Kada ulaganja u stan pred prodaju nisu finansijski promašaj?

Prodaja stana u starijoj zgradi sve češće pokreće dilemu među vlasnicima – da li uložiti u renoviranje pre nego što se stan ponudi na tržištu ili ga ostaviti u „izvornom stanju“ i prepustiti budućem vlasniku da prostor sredi po sopstvenom ukusu? Odluka nije laka jer zavisi od mnogo faktora – trenutnog stanja stana, njegove starosti, lokacije, pa sve do raspoloživog vremena i novca.

Kako ističu stručnjaci iz agencija za nekretnine, u praksi se najčešće primenjuje balans između racionalnog ulaganja i pametnog pozicioniranja na tržištu.

Jedan od prvih izazova u odluci da li renovirati jeste cena. Usled stalnog poskupljenja građevinskog materijala i hroničnog nedostatka pouzdanih majstora prosečna cena renoviranja stana danas se kreće oko 500 evra po kvadratu. To znači da bi, na primer, za stan od 60 kvadrata ukupno ulaganje moglo da dostigne i 30.000 evra.

“Upravo zato postoji jedno nepisano pravilo – sabirajući cenu stana u starogradnji i trošak renoviranja ukupna cifra ne bi smela da pređe cenu kvadrata novogradnje u istoj zoni. U suprotnom kupci će vrlo verovatno izabrati nov stan koji je odmah useljiv i ne zahteva dodatne radove”, objašnjavaju iz agencije City Expert.

Stručnjaci savetuju različite pristupe, u zavisnosti od kategorije u kojoj se stan nalazi.

Stanovi stari 30 i više godina, koji nikada nisu renovirani i još uvek imaju staru stolariju, dotrajale instalacije, kupatila iz prošlog veka i podove koji su videli bolje dane – nisu dobar kandidat za kompletno renoviranje pre prodaje. Umesto toga savetuju se realno niža cena i ciljano obraćanje kupcima koji žele da sami uređuju prostor. Na taj način prodavac izbegava velike izdatke koji možda ne bi uopšte povećali prodajnu cenu.

Stanovi renovirani pre 10 godina spadaju u „sivu zonu“ – nisu potpuno devastirani, ali nisu ni spremni za tržište. Kupci često na fotografijama vide lep prostor, a onda se uživo razočaraju zbog tragova vremena.

“U tom slučaju postoje dve opcije, odnosno postaviti cenu ispod stanova koji su potpuno renovirani, ili uložiti u manje intervencije – krečenje, zamenu sanitarija, obnovu sitnih detalja koji popravljaju prvi utisak”, navode iz agencije.

Kod nekretnina koje su renovirane pre manje od pet godina ulaganja najčešće nisu potrebna. Ipak, odstranjivanje starog nameštaja, osvežavanje zidova i čišćenje prostora mogu doprineti boljoj prezentaciji. Minimalistički enterijer i neutralne boje pomažu kupcima da zamisle svoj život u tom prostoru što, kako pokazuju istraživanja, povećava verovatnoću brze prodaje.

Lokacija igra ključnu ulogu u odluci da li treba ulagati u renoviranje.

“Stanovi u traženim kvartovima, naročito u širem ili užem centru, često se prodaju bez obzira na lošije stanje jer je kupcima prioritet pozicija. Takve nekretnine se brzo prodaju i kada zahtevaju dodatna ulaganja – jer su ljudi spremni da ‘progutaju’ mane enterijera zarad retke lokacije”, ističu naši sagovornici.

Nasuprot tome, u delovima grada gde je ponuda veća a cene niže, kupci češće gledaju šta dobijaju za svoj novac. U takvim slučajevima veći broj soba, uređenost prostora, dvorište, parking i drugi dodaci mogu presuditi. Tamo gde lokacija nije presudan adut, stanje stana igra ključnu ulogu.

Kada je ulaganje bacanje para?

Mnogi vlasnici greše misleći da će veliko renoviranje automatski podići cenu stana. Istina je često suprotna. Ulaganja pred prodaju mogu biti finansijski promašaj, posebno ako novi kupac ne deli vaš ukus ili planira prenamenu prostorija.

U tim slučajevima postoji šansa da će kupac odmah krenuti u sopstvene radove, poništavajući sve što ste prethodno uložili.

“Izbegavajte radove koji su skupi i dugotrajni. Umesto toga, fokusirajte se na ‘kozmetiku’, odnosno krečenje, zamenu utičnica, sijalica, kvaka, temeljno čišćenje i uređenje prostora. Ovi mali zahvati često prave veliku razliku u utisku i brže dovode do prodaje”, savetuju iz agencije City Expert.

On naglašava da, bez obzira na to da li ste odlučili da renovirate ili da ostavite stan u izvornom stanju, najvažnije je realno proceniti njegovu vrednost.