Ne morate posedovati nekretninu da biste normalno živeli

Kada je 1993. godine otišao u Prag na studije biznis administracije na Anglo-American University, nije planirao da ostane duže nego koliko mu treba da diplomira. Ispostavilo se, međutim, da za kreativnog, inovativnog i čoveka “gladnog” toga da radi i uradi što više ima mesta u branši kojoj je posvećen već 29 godina – razvoju nekretnina.

Milorad Miško Mišković je investitor i developer, osnivač Karlin Port Real Estate, kompanije koja uz kompaniju Karlin Group, u kojoj je radio 12 godina, izvela ili učestvovala u više od 50 stambenih i komercijalnih projekata u Pragu i čija se vrednost se kreće oko 1,1 milijarde evra. Za Biznis.rs govori o stanju na tržištu nekretnina u Evropi i Srbiji, o “falinkama” koje su potopile austrijski Signa Holding i nemačku Vonoviu, ali i o srpskom i beogradskom tržištu na kojima očekuje da se sve više ljudi suoči sa tim da neće moći da priušte sopstvenu nekretninu. Ipak, objašnjava i zašto to uopšte nije tako loša vest.

Tokom intervjua sa Miškovićem, koji je od samog početka bio deo jednog od najpoznatijih projekata regeneracije i revitalizacije gradskog tkiva – obnove praškog industrijsko-lučkog kvarta Karlin, ispostavilo se da malo-malo dođemo do nekog paradoksa.

Prvi se pojavio već kod razgovora o tome šta se to dešava na evropskom tržištu nekretnina, dok objašnjava da je ono refleksija kretanja u evropskoj ekonomiji, ali i podseća da su nekretnine istorijski, u dobra i loša vremena, bile “bezbedna luka” za investitore.

– Trenutno se paradoks krije u tome da danas novac nije problem. Novca je daleko više nego projekata koje bismo mi developeri mogli da izvedemo na teritoriji Evrope. Problemi su, međutim, brzina izdavanja dozvola, kao i izrada i prilagođavanje urbanističkih planova, i to važi i za najrazvijenije i najveće gradove Evrope. Kao da ne postoji svest kod političara da što više stambenih jedinica ili komercijalnih prostora razvijamo kao developeri, to će više biti naplaćenog poreza nama, našim kupcima i zakupcima, a time i više profita za nas, opštine i gradove, kao i države – ističe naš sagovornik.

Signa i Vonovia – žrtve sistemske greške u poslovanju

Upozorava i da Evropu ne treba posmatrati kao jedinstveno tržište koje uvek šalje očekivane signale, a kao primer navodi kretanje cena kvadrata u Rimu, Pragu i Beogradu – gde se krije još jedan paradoks.

– Italija recimo ima dugotrajan problem koji se tiče stabilnosti tržišta nekretnina, a verujem da će ga imati i u narednih 10 do 20 godina. Paradoksalno je da je prosečna cena kvadrata u Rimu na nivou Beograda. To znači da nešto nije u redu, i to ne sa Beogradom nego sa Rimom, i ne sa Srbijom nego sa Italijom. Primera radi, projekti koje mi i naša konkurencija razvijamo u Pragu, uz sve probleme koje nose u poslednjem periodu visoke kamatne stope na investicione i hipotekarne kredite, podrazumevaju cene kvadrata od 8.000 do 12.000 evra. To znači da je onaj rimski kvadrat, koji je na nivou Beograda, tek na 50 odsto vrednosti kvadrata u Pragu – ističe Mišković poredeći iste ili slične mikro lokacije.

Sa druge strane, evropsko tržište nekretnina i developerska branša suočili su se sa kolapsom dve kompanije koje su imale status institucija u tim delatnostima. To su austrijska Signa Holding, od koje poverioci iz stečaja potražuju 8,6 milijardi evra i nemačka Vonovia, koja je prošle godine napravila gubitak od 6,76 milijardi evra.

Mišković na ovom mestu upozorava na “falinku” u sistemu, koja je zapravo došla glave nekada uglednim kompanijama, a koja se svodi na to da austrijska i nemačka developerska preduzeća posluju sa veoma malo sopstvenog, odnosno sa ogromnim udelom tuđeg kapitala.

– Ukratko, da inflacija i kamatne stope nisu tako brzo porasle u poslednjih 18 meseci, René Benko, osnivač Signa Holdinga, i danas bi bio “developerski superstar”. Ono što se desilo je da nisu mogli da refinansiraju stare kredite novim zaduženjima i desilo se što se desilo. Mi smo, recimo, cele prošle godine sa partnerom razmatrali ulazak na austrijsko tržište putem akvizicije jedne developerske kompanije koja u svom potrfelju ima više od 33 projekta. Proces due diligence je trajao godinu dana i shvatili smo da bi preuzimanjem 100 odsto kapitala “dobili kao nagradu” i oko 800 miliona evra duga koji bismo morali u naredne dve-tri godine da reprogramiramo – ispričao nam je Mišković.

Vonovia još nije formalno potonula, ali naš sagovornik ukazuje na svojevrsnu tragikomediju u Nemačkoj, gde od deset najvećih developera koji se bave stanogradnjom, šest ili sedam ima probleme sa cash flow-om.

Potrebna urbanistička korekcija Beograda

Na vrednost praških kvadrata Milorad Mišković utiče gotovo tri decenije, a počeo je na mestu koje i danas zauzima posebno mesto u njegovoj poslovnoj biografiji – Karlinu. Nekadašnje zapušteno praško priobalje u samom centru grada počeo je da transformiše kada je, posle rada u Müller International i JLL pozvan u Karlin Group, u kojoj je radio sa suosnivačem kompanije Serge Borensteinom i finansijerom Marc Richem.

– Tada još nisam imao kapital, ali sam imao ono na šta se i danas oslanjam: radoznalost, motivaciju i “glad”, ne toliko za uspehom koliko da uradim što više. Vrednost kvadrata u Pragu beleži linearan rast, i to duže od tri decenije. Imao sam privilegiju da rastem sa Pragom i učestvujem u revitalizaciji i regeneraciji čitavih kvartova, poput Karlina, prema kome je moja firma dobila ime. Karlin bi kod nas bio Vračar ili Dorćol – objašnjava naš sagovornik.

Promene u starim delovima grada retko kada su u lokalnoj zajednici dočekane sa nepodeljenim entuzijazmom, i gotovo da uvek postoji bojazan da će profit uvek biti ispred očuvanja nasleđa ili kvaliteta života u novim građevinama.

– Zato insistiram na revitalizaciji, regeneraciji, a ne “samo” rekonstrukciji. Verujem da smo uspeh u Karlinu postigli iz dva razloga – prvo, zato što smo stranci, pa smo potencijale te lokacije sagledavali drugačije od lokalnih developera, dok je drugi taj da smo se trudili da sačuvamo “genius loci”, duh mesta. Tamo gde su svi videli industrijski deo grada i luku, mi smo videli priliku za promene i razvoj stambenih i komercijalnih objekata, a rezultat je da su nakon 10 godina od našeg ulaska u Karlin skoro svi developeri u Pragu želeli deo tog “kolača”. Međutim, druga strana toga je da smo, gde god smo mogli, sačuvali karakteristične fasade ili delove mašina i opreme koji svedoče o istoriji tog dela grada. Jedan od primera za to je Cornlofts Šaldova, stari ambar koji smo pretvorili u stambenu zgradu uz očuvanje elemenata poput karakterističnih prozora, čije samo ime asocira na nekadašnju namenu – ističe Mišković.

Iako je pregovarao o poziciji direktora Beograda na vodi, na kraju nije preuzeo tu poziciju, dok je u našem glavnom gradu uključen u dva projekta, od kojih je jedan razvoj retail parka na autoputu Beograd-Zagreb, između centra grada i aerodroma Nikola Tesla.

– Beograd smo davno “ispustili” u urbanističkom smislu – ili nam je ispao iz ruku, da budem politički korektan. Nešto se ipak može korigovati. Zgrade koje su izgrađene ne samo u Beogradu na vodi, nego na raznim lokacijama u poslednjih 35 godina, ne možemo niti treba da srušimo, ali možemo – a pogotovo naša generacija iskusnijih developera sa iskustvom iz inostranstva – da napravimo “korekciju urbanizma”, te da ono što je izgrađeno pa nekome izgleda nakaradno, a nekome atraktivno, možemo korigovati kroz projekte koji bi se sprovodili u neposrednoj okolini – ocenjuje Mišković.

Takav novi pristup u Beogradu, kako kaže, upravo bi se ogledao u shvatanju da je potrebno sačuvati neke od elemenata postojećih zgrada kao dela beogradske istorije umesto puke izgradnje novih kvadrata.

– Developeri bi trebalo da pokažu veću “širinu duha”, da ne gledaju po svaku cenu samo kako da povrate uložena sredstva, već da zgrade koje ostavljaju za sobom počnu da posmatraju kao sopstvene spomenike. Potreban je i senzitivniji pristup arhitekturi i dizajnu, ali nažalost tu kasnimo za Evropom, između ostalog zbog dugotrajne nestabilnosti čitavog regiona. Šta mislite, zašto se u Beogradu juri da se nešto što pre kupi, izgradi i proda? Zato što se ne veruje u sistem i u sutra, a to nije problem jedne političke partije ili garniture već pitanje načina života u poslednje tri ili četiri dekade – objašnjava Milorad Mišković.

Na naše pitanje kakve su to nekretnine potrebne Beogradu, naš sagovornik odgovara da nam “svega treba”, iako je građevinski zamah vidljiv po kranovima širom glavnog grada.

– Nažalost, beskonačna tranzicija kod nas je i kočnica kreativnosti i inovativnosti, ali poznajem mnoge koji rade u Srbiji i Crnoj Gori i već decenijama opstaju u developerskom poslu, sa kompanijama iza kojih stoje osobe koje su obrazovane i uporne i odane svom poslu. U beogradsku developersku elitu ubrajam MPC Petra Matića, Branislava Grujića i PSP Farman, Miroslava Miškovića i Delta Holding, a mislim da i Milan Beko i Ivana Veselinović zaslužuju da dobiju šansu da realizuju projekat sličan onome što smo mi radili u Pragu, a to je revitalizacija Luke Beograd. Brodogradilište Beograd u vlasništvu Filipa Ceptera takođe je prostor gde se može uraditi “urbanistička korekcija” – uveren je naš sagovornik.

Šta je potrebno beogradskom tržištu nekretnina?

U ponudi na beogradskom tržištu nekretnina primećuje dve ključne niše, manjkavosti ili potencijala, u zavisnosti od ugla iz kog se posmatra.

– Beograd nema ono što bi se zvalo “affordable living” projekte. To nisu socijalni stanovi, već bi to bile arhitektonski atraktivne zgrade, zanimljivog dizajna, ali ne toliko skupe iz građevinskog ugla. Nedostaje, dakle, četiri do pet projekata gde bi moglo da se razvije tri do četiri hiljade jedinica sa pristupačnim kvadratima čija bi cena bila između 2.000 i 2.500 evra. Tu je ključni problem što nema puno konsolidovanog zemljišta, parcela dovoljne veličine gde biste kao developer ili investitor mogli tako nešto da ponudite na tržištu – kaže Mišković.

Drugu veliku priliku za developere vidi u luksuznim projektima, ali ne onima koji se oslanjaju samo na kvalitet materijala i opreme u stanovima ili kućama, već pre svega u lokaciji.

Kompanija Karlin Port Real Estate nedavno je u Pragu pribavila zanimljivu lokaciju za dalji razvoj – kupila je napuštenu železničku stanicu Višehrad u centru grada, u zoni zaštite UNESCO-a, koju planira da pretvori u stambeni kompleks sa 170 mikroapartmana.

– Bićemo pioniri na praškom tržištu, jer takvi stanovi su česti u Njujorku, Londonu, Parizu, ali ne i u centralnoj i istočnoj Evropi, a pogotovo ne u bivšoj Jugoslaviji. Polako ali sigurno takav trend “silazi” do Praga a uskoro, za par godina, možda čak i ranije, ćemo ga videti u Beogradu – smatra Mišković.

Razlog, međutim, ne vidi u rastu tražnje za mikrostanovima, već u tome što veruje da će cena kvadrata biti sve veći problem.

– Većina stanovništva u Srbiji i Beogradu neće moći sebi da priušti da kupi stan, pogotovo ako je u pitanju prvi stan. Iako smo kulturološki dugo uslovljeni da verujemo da moramo po svaku cenu da imamo nekretninu u vlasništvu, mislim da dolazi vreme da se suočimo sa istinom – a to je da ne morate da posedujete nekretninu da biste normalno živeli. Gotovo 60 odsto Švajcaraca i nešto više od 45 odsto Nemaca nikada nije posedovalo nekretninu – ističe Mišković.

Optimista je da će doći do promene mentaliteta kada je reč o nekretninama, pošto se po verovanju da je štednju najsigurnije uložiti u zemlju, kuću ili stan ne razlikujemo toliko od Čeha ili Slovaka.

– Jedno je težiti tome da postanete vlasnik, ali sasvim drugo je realnost. Smatram da će visina prosečne plate, ekonomska i geopolitička kretanja dovesti do toga da će sve manje ljudi moći, ali i hteti, da budu vlasnici nekretnina. Nema razloga da se gubi zdravlje na poslu samo da bismo bili vlasnici stana, kuće ili vikendice – zaključio je Milorad Miško Mišković.

Autor: Milica Rilak

Tekst je objavljen u aprilskom broju štampanog izdanja Biznis.rs