Da li je u Crnoj Gori moguća kupovina nekretnina kriptovalutama?

U vremenu kada kriptovalute beleže svoje rekorde, a vrednost tržišta nekretnina raste velikom brzinom, nameće se pitanje da li je moguće kupiti u Crnoj Gori stan ili kuću, a platiti bitkoinima? Odgovor je – da.

Naime, uprkos tome što Crna Gora još uvek nema regulisan zakon o kriptoimovini, neke agencije nude mogućnost plaćanja nekretnina kriptovalutama. Prema nezvaničnim informacijama, realizovane su i neke transakcije, pa su do kraja prošle godine sačinjena tri notarska zapisa o kupoprodaji kriptovalutama.

„U Crnoj Gori postoje agencije za nekretnine, posebno u primorskim gradovima poput Budve i Tivta, koje nude mogućnost plaćanja nekretnina kriptovalutama, uključujući Bitcoin i Ethereum. Takođe, neki luksuzni rizorti promovisali su ovu opciju u cilju privlačenje stranih investitora. Iako postoje izveštaji o realizovanim prodajama, oni ne mogu dostavljati drugim licima na uvid, pa konkretni primeri nisu široko dokumentovani. Međutim prema nekim nezvaničnim informacijama, do kraja 2024. godine sačinjena su tri notarska zapisa o kupoprodaji kriptovalutama“, kaže u razgovoru za eKapiju Radoš Kuč, osnivač agencije Digitron Accounting.

A kako sve funkcioniše? Kuč navodi da Crna Gora još uvek nema regulisan zakon o kriptoimovini, a kako on nije uvršten u planove Vlade za 2025. godinu, očekuje se da će biti usvojen naredne godine.

„Kada je reč o kupovini nekretnina kriptovalutama, takva trgovina postoji, iako nije zakonski regulisana. Vrednost u kupoprodajnom ugovoru izražava se u fiat valutama, odnosno u evrima, što je i naznačeno u ugovoru. Transakcije se obično završavaju pre overe kod notara i obavljaju se putem digitalnih novčanika, budući da u Crnoj Gori ne postoji menjačnica za kriptovalute. Konverzija se stoga najčešće vrši preko inostranih platformi“, kaže Kuč.

Kako pojašnjava, kupoprodajni ugovor za nekretninu mora biti izražen u evrima, jer je to zvanična valuta Crne Gore.

„Plaćanje kriptovalutama obično se vrši pre overe ugovora, putem blockchain transakcije, koja se može verifikovati u roku od nekoliko minuta. Prodavac potvrđuje prijem sredstava, a notar se oslanja na ovu potvrdu kako bi izdao clausulu intabulandi, kojom prodavac izražava saglasnost da se kupac uknjiži kao vlasnik“, navodi Kuč.

Na pitanje da li stranci uopšte mogu unositi kriptovalute u zemlju i kroz njih finansirati kupovinu nekretnine, sagovornik eKaoije odgovara potvrdno.

„Stranci mogu unositi kriptovalute u Crnu Goru i koristiti ih za kupovinu nekretnina pod istim uslovima kao i domaći građani, ali, kao što sam već spomenuo, zakonska regulativa ne postoji, što stvara pravnu nesigurnost i mnogo nejasnoća. Slična situacija bila je i u regionu, na primer u Srbiji, pre usvajanja zakona. Upravo zato sam se fokusirao na ovu oblast i započeo saradnju s Milošem Praštalom, prvim kripto računovođom iz Srbije. Naš plan je prije svega edukacija, a kada se usvoji zakon, i specijalizacija za tu oblast u Crnoj Gori„, poručuje Kuč.

Kada je reč o plaćanju poreza na nepokretnost, Kuč pojašnjava da od 1. januara 2024. godine Crna Gora primenjuje progresivni porez na promet nepokretnosti, prema sledećim stopama: do 150.000 evra – tri odsto, od 150.000,01 evra – 4.500 evra + pet odsto na iznos preko 150.000,01 evra; od 500.000,01 evra – 22.000 evra + šest odsto na iznos preko 500.000,01 evra.

„Porez se plaća isključivo u evrima, bez obzira na to da li je plaćanje izvršeno kriptovalutama. Poreska obaveza prijavljuje se Poreskoj upravi, a u većini slučajeva notar podnosi poresku prijavu u ime stranke prilikom overe ugovora. Važno je napomenuti da se za novogradnju dodatno plaća PDV. Takođe dužnost notara je i da ugovore o kupoprodaji kriptovalutama dostavljaju Upravi policije i Sektoru za finansijsko-obavještajne poslove (FOJ)“, kaže Kuč.

Kada je reč o kapitalnoj dobiti, ona, kaže Kuč, u teoriji nastaje kada fizičko lice proda imovinu (što mogu biti i kriptovalute) po ceni višoj od nabavne vrednosti.

„Stopa poreza na kapitalnu dobit iznosi 15 odsto, a fizička lica su dužna da podnesu godišnju poresku prijavu najkasnije do 30. aprila tekuće godine za dobit ostvarenju u prethodnoj godini. Ovaj proces može biti složen zbog volatilnosti kriptovaluta i potrebe za dokazivanjem nabavne cene, što zahteva vođenje evidencije o transakcijama“, navodi.

A da li banke dozvoljavaju da sredstva iz kriptovaluta budu konvertovana i položena na račun prodavca pre kupoprodaje? Sagovornik eKapije kaže da banke u Crnoj Gori ne podržavaju direktne transakcije s kriptovalutama zbog nedostatka regulative i strogih pravila, što je donekle dovelo do povlačenja jedne regionalne kripto-mjenjačnice s crnogorskog tržišta.

„Zato danas u Crnoj Gori ne postoje regulisane kripto-menjačnice niti platni provajderi koji posreduju u ovim transakcijama. Međutim, sredstva od kriptovaluta mogu se konvertovati u evre preko inostranih platformi i uplatiti na račun prodavca, ali banke često zahtevaju dokaz o poreklu novca, što može zakomplikovati proces“, kaže Kuč.

Na pitanje o rizicima kada je reč o kupovini nekretnina u kriptovalutama, Kuč pojašnjava da je to više pravno pitanje, na koje ipak ne bi davao odgovor.

„Upravo iz tog razloga, naš prvi cilj je edukacija na kojoj bi, osim kripto računovođa, učestvovali i pravnici s iskustvom u ovoj oblasti“, zaključuje Kuč u razgovoru za eKapiju.

Za kriptovalute prodaju stanove, kuće, placeve i automobile

Kako je nedavno pisao BIRN, na Facebook oglasnom prostoru i brojnim sajtovima za prodaju vozila i nekretnina u Crnoj Gori se za kriptovalute mogu kupiti stanovi, kuće, placevi i automobili. Kriptovalutama se od decembra 2017. mogu plaćati nekretnine u luksuznim kompleksima kompanije Dukley gardens i Dukley residence u Budvi. Ta kompanija nije objavila koliko je nekretnina u luksuznim kompleksima kupljeno digitalnim novcem.

Istraživanje BIRN-a iz decembra 2023. pokazalo je da nekretnine u Crnoj Gori kriptovalutama najčešće kupuju građani Rusije, Ukrajine, Kipra, Ujedinjenih Arapskih Emirata, Izraela i Sjedinjenih Država.

„Najbolje lokacije za kupovinu nekretnina kriptovalutama su Budva, Kotor, Bar, Herceg Novi i Ulcinj“, navodi se na sajtu jedne od agencija za nekretnine koja nudi mogućnost kupovine kriptovalutama.

U septembru prošle godine, iz Ministarstva finansija Crne Gore saopšteno je da, u saradnji sa Centralnom bankom i Komisijom za tržište kapitala, rade na zakonu koji bi regulisao oblast digitalne imovine.