Da li konverzija uz naknadu koči veće investicije?

Konverzija prava korišćenja građevinskog zemljišta u pravo svojine uz naknadu posle 12 godina primene pokazala se kao pravno-politički promašaj, ocenjuje Nacionalna alijansa za lokalni ekonomski razvoj (NALED) u svojoj analizi.

„Država je uspela da naplati manje od 10 miliona evra, dok su izgubljene višestruko veće investicije zbog nemogućnosti gradnje na zemljištu koje se nalazi u režimu prava korišćenja. Dalje unapređenje procedure gotovo je nemoguće, te je najefikasnije rešenje ukidanje naknade za preduzeća koja su zemljište stekla u postupcima privatizacije, stečaja i izvršenja“, navodi se u dokumentu.

To je ključna preporuka analize koja ukazuje i da Srbija u ovom segmentu zaostaje za bivšim republikama SFRJ, poput Hrvatske, BiH i Crne Gore, gde je sličan problem (društvena, potom državna svojina nad građevinskim zemljištem) rešen pre više od decenije, i to besplatno.

„Da konverzija uz naknadu nije uspela potvrđuju i podaci Ministarstva građevinarstva i analiza NALED-a. Lokalne samouprave u proseku su sprovele manje od 15 postupaka, a privrednici koji su učestvovali u istraživanju za potrebe izrade analize kažu da i ne planiraju da pokreću postupak za konverziju, jer očekuju da će plaćati previsoku naknadu od 500.000 evra po hektaru, i smatraju da su već platili fer cenu zemljišta. Trenutno je aktivno svega dva do četiri predmeta po lokalnoj samoupravi, dok ih u 40 odsto gradova i opština nema, što svedoči o veoma slabom interesovanju za konverziju“, kaže advokat Goran Cvetković, član Saveza za imovinu i investicije u NALED-u i osnivač advokatske kancelarije Cvetković, Skoko i Jovičić.

Prema njegovim rečima, prilika je da država tokom najavljenog pojednostavljenja legalizacije u „reformski paket“ uključi i konverziju, jer na „otključavanje“ i nova ulaganja i radna mesta čeka više od 5.000 hektara građevinskog zemljišta.

Potpredsednik Građevinske komore Srbije Goran Rodić smatra da je pravo svojine potpuno u redu, da imate prava na otkup zemljišta čiji postajete vlasnik.

„Ako želite da zidate zgradu, potpuno je po meni u redu da se prati urbanistički plan, da se kupi zemljište. Građevinsko zemljište ne bi trebalo davati besplatno kao što se već radilo u prošlosti. Primer je građenje Belvilla. I sad ima lokacija koje su firme dobijale pre 20 godina, a i dalje su prazne. Ja tu ne vidim ništa problematično“, navodi Rodić.

Aktuelni Ustav iz 2006. godine omogućio je ponovnu privatizaciju građevinskog zemljišta. Posle tri godine Zakonom o planiranju i izgradnji uvedena je konverzija, koja je za građane i deo privrede bila besplatna, ali je država u želji da postigne pravičnost, propisala naknadu onima koji su kupovali preduzeća u postupcima privatizacije, stečaja i izvršenja, kako bi naknada nadomestila razliku između plaćene i pune tržišne cene dobijenog zemljišta.

Kako je broj zahteva bio mali, već 2011. godine je država delimično priznala da je uvođenje naknade za konverziju bila greška i poslednjim izmenama zakona koji reguliše konverziju pokušala da proširi krug lica koja imaju pravo na izuzeće od plaćanja naknade, kao i da ponovo omogući pravo gradnje na zemljištu kroz institut zakupa.

Uvedena je odredba kojom je korisnicima zemljišta omogućeno da dugoročno zakupe od države „sopstveno“ zemljište kako bi mogli na njemu da grade, i to samo u situacijama kada je plac prazan (broj sprovedenih zakupa je apsolutno zanemarljiv).

„Međutim, ni to nije dalo rezultat, najviše zbog odluke Ustavnog suda iz 2013. godine koji je procenio da zemljište koje je kupljeno ne može biti konvertovano uz naknadu ukoliko je ona niža od tržišne cene zemljišta, jer bi u suprotnom bio narušen javni interes (država bi ostala bez prihoda). Lošem skoru u konverziji doprinela je i sama država propisujući komplikovanu proceduru za olakšice, s obzirom na to da zakonske odredbe nisu jasno uredile ko od nadležnih organa utvrđuje pravo na izuzeće od plaćanja naknade“, navodi se u izveštaju NALED-a.

Analiza ukazuje da odluka Ustavnog suda nije prepreka ukidanju naknade – sud nije odbacio mogućnost besplatne konverzije kao neustavnu. Predlog je da konverzija uz naknadu ipak bude zadržana za sportske organizacije, udruženja, preostala društvena preduzeća i preduzeća koja su predmet sukcesije, kada dođe vreme njihove privatizacije.