Kako kupac može da zna koja nekretnina je precenjena?

Ekstremno visoke cene nekretnina nisu novost u glavnom gradu Srbije. U četvrtom kvartalu 2024. godine najskuplji kvadrat stana u Beogradu na vodi plaćen je 11.668 evra, dok je najskuplja kuća prodata na teritoriji gradske opštine Savski venac za 3,4 miliona evra.

Za većinu prosečnih kupaca koji su u potrazi za odgovarajućom nekretninom cene stanova u novijim stambenim kompleksima i na ekskluzivnim lokacijama nisu iznenađujuće i uglavnom su nedostižne zbog ograničenog budžeta. Ipak, mnogi od njih nisu sigurni na osnovu čega se formiraju tako visoke cene u starogradnji i nekretninama manje kvadrature i kako uopšte tako precenjene nepokretnosti nalaze put do kupaca.

Aleksandra Mihajlović, PR menadžer portala 4zida, u razgovoru za Biznis.rs ističe da osim lokacije i faktora trenutne ponude i potražnje cena nekretnine dodatno zavisi od brojnih parametara, poput površine i strukture stana, ali i stanja i vrste objekta.

“Cena po kvadratu često je viša kod manjih stanova, kao što su garsonjere i jednoiposobni, jer su najtraženiji kod kupaca koji traže prvu nekretninu i investitora koji ih izdaju. Na primer, garsonjera od 30 kvadratnih metara može da ima višu cenu po kvadratu nego četvorosoban stan u istoj zgradi, jer manji stanovi predstavljaju manju ukupnu investiciju i brže se prodaju ili izdaju”, navodi naša sagovornica.

Istovremeno, kako kaže, veći stanovi mogu imati nižu cenu po kvadratu, ali višu ukupnu cenu, pa im je promet sporiji.

“Na cenu utiču i spratnost i lift, zatim stanje objekta – renoviran stan u starijoj zgradi može imati veću cenu od neuseljivog u novogradnji, dokumentacija – stan mora imati građevinsku i upotrebnu dozvolu, sve više i energetska efikasnost, kao i orijentacija i prirodna osvetljenost stana. Dodatne pogodnosti poput terase, garaže, dvorišta, video nadzora ili smart sistema isto imaju uticaj na cenu”, dodaje ona.

Precenjeni stanovi duže se prodaju

Ipak, Mihajlović ističe da nerealne cene nisu univerzalna karakteristika celokupnog tržišta, već su najčešće vezane za određene mikro lokacije i tipove nekretnina, a presudnu ulogu u formiranju cene ima sam prodavac.

„U Beogradu se to najčešće dešava u centralnim opštinama poput Vračara, Starog grada i Savskog venca, mada se desi i na Novom Beogradu, povremeno i u Mirijevu, pa i Borči, gde pojedini prodavci postavljaju cene koje ne prate realnu potražnju ni tržišne trendove, već se baziraju na ličnoj proceni vrednosti ili na emocijama vezanim za nekretninu. Ova pojava se povremeno javlja i u gradovima poput Novog Sada ili Niša, ali je najizraženija u prestonici, gde postoji veći broj investitora i kupaca, pa je i prostor za ‘nerealna očekivanja’ veći. Tržište na duže staze koriguje ovakve slučajeve – stanovi koji su precenjeni jednostavno se duže prodaju ili ne mogu da pronađu kupca“, kaže Mihajlović.

Na pitanje kako se osnovni parametri za procenu vrednosti nekretnine razlikuju u zavisnosti od vrste nepokretnosti, naša sagovornica kaže da su kod stanova posebno važni lokacija, spratnost, lift, grejanje i kvalitet zgrade, dok su kod kuća to površina placa, prilaz, infrastruktura (kanalizacija, voda, struja), broj etaža i legalizacija objekta.

Cena garaža najviše zavisi od lokacije i da li je u pitanju zatvorena garaža ili parking mesto.

Prodavci često nemaju uvid u realnu tržišnu vrednost

Prema rečima Aleksandre Mihajlović, postoji više faktora koji podižu cene nekretnina u Beogradu i oni se često prepliću. Prodavci koji postavljaju previsoke cene često imaju problema sa prodajom, jer kupci sve češće pregovaraju i traže realne vrednosti. Zbog toga ona smatra da je uloga agenata za nekretnine značajna u ovom procesu jer oni pomažu u pravilnoj proceni vrednosti nekretnine i savetuju kako da se postavi konkurentna cena koja odgovara tržišnim uslovima.

“Dakle, iako prodavac može da pokuša da podigne cenu iznad tržišne vrednosti, na duži rok tržište i kupci će uticati na korekciju cena. Nerealne cene koje nisu tržišne obično se ispravljaju kroz pregovore, duže vreme prodaje ili angažovanje stručnjaka za procenu. Postoji način i da sami kupci putem specijalizovanih sajtova za oglašavanje nekretnina provere kretanje prosečno oglašenih cena kvadrata u kraju gde žive”, ističe naša sagovornica.

Kako kaže, ograničena ponuda kvalitetnih lokacija poput Vračara i Starog grada čini te lokacije skupim i traženim.

“Ovde treba dodati i faktor kao što je nedostatak stanova u ponudi – kada je broj stanova koji ispunjavaju određene kriterijume mali, a tražnja visoka, cena raste. Isto tako izgradnja ili najava novih saobraćajnica, metro linija i unapređenje javnog prevoza povećavaju atraktivnost prigradskih delova Beograda, što utiče na rast cena i u tim oblastima”, zaključuje Mihajlović.

Nerealne cene nekretnina zadaju glavobolje i agentima

Nerealne cene predstavljaju veliki izazov i za agencije za nekretnine. Jovan Mandić iz agencija Procasa nekretnine kaže da prodavci uglavnom formiraju cene na osnovu uporedne analize oglašenih cena na portalima, ali da je ono što u tom slučaju ne znaju – da li se nekretnina sa kojom upoređuju svoju zaista i prodaje.

„Često se desi da drugi vlasnik samo ispituje tržište i da je postavio oglas da proveri da li može postići tu visoku cenu. Vlasnici nemaju uvid u to koliko je dugo neka nekretnina na tržištu i često se dešava da svoju cenu formiraju na osnovu tenekretnine koja zbog visoke cene godinama ne može da se proda. Često se vode i neproverenim informacijama da se nekretnina prodala po nekoj visokoj ceni“, objašnjava Mandić.

Mandić napominje da je opšta zabluda da agencije formiraju cene nekretnina i ističe da je vlasnik uvek taj koji kaže po kojoj ceni će se nekretnina oglasiti i na kraju prodati.

„Mi smo tu da damo predlog na osnovu iskustva i podataka sa tržišta. Kod nas u agenciji prilikom davanja predloga cena konsultujemo podatke Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), jer su to cene koje su upisane u kupoprodajne ugovore, po kojima je prodata nekretnina u konkretnom kraju ili ulici. Uzimamo u obzir i oglašene cene, stanje nekretnine, mikrolokaciju stana…“, navodi Mandić.

Napominje da se neretko u dogovoru sa vlasnikom angažuje i procenitelj, kako bi dobili potvrdu tržišne vrednosti nekretnine.

“Ukoliko prodavac zaista prodaje svoju nekretninu on će morati da reaguje na signale sa tržišta. Ako je prezentacija nekretnine dobra, oglašena je na relevantnim portalima, a i dalje nema interesovanja, to je svakako signal da cena nije adekvatna. Prodavac će ovu nekretninu prodati ili ako spusti cenu ili kada ostale cene na tržištu porastu“, zaključuje Jovan Mandić.