Koliko je rizična kupovina stana pod hipotekom ili iz otkupa?

Uglavnom kada se donese odluka da se kupi nekretnina jedna od bitnih stavki je da su kuća ili stan legalizovani, kao i da vlasnik ima svu potrebnu dokumentaciju.

Međutim, problem kupcima može biti to što određena nekretnina koju žele da kupe je pod hipotekom ili je u otkupu.

“Stanovi iz otkupa predstavljaju veoma mali deo tržišnih transakcija i vrlo retko su predmet kupoprodajnog procesa što ne znači da ih nema uopšte. Generalno, postoje delovi grada odnosno stanovi u određenim zgradama za koje se zna da većina vlasnika ima kao osnov sticanja Ugovor o otkupu. To su na primer vojne zgrade na Novom Beogradu”, objašnjava za Biznis.rs, operativni direktor agencije City Expert, Miloš Mitić.

Prema rečima našem sagovornika možete bez problema kupiti i stan iz otkupa, ali je bitno da pritom imate dobrog advokata kao i iskusnu posredničku agenciju koja će proveriti svu neophodnu dokumentaciju.

“Ukoliko je sve u redu sa ugovorom i sa ostalom papirologijom kupoprodajni proces je isti kao i kada je osnov sticanja Ugovor o poklonu ili kupovina. Ovde može da se pojavi problem jedino ukoliko je u katastru upisan i dalje prethodni vlasnik, pa kupoprodajni proces zna da se oduži i do nekoliko meseci dok katastar ne izvrši promenu. Sigurnost se ovde ne dovodi u pitanje”, naglašava Mitić.

Za razliku od stanova u otkupu nekretnine pod hipotekom se češće mogu naći na ovom tržištu.

Kada nam se dopadne stan koji je već pod hipotekom, postavlja se pitanje da li u tom slučaju postoji rizik od kupovine, da li banka može da odobri kredit za kupovinu stana koji je već založen.

“Hipoteka predstavlja založno pravo na nepokretnosti koje ovlašćuje poverioca da naplati svoje potraživanje prodajom nepokretnosti, u slučaju da dužnik ne isplati dug. Kod kupovine stana na kredit hipoteka je garancija banci ukoliko kupac stana ne bude mogao da otplaćuje kredit, jer će banka u tom slučaju moći da proda nepokretnost i na taj način namiri svoje potraživanje. Nepokretnost na kojoj je uspostavljena hipoteka ostaje u vlasništvu kupca, pa on može raspolagati tom nepokretnošću. Dakle, kada kupite stan i uspostavite na njemu hipoteku, vi u tom stanu možete da živite, da ga iznajmite, pa čak i da ga prodate” kažu iz agencije City Expert.

Sa druge strane kupac takođe može dobiti kredit za kupovinu stana pod hipotekom.

Pre svega potrebno je od banke kod koje je stan založen zatražiti Potvrdu o ostatku duga, kao i pismo o namerama te banke da će izdati brisovnu dozvolu nakon isplate ostatka duga po kreditu. Kada se pribavi neophodna dokumentacija, možete aplicirati u banci za dobijanje kredita.

Ako dobijete potvrdan odgovor od banke o odobrenju stambenog kredita uspostavlja se hipoteka II reda i nakon dobijanja rešenja o upisu hipoteke od strane RGZ (katastra), banka pristupa isplati sredstava.

Po realizaciji stambenog kredita obavezno je brisanje hipoteke I reda. Takođe, jedan od uslova je i da prodavac izvrši likvidaciju svoje hipoteke odnosno kredita i dostavi brisovnu dozvolu, koju izdaje banka da se može iz registra RGZ izbrisati hipoteka.

Stan pod hipotekom možete kupiti na još dva načina

Jedna od mogućnosti je da kupac deo ugovorene cene isplati direktno banci kao hipotekarnom poveriocu u visini njenog potraživanja.

„U tom slučaju prodavac pre zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti od banke dobija pismo o namerama u kojem se banka obavezuje da će nakon izmirenja celog duga izdati dozvolu sa brisanje hipoteke (brisovnica). Pored pisma o namerama prodavac od banke mora da zatraži i potvrdu o stanju duga kako bi se utvrdilo koliko je ukupno potraživanje banke”, objašnjavaju naši sagovornici.

Nakon overe ugovora o prodaji nepokretnosti kupac će, prateći instrukcije banke, jedan deo ugovorene cene isplatiti na namenski račun prodavca u banci. Nakon ove isplate prodavac je dužan da preduzme u banci sve potrebne radnje radi likvidacije kredita koji je obezbeđen hipotekom, da pribavi dozvolu sa brisanje hipoteke i pred nadležnom službom za katastar nepokretnosti pokrene postupak za brisanje hipoteke.

“Treća opcija je najnepovoljnija za kupca i shodno tome mi je ne preporučujemo. Kupac može da isplati ugovorenu cenu direktno na račun prodavca, a da se prodavac obaveže da tim novcem isplati banci dug u celosti. Nakon toga, procedura brisanja hipoteke je ista. Ova opcija nije povoljna za kupca zato što može da se desi da prodavac ne ispuni svoju obavezu, ne isplati dug banci i da kupac stekne nepokretnost koja ostaje opterećena hipotekom. Prve dve opcije su svakako sigurnije i bolje”, kažu iz agencija City Expert.

Za kupovinu stana na kredit potrebna je i založna izjava

Založnu izjavu daje vlasnik stana da se na njegovoj nepokretnosti zasnuje hipoteka, sastavlja je notar, a potpisuje je prodavac.

Kada kupujete stan na kredit, na nekretnini koju kupujete uspostavlja se hipoteka radi obezbeđenja potraživanja banke. U praksi založna izjava se sačinjava i potpisuje neposredno pre overe ugovora o prodaji nepokretnosti i nju potpisuje prodavac koji je u tom trenutku i dalje vlasnik stana.

Javni beležnik koji je sačinio založnu izjavu istu dostavlja nadležnoj službi za katastar nepokretnosti radi upisa hipoteke. Nakon dobijanja rešenja o upisu hipoteke na nepokretnosti koja je predmet prodaje banka isplaćuje novčana sredstva iz stambenog kredita. 

“Ako kupujete stan u izgradnji nad njim ne možete primeniti istu proceduru, jer takav stan nije upisan u katastar nepokretnosti. Tu se primenjuje posebna procedura upisa hipoteke, tako što se ona upisuje na zemljištu na kojem se objekat gradi. Nakon što je izgradnja završena, stan se upisuje u katastar nepokretnosti i hipoteka se onda upisuje na taj stan. Hipoteka prestaje da vaši ispisom iz katastra nepokretnosti, kada obezbeđeno potraživanje prestane da postoji”, zaključuju iz agencije City Expert.