Ko ima obavezu plaćanja poreza na prihod od nepokretnosti?

Nepokretnost može da se zakupi od fizičkog i od pravnog lica. Takođe, zakupci mogu biti oba subjekta, ali ono što pravi razliku su specifičnosti sa aspekta plaćanja poreza. U slučaju kada je zakupodavac fizičko lice ili preduzetnik paušalac, a zakupac fizičko ili pravno lice postoji obaveza plaćanja poreza na prihod od nepokretnosti.

Poreska savetnica Gordana Aritonović objašnjava da kada nekretninu u zakup daje pravno lice ili preduzetnik knjigaš van sistema PDV-a ne postoji obaveza plaćanja poreza.

“Tada se profit smatra prihodom pravnog lica, odnosno preduzetnika, i oporezuje se kao dobit na kraju godine. Sa druge strane, u sistemu PDV-a postoji obaveza plaćanja poreza po opštoj stopi na zakup nepokretnosti. Takođe se i sam zakup kao prihod pravnog lica ili preduzetnika oporezuje u okviru dobiti na kraju godine. U svim ovim slučajevima obveznik poreza je onaj koji daje nekretninu u zakup”, ističe Aritonović.

Neto i bruto zakupnina

Kada je zakupodavac fizičko lice ili preduzetnik paušalac, on je obveznik poreza na prihod od nepokretnosti.

Stopa poreza na prihod od nepokretnosti iznosi 20 odsto na bruto prihod, umanjen za normirane troškove u visini od 25 procenta. Ugovorom se uglavnom definiše neto iznos zakupa, odnosno trošak koji zakupac treba da isplati zakupodavcu svakog meseca, u slučaju da je plaćanje određeno na mesečnom nivou. Naša sagovornica ocenjuje da je ovaj način oporezivanja najbolje objasniti primerom.

Dakle, ako je mesečna zakupnina 200 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS na dan isplate, to znači da ta suma predstavlja neto iznos zakupa. Da bi se obračunao porez potreban je bruto iznos zakupnine, odnosno bruto prihod zakupodavca.

Bruto zakupnina se dobija sabiranjem neto zakupnine i poreza.

“Da bismo dobili bruto zakupninu koristimo koeficijent za preračun koji sa važećim stopama trenutno iznosi 1,176470588. Do ovog koeficijenta se dolazi matematički, ali vi možete doći do njega i preko interneta. Dakle, neto iznos zakupnine od 200 evra pomnoži se sa koeficijentom 1,176470588, pri čemu se dobije iznos od 235,29 evra. To znači da je 25 odsto normiranih troškova od bruto iznosa zakupnine 58,82 evra”, objašnjava poreska savetnica.

Iznos zakupnine na koji se primenjuje poreska stopa od 20 odsto u tom slučaju iznosi 35,29 evra.

Nakon obračunavanja poreza sledi plaćanje, gde se takođe razlikuju dva slučaja. U prvom, kada jedno fizičko lice izdaje nepokretnost drugom fizičkom licu, obveznik poreza na prihod od nepokretnosti je zakupodavac. Tada onaj ko izdaje nekretninu u zakup podnosi poresku prijavu koja se zove PP OPO prijava, online preko portala e-porezi.

“Kada jedno fizičko lice izdaje nepokretnost drugom, na primer za 200 evra mesečno, taj iznos predstavlja bruto zakupninu jer sam zakupodavac podnosi poresku prijavu, obračunava i plaća porez. Znači, nema preračuna putem koeficijenta. Iznos poreza koji se u ovom slučaju plaća je 30 evra”, navodi Gordana Aritonović.

Kada fizičko lice izdaje nepokretnost pravnom licu onda to pravno lice ili preduzetnik podnosi poresku prijavu. Ugovorom se uglavnom definiše da sve obaveze vezane za porez padaju na teret zakupca, a zakupodavac samo prima neto iznos rente na tekući račun. Poreska prijava koju je pravno lice dužno da podnese u ovom slučaju je PPP PD prijava.

“Bitno je napomenuti da se ugovorom uvek definiše da svi sporedni troškovi u vezi sa zakupom, kao što su troškovi električne energije i ostale komunalije, padaju na teret zakupca. Iako svi ti računi glase na zakupodavca jer je on vlasnik nepokretnosti, u praksi zakupac ove troškove plaća u njegovo ime”, zaključuje poreska savetnica Gordana Aritonović.