Poljoprivredno zemljište sve traženije – cenu diže blizina auto-puta

U vreme kada cene stanova i građevinskog zemljišta dostižu rekorde, čini se da se na tržištu potražnjom probija i poljoprivredno zemljište. Prema najnovijim podacima Republičkog geodetskog zavoda, čak 17 odsto svih nepokretnosti prodatih u prvom kvartalu ove godine činilo je upravo poljoprivredno zemljište, odmah posle stanova.

Slede građevinska zemljišta, sa udelom od 14,8 odsto u ukupnom prometu.

Najskuplji hektar oranice, ako se posmatra cena po kvadratu, zabeležen je u beogradskoj opštini Palilula, u Slancima – čak 29 evra po kvadratnom metru za parcelu od 1.749 kvadrata. Ipak, apsolutno najvredniji ugovor sklopljen je u Šidu, gde je 13 parcela ukupne površine 47 hektara promenilo vlasnika za ukupno 383.878 evra.

O tome zašto je zemlja postala toliko tražena, kako se formiraju cene i šta se najviše kupuje, razgovarali smo sa Nedeljkom Milinovićem, agentom za nekretnine koji se ovim poslom bavi više od dve decenije.

“U poslednje vreme imamo izuzetno veliko interesovanje za poljoprivredno zemljište. Najviše se traži zemlja u blizini glavnih saobraćajnica. Ljudi hoće da budu blizu auto-puta, jer znaju da to uvek podiže cenu. Najviše se traži oko auto-puta Beograd–Zagreb, zatim u okolini Batajnice, Višnjičke Banje, Sopota i Grocke”, navodi Milinović.

Prema podacima njegove agencije, cene se trenutno kreću od 2.000 do 15.000 evra po aru, u zavisnosti od lokacije i kvaliteta zemljišta, a porasle su i do 15 odsto u odnosu na prethodne godine.

Najskuplje je, očekivano, u vojvođanskim okruzima, posebno oko Batajnice i Novih Banovaca.

Kupci, prema rečima našeg sagovornika, danas više ne traže zemlju samo zbog poljoprivrede.

“Najčešće je kupuju za gradnju poslovnih prostora ili malih kuća za odmor. Retko ko kupuje isključivo radi obrađivanja. To je nova realnost tržišta“, objašnjava Milinović.

Na rast cena, kako ističe, ne utiče samo lokacija, već i činjenica da je obradivog zemljišta sve manje.

“Popis je pokazao da je u poslednjih deset godina Srbija je izgubila više od milion hektara poljoprivrednog zemljišta. Nekada smo imali 4,2 miliona hektara, a sad oko 3,3 miliona korišćenog obradivog zemljišta. Razlozi su mnogi – od poplava, klimatskih promena, erozija, degradacija tla, ali i urbanizacije i izgradnja infrastrukture”, objašnjava naš sagovornik.

Po podacima iz 2023. godine, u Srbiji ima preko 120.000 hektara nekorišćenog poljoprivrednog zemljišta.

Milinović objašnjava i kako se razlikuje kvalitet zemljišta po regionima.

“U Bačkoj imate prvu klasu, to je najbolja zemlja. U Sremu ide druga, treća, četvrta, peta – zavisi od mesta. Na primer, između Bačke Palanke i Slankamena je najkvalitetnija zemlja, ali toga ima malo. U Pećincima, gde ja imam svoje parcele, to nije prva klasa, ali i dalje vrlo traženo”, ocenjuje agent.

Pitanje koje se često postavlja jeste – da li se isplati prenamena poljoprivrednog zemljišta u građevinsko?

“Naravno, da bi se dobilo na ceni, ali to dosta košta. Samo da prebacite status zemljišta morate da platite oko 50 odsto tržišne vrednosti. To je ozbiljan izdatak, ali dugoročno se isplati. Pre petnaestak godina, kad se kod nas radila industrijska zona, prebacio sam deo svojih parcela u građevinsko zemljište. Imao sam oko 20 hektara, a sa partnerom sam otkupio još 50. Deo smo prodali, deo zadržali – i to se pokazalo kao dobra odluka”, smatra agent.

On naglašava da kada se zemljište vodi kao građevinsko porez je mnogo veći.

“Recimo, ja imam jedan slučaj u Pećincima – zemljište se od 2012. vodi kao građevinsko, a zapravo se koristi kao poljoprivredno. Nema tu ništa izgrađeno. Kad dođu inspektori, sve provere, slikaju, traže dokaz da se obrađuje. Godinama sam dokazivao da je to u stvari njiva – i na kraju su mi priznali taj status. Ali papirologija zna da bude naporna”, kaže naš sagovornik.

“Koliko god se tržište menjalo, zemlja je uvek dobra investicija. Neće više biti novih hektara, a ljudi sve više shvataju da vrednost zemljišta dugoročno samo raste. Ko ima strpljenja i sredstva – tu ne može da pogreši”, zaključuje agent Nedeljko Milinović.