Godina stabilnosti, profilisanja tržišta i lokalnog kapitala

Srbija je 2025. godinu završila kao najaktivnije investiciono tržište u Jugoistočnoj Evropi, sa oko 340 miliona evra investicija u komercijalne nekretnine i gotovo 40 odsto ukupnog regionalnog volumena. Ovakav rezultat posebno dobija na značaju imajući u vidu prethodno nižu aktivnost uzrokovanu nepovoljnim uslovima za finansiranje.

Ne vidim ovaj nivo aktivnosti kao vrhunac ciklusa, već kao stabilnu osnovu za sledeću fazu. Razlog je jasan – kompresija stope prinosa i korekcija cena približili su očekivanja kupaca i prodavaca. Fokus se ponovo preusmerava na strategije zasnovane na održivom prihodu od zakupa, umesto na tržišne oscilacije. Struktura kapitala to potvrđuje. Regionalni i domaći investitori preuzeli su dominantnu ulogu, čime su povećali otpornost tržišta, dok je učešće međunarodnog kapitala opalo i koncentrisalo se na najkvalitetnije objekte.

Ovako Boško Tomašević, generalni direktor za Jugoistočnu Evropu kompanije CBRE, ocenjuje rezultate srpskog tržišta nekretnina u kontekstu regiona i Evrope. U razgovoru za Biznis.rs on govori o stanju na kancelarijskom tržištu, u sektoru industrijskih i logističkih objekata, i o hotelskoj ponudi Beograda i Srbije, kao i o razvojnim potencijalima i očekivanjima u 2026. godini.

Stopa prinosa u Srbiji i dalje je viša nego na razvijenim tržištima. Da li očekujete dalju kompresiju prinosa u 2026. i šta bi to značilo za cene imovine?

– U prethodnoj godini zabeležili smo smanjenje stopa prinosa u gotovo svim klasama imovine, najizraženije kod prvoklasnih poslovnih zgrada i maloprodajnih parkova i hotela, odnosno u objektima koji su najtraženiji na tržištu. U 2026. očekujemo stabilno tržište, bez značajnijih promena u stopama prinosa.

Imovina koja zahteva veća ulaganja i manje je likvidna neće pratiti dinamiku najkvalitetnijih projekata. U tom segmentu cene će ostati pod pritiskom, odnosno prinosi viši u odnosu na imovinu najvišeg kvaliteta, ali se taj jaz može smanjiti kroz rekonstrukcije, optimizaciju troškova, unapređenje energetskih performansi i aktivno upravljanje – praksa koja sve više postaje standard u regionu.

Sveukupno, ulazimo u fazu u kojoj kvalitet presudno određuje kretanje prinosa i vrednosti. Najbolje lokacije i objekti sa stabilnim prihodom nastaviće da privlače zakupce i investitore, dok će se kod ostalih kategorija vrednost graditi prvenstveno kroz aktivno upravljanje i unapređenje. Upravo ta diferencijacija biće ključna karakteristika tržišta u godinama pred nama.

Kancelarijsko tržište u Beogradu ušlo je u fazu usporene novogradnje. Da li je to znak zrelosti tržišta ili opreza investitora? Koliko su hibridni modeli rada i veštačka inteligencija dugoročno promenili potražnju za kancelarijskim prostorom?

– Beogradsko tržište kancelarija u fazi je stabilnog i održivog razvoja. Ponuda novih poslovnih objekata u narednom periodu biće vrlo ograničena – oko 30.000 m² godišnje, što je znatno ispod nivoa iz prethodnog razvojnog ciklusa. To odražava i zrelost tržišta i oprezniji pristup developera: postojeći prostori se brzo apsorbuju, a procenat slobodnog prostora u objektima A i B klase je oko četiri odsto.

Promene u načinu rada dodatno oblikuju potražnju. Hibridni modeli postali su standard, ali nisu smanjili potrebu za kancelarijama. U danima najveće posećenosti prostori su gotovo puni, što potvrđuje važnost kancelarija za saradnju i produktivnost. Zbog toga kompanije traže bolje pozicionirane, dostupne i funkcionalnije prostore.

Fleksibilni koncepti takođe dobijaju na značaju: u Evropi čine oko petine ukupne ponude kancelarijskog prostora, a očekuje se njihov dalji rast. Beograd prati ovaj trend, uz sve širu primenu analiza koje optimizuju zauzetost i korišćenje prostora.

Uticaj na cene je jasan. Najkvalitetniji novi objekti već postižu zakupnine i preko 20 €/m² mesečno, što jasno odražava ograničenu ponudu i visoku potražnju. U manje atraktivnim zonama pritisak na rast zakupnina je manji, ali u najatraktivnijim lokacijama očekujemo nastavak rasta.

Koliko je prostora za dalji rast zakupnine u Beogradu, s obzirom na visoku popunjenost modernih zgrada?

– U Beogradu postoji prostor za dalji rast zakupnina, prevashodno u najkvalitetnijim objektima i na najboljim lokacijama. Ograničena nova ponuda i snažna potražnja za prvoklasnim prostorom daju prednost vlasnicima takvih objekata, pa upravo tu očekujemo najveće pomake. Istovremeno, aktivnost zakupaca na tržištu odnosi se najviše na obnove ugovora, jer ne postoji dovoljno adekvatnih novih lokacija za relokaciju. Zbog toga se razlika između ponude objekata premium i prosečnog kvaliteta produbljuje.

Industrijski i logistički sektor beleže snažnu tražnju, ali i dalje ograničenu ponudu. Šta je ključna prepreka bržem razvoju – kapital, infrastruktura ili makroekonomska neizvesnost?

– Logističko tržište u Srbiji i regionu raste pre svega iz strukturnih razloga – potražnja je visoka, a ponuda i dalje nedovoljna. U 2026. očekuje se oko 10 odsto rasta kapaciteta na nivou regiona, što potvrđuje dalji razvoj sektora. Kada govorimo o tržištu Srbije, Beograd i dalje predvodi kao glavno logističko čvorište, dok sekundarni gradovi poput Novog Sada, Jagodine, Kragujevca i Niša dobijaju na značaju zahvaljujući unapređenju infrastrukture i dostupnosti zemljišta.

Iako je potražnja snažna, najveći izazovi nisu vezani za finansiranje, već za operativnu izvedivost projekata – nedostatak radne snage, rast troškova izgradnje i energije, kao i potreba za većom efikasnošću. Zato sve više kompanija razmatra outsourcing logistike i automatizaciju, koja zahteva velika početna ulaganja, ali donosi dugoročne uštede. Dodatni problem predstavlja manjak potpuno pripremljenih lokacija – dozvole, zemljište i infrastruktura postali su važniji ograničavajući faktor od same potražnje. Upravo zbog toga i dalje postoji jasan jaz između onoga što tržište traži i onoga što se može brzo izgraditi, posebno van glavnih industrijskih zona.

Sve ukazuje da je logistika u fazi stabilnog rasta. Investitori se fokusiraju na projekte sa najboljom infrastrukturom, brzinom isporuke i održivim operativnim troškovima, a sektor ostaje jedan od ključnih pokretača investicija i privredne aktivnosti u Srbiji u godinama koje dolaze.

Najavljen je značajan rast hotelske ponude u Beogradu i Srbiji pred Expo 2027. Da li tržište može da apsorbuje toliko novih kapaciteta ili postoji rizik od prezasićenja nakon događaja?

– Beogradski hotelski sektor ulazi u period najbržeg kvalitativnog rasta do sada. Turistički promet, popunjenost i nivo cena stabilno rastu, dok dolazak međunarodnih brendova najviše kategorije podiže tržište na potpuno novi standard. U toku je snažan investicioni talas, pa se u različitim fazama razvoja nalazi više novih hotela koji će značajno unaprediti kvalitet ponude i kapacitet grada. Održivost ovog rasta će, međutim, zavisiti od jačanja avio‑povezanosti, jačanja poslovnog turizma, unapređenja gradske infrastrukture i dosledne međunarodne promocije. Ključno je da se sadašnji momentum pretvori u trajno jačanje turističke potražnje tokom cele godine.

Uspehu investicije u hotelski segment doprinosi prepoznatljiv brend, vrhunska lokacija i jasno definisan identitet – objekti koji nude prepoznatljiv sadržaj i stabilnu bazu gostiju bez obzira na sezonu. Beograd gradi imidž kao regionalni centar urbanog i poslovnog turizma, ali to zahteva kontinuirano ulaganje u kvalitet i razvoj ponude.

Kako biste uporedili Srbiju sa Hrvatskom, Slovenijom, Rumunijom ili Bugarskom kada je reč o investicionoj atraktivnosti? Gde smo konkurentni, a gde zaostajemo?

– Svako tržište u regionu ima svoje specifičnosti i prednosti. Srbija je tokom 2025. zabeležila najveći investicioni obim, posebno u kancelarijskom i hotelskom sektoru, zahvaljujući snažnoj ulozi domaćeg i regionalnog kapitala.

U Hrvatskoj se investicioni fokus prirodno oslanja na turizam i maloprodajne parkove, gde potražnja ostaje snažna i u velikoj meri sezonski vođena. Slovenija ima izuzetno nisku stopu slobodnog kancelarijskog prostora, ali veoma ograničenu likvidnost, što odgovara investitorima koji preferiraju stabilnost, ali ne i onima koji traže veći obim aktivnosti. Bugarska beleži snažan razvoj maloprodajnih parkova i kancelarija u Sofiji, uz dominantno prisustvo domaćeg kapitala i postepen ulazak institucionalnih investitora.

U takvom regionalnom okviru, Srbija se ističe kombinacijom atraktivnih stopa prinosa, stabilnog tržišnog okruženja i brojnih mogućnosti za stvaranje dodatne vrednosti, posebno kroz rekonstrukcije, modernizaciju i strateško upravljanje imovinom. Najveći prostor za napredak ostaje u povećanju obima najkvalitetnije, institucionalno spremne imovine.

Zahvaljujući toj kombinaciji raznovrsnih prilika, neprezasićenog tržišta i jasnog potencijala za dalji razvoj, Srbija zauzima jedinstvenu poziciju unutar Jugoistočne Evrope, ali pri tome ostaje deo šireg tržišta čije zemlje imaju različite, komplementarne investicione profile.

Šta će po Vašem mišljenju najviše obeležiti tržište komercijalnih nekretnina u 2026. godini?

– Sve ukupno, 2026. će biti godina jasnog profilisanja, a kvalitet ostaje glavni orijentir tržišta. Razlika između prosečnih i vrhunskih projekata biće sve vidljivija, a odluke investitora i zakupaca sve više koncentrisane na projekte koji nude dugoročnu vrednost i potpunu usklađenost sa savremenim potrebama.

Kancelarijski sektor ostaje jedan od glavnih pokretača. Ograničena ponuda i rastuća potražnja za boljim objektima podižu zakupnine u najatraktivnijim zgradama, dok visoka popunjenost potvrđuje da kancelarija ostaje ključna za poslovanje. Fleksibilni formati korišćenja prostora dodatno učvršćuju potražnju.

Logistika nastavlja da se razvija ubrzanim tempom, i u Beogradu i u sekundarnim gradovima. Fokus se premešta sa cena na operativnu efikasnost, automatizaciju i otpornost poslovanja, što ovaj sektor čini jednim od značajnih pokretača tržišta.

Autor: Marko Andrejić

Tekst je objavljen u februarskom broju štampanog izdanja Biznis.rs