investicioni fondovi, da se specijalizuju za određenu klasu aktive“, navodi naš sagovornik.

Na pitanje koliko su alternativni investicioni fondovi zastupljeni u Srbiji i šta je neophodno da ovakav vid ulaganja postane alternativa tradicionalnoj bankarskoj štednji, Stakić kaže da ovakav model investiranja nije ni približno zastupljen onoliko koliko bi trebalo da bude.

„Moramo imati u vidu nekoliko faktora. Neki su sistemske prirode, jer donedavno tržište kapitala nije imalo stabilan institucionalni okvir na bazi kog bi uopšte mogla da se pravi neka strategija razvoja. Sa druge strane, imamo mentalitet našeg prosečnog investitora, ali i brojne psihološke i istorijske faktore, poput onih koji su nam se dešavali devedesetih godina i koji se odnose na gubitak poverenja u finansijske instrumente, naročito one neopipiljivog karaktera“, ukazuje on.

Zbog svega toga je kod domaćih investitora prva pomisao na investiciju – stan, slamarica ili bankarska štednja.

„Štaviše, ogromne svote novca koje se drže u bankarskoj štednji su depoziti po viđenju, koji ne daju nikakvu stopu prinosa. Kada je reč o alternativnim fondovima, oni su u poslednje dve-tri godine dobili neki zamajac, ali mislim da se to radilo iz razloga koji suštinski nisu imali mnogo veze sa investicionom motivacijom, već više sa poreskom olakšicom“, ističe Stakić.

Kako objašnjava, dobar deo investitora činili su ljudi koji plaćaju godišnji porez na dohodak građana, a koji su ulagali u alternativne investicione fondove kako bi dobili poresko oslobođenje.

„Tako smo imali situaciju da sledeće kalendarske godine ti isti investitori koji uplaćuju u decembru povlače sredstva, na primer u januaru, i kvalifikuju se za poreski kredit od 50 odsto. Sada je tu promenjena regulativa i minimalni period držanja investicije je tri godine, što ipak daje neku mogućnost da portfolio menadžeri tih fondova planiraju investicioni horizont, da ne bude samo iz puke poreske motivacije“, ukazuje Nikola Stakić i zaključuje da ova industrija tek počinje da se razvija.

„Možda ne brzinom koju bismo mi iz te industrije želeli da vidimo, ali mislim da pored drugih oblika investicionih fondova i ulaganja alternativni investicioni fondovi u našoj zemlji mogu da imaju svetliju budućnost“.

Šta donose izmene pravilnika?

Izmenama pomenutog pravilnika Komisije za hartije od vrednosti, pod objektom u izgradnji smatra se nepokretnost za koju je izdata pravnosnažna građevinska dozvola, u skladu sa odredbama zakona kojim se uređuje planiranje i izgradnja.

Društvo za upravljanje alternativnim investicionim fondom (DZUAIF) dužno je da obezbedi početnu procenu vrednosti nepokretnosti koju vrši eksterni procenitelj, odnosno lice koje poseduje licencu, u periodu ne dužem od 30 dana pre zaključenja ugovora o prometu nepokretnosti, a ta procena može biti zasnovana:

• na osnovu tržišne (fer) vrednosti u skladu sa MSFI i MRS prema stanju na dan procene, ili

• na osnovu nabavne vrednosti koja je izražena u ponudi investitora (prodavca) pod uslovom da je ponuda izdata najkasnije 30 dana pre zaključenja ugovora o prometu nepokretnosti.

Kako se precizira u ovom dokumentu, DZUAIF je dužan da obezbedi periodičnu procenu fer vrednosti predmetne nepokretnosti tokom celokupnog trajanja izgradnje, i to najmanje jednom na kraju svakog kalendarskog kvartala, počev od prvog punog kalendarskog kvartala koji nastupa po isteku roka od 180 dana od dana ulaganja.

Po okončanju izgradnje predmetne nepokretnosti, DZUAIF obezbeđuje konačnu procenu fer vrednosti od strane procenitelja, pre klasifikacije imovine kao završene nepokretnosti, a ta procena predstavlja osnovu za dalje vrednovanje imovine fonda.

„DZUAIF je dužan da obezbedi periodičnu procenu fer vrednosti nepokretnosti, a najmanje jednom godišnje, sve do dana prenosa prava svojine ili drugog oblika raspolaganja kojim nepokretnost prestaje da bude deo portfelja fonda“, navodi se u pravilniku.

Kako se dodaje, DZUAIF je dužan da nakon svake izvršene procene vrednosti nepokretnosti bez odlaganja ažurira vrednost te imovine u okviru obračuna neto vrednosti fonda (NAV), a najkasnije u roku od pet dana od prijema izveštaja o proceni.