Stan od 60 kvadrata izvan domašaja prosečnog stanovnika planete

Kupovina stana od 60 kvadrata danas je izvan domašaja prosečnog kvalifikovanog radnika u većini velikih svetskih gradova. Hong Kong je najmanje pristupačan – za takav stan potrebno je čak oko 14 godina prosečne zarade. U Parizu, Londonu i Tokiju cene su potpuno odvojene od lokalnih prihoda, jer odnos cene i dohotka prelazi 10.

Ni lokalne plate u Cirihu, Sidneju, Ženevi, Minhenu i Sao Paulu nisu dovoljne za pristupačnu kupovinu stana.

Za one koji ispunjavaju bankarske uslove za kredit, ključni faktori pristupačnosti su kamatne stope i dužina otplate. Kada su oba faktora relativno visoka, mesečne rate mogu biti veoma opterećujuće, čak i u gradovima gde odnos cena i prihoda nije ekstreman, kao što su mnogi gradovi u SAD, navedeno je u analizi UBS banke.

U poređenju s 2021. godinom, prosečan kvalifikovani radnik danas može sebi da priušti oko 30 odsto manji stambeni prostor. Na sadašnjem nivou kamatnih stopa održivost postojećih cena izgleda posebno upitno u gradovima kao što su Njujork, Sidnej i London.

Majami trenutno pokazuje najveći rizik od stvaranja balona na tržištu nekretnina među svim gradovima obuhvaćenim analizom. Visok rizik prisutan je i u Tokiju i Cirihu, dok povišen rizik postoji u Los Anđelesu, Dubaiju, Amsterdamu i Ženevi.

Umereni rizik beleže Singapur, Sidnej, Vankuver i Toronto, kao i evropski gradovi Madrid, Frankfurt i Minhen. Nizak rizik imaju London, Pariz i Milano, dok su van Evrope u istoj grupi Hongkong, San Francisko, Njujork i Sao Paolo, pri čemu Sao Paolo ima najniži rizik od svih analiziranih gradova.

Tokom poslednja četiri kvartala globalna tržišta stanova su se u proseku dodatno ohladila. Odnos cena i kirija opao je u većini evropskih i azijskih gradova, osim u Tokiju. Kreditiranje putem hipotekarnih zajmova ostaje slabo zbog i dalje visokih kamatnih stopa, koje su i pored pada i dalje oko dvostruko više nego u periodu 2020–2022.

Istovremeno, nova stambena izgradnja je usporila, što dodatno pogoršava nestašicu stanova u brzo rastućim urbanim sredinama. Ukupno gledano, prekomerna euforija na tržištu je u padu treću godinu zaredom, a prosečan rizik od balona opada.

Najveći pad rizika od balona zabeležen je u Torontu i Hongkongu, dok su, nasuprot tome, Dubai i Madrid imali najveći rast rizika. U Dubaiju je rizik naglo porastao još od 2022. usled snažnog ekonomskog buma, zbog čega tržište deluje sve više pregrejano.

U gradovima sa povišenim i visokim rizikom, cene nekretnina su se u poslednjih pet godina, prilagođeno inflaciji, povećale u proseku za skoro 25 procenata, dok su kirije porasle oko 10 odsto, a prihodi tek oko pet procenata. Nasuprot tome, u gradovima sa umerenim i niskim rizikom, cene su pale oko pet odsto, dok su kirije i prihodi uglavnom stagnirali. Istorijski gledano, pogoršanje pristupačnosti i veliki raskoraci između cena i kirija često prethode stambenim krizama.

Tokom poslednjih godinu dana, realne cene stanova globalno su ostale gotovo nepromenjene. U evrozoni su kretanja bila uglavnom ravna, dok je u Severnoj Americi rast cena znatno usporen zbog slabe pristupačnosti. Ipak, pojedini gradovi su se izdvojili, Madrid je zabeležio realni rast cena od 14 odsto, Dubai oko 11 odsto, dok je Tokio ostvario rast veći od pet procenata. Povratak niskim kamatama dodatno je pogurao cene u Cirihu i Ženevi.

U poslednjih pet godina, Dubai i Majami prednjače sa rastom realnih cena od oko 50 šrocenata, dok su u Tokiju i Cirihu porasle za 35, odnosno oko 25 odsto. Suprotno tome, bivši „favoriti“ kao što su Hongkong i Pariz beleže pad vrednosti za više od 20 odsto, dok su i u Londonu, Minhenu i Frankfurtu cene pale dvocifrenim stopama.

Od 2010. do 2020. cene stanova u velikim gradovima rasle su brže nego na nacionalnom nivou, ali se u poslednjih pet godina taj trend preokrenuo. Razlozi su selidba stanovništva u predgrađa posle pandemije i rast kamata, koji je smanjio kupovnu moć u velikim gradovima. Međutim, taj trend bi ponovo mogao da se obrne zbog starenja i smanjenja stanovništva u mnogim zemljama, što bi ponovo moglo privući ljude u urbane centre, sa Tokijom kao glavnim primerom.

Veliku ulogu ima i inostrana potražnja, koja je pojačala rast u gradovima kao što su Tokio, Madrid, Majami i Dubai. S druge strane, strože regulative, porezi i zabrane kupovine smanjili su interesovanje za nekada izuzetno popularna tržišta poput Vankuvera, Sidneja, Pariza, Singapura i Londona.

Sa makroekonomskog stanovišta, izgledi za ulaganje u nekretnine su i dalje relativno povoljni. Očekuje se da će centralne banke do 2026. godine smanjivati kamatne stope, što bi olakšalo finansiranje. U svetu sa visokim dugovima i rizikom od inflacije, stanovi se i dalje posmatraju kao sigurno utočište za kapital. Ipak, dalji rast cena zavisi od toga da li će inflacija ostati pod kontrolom i da li će privredni rast biti stabilan, što je za sada neizvesno.

Pročitajte i prvi deo našeg istraživanja: Nema više malih parcela, a ni malih investitora – na tržištu nekretnina dolazi do ukrupnjavanja