Nekada atraktivni i skupi lokali danas su pod katancem

Zvanični podaci govore da se naša zemlja uspešno bori sa krizom, koja je kao posledica pandemije pogodila privredu. Mere protiv širenja korona virusa uticale su na rad maloprodajnih objekata, a mnogi zakupci i vlasnici lokala širom Beograda i Srbije odlučili su da zauvek napuste svoje poslove.

To je samo jedan od faktora koji mesecima utiče na zatvaranje lokala i ostalih poslovnih prostora. Ne treba izuzeti činjenicu da su firme kojima delatnost to dozvoljava tokom proteklih meseci masovno slale zaposlene na rad od kuće. Posledica je višak kancelarijskog prostora koji se u samo u Beogradu povećava iz godine u godinu.

„Pouzdano se zna da u glavnom gradu postoji 3.000.000 kvadratnih metara poslovnog prostora viška. Prosečna starost objekata je između 40 i 50 godina. Reč je o prostorijama koje neretko zahtevaju renoviranje, promenu instalacija, izmene enterijera i eksterijera“, objašnjava za Biznis.rs potpredsednik Građevinske komore Srbije Goran Rodić. Naš sagovornik ističe da su nekada atraktivne lokacije udaljene od zona šetališta postale puste. Interesovanje kupaca pobuđuju poslovni prostori u novoizgrađenim tržnim centrima, a najviše pažnje trenutno privlači Beograd na vodi.

„To se dešava kada je nešto novo i interesantno. Očekuje se veći priliv posetilaca, ali kada prođe euforija, poslovni prostori propadaju. Staro pravilo potvrđeno je u slučajevima tržnih centara na Banjici, Novom Beogradu, Zemunu i Banovom Brdu. Mnogo je zatvorenih radnji koje su nekada otvarane stihijski, ali je u međuvremenu nestalo interesovanje zakupaca„, objašnjava Rodić.

Nedostatak ideja uvod u loše investiranje

Glavna razlika između Srbije i razvijenijih zemalja ogleda se u strateškom planiranju poslovnih prostora. Lajpcig je, prema rečima našeg sagovornika, poznat po tržnim centrima koji su izrađeni i etno stilu, prirodnom okruženju, sa kafićima i radnjama koje su pristupačne. Tako osmišljeni predstavljaju mesto za odmor i opuštanje, a kupovina dođe sama po sebi.

„Turisti ne žele da gledaju beton i staklo, već da uživaju u starinama“, zaključuje Rodić.

Cene kvadrata poslovnih prostora diktira lokacija, površina i izgled. U Beogradu trenutno važi opseg cena od 500 do 5.000 evra po kvadratnom metru. Najskuplji poslovni prostor ne podrazumeva samo vrhunski enterijer, već i detalje koji se odnose na pogled i ambijent u kojem se zgrada nalazi. Važan faktor je i parking prostor. Lokali čija je cena nešto niža najčešće se prodaju na periferiji prestonice.

Kancelarije i lokali kao dve najčešće vrste poslovnog prostora

Površina kancelarijskog prostora najčešće nije manja od 50 kvadrata, u zavisnosti od delatnosti. Najveća potražnja je za lokalima, ali značajan broj kompanija ima potrebu za rentiranjem kancelarijskog prostora. Za firme je poželjno da pored prijatnog ambijenta zaposlenima ponude i prostran parking, zbog čega je Novi Beograd poželjna lokacija.

„Lokali se najčešće iznajmljuju, a postoje dve vrste kupaca. Oko 95 odsto kupovinom investira novac, bez želje da radi u njemu. Pojedini vlasnici naplaćuju kirije i do 3.000 evra mesečno, pa se investicije vraćaju bez obzira na visinu ulaganja. Tako ostvaruju veći profit, nego da pola miliona evra oroče u banci. Oko pet odsto kupaca započne biznis u svom poslovnom prostoru. Vlasništvo ih oslobađa kirije, pa veruju da će lakše razraditi radnju“, navodi za Biznis.rs licencirani agent za trgovinu nekretninama iz agencije „Moj kvadrat“ Vladimir Milošević.

Naš sagovornik primećuje da se srpska prestonica suočava sa velikim problemom kada je reč o lokacijama na kojima se nalaze pomenuti objekti.

„Zakon kaže da svaka višespratnica mora imati 20 odsto prostora rezervisanog za lokale od ukupne površine zgrade. Nije isto kada napravite lokal u ulicama gde prođe 10 osoba dnevno ili u nekoj prometnoj ulici. Cena izgradnje ista je na svim lokacijama u gradu, ali će se lokal sagrađen u centru prodati brzo i po vrlo visokoj ceni“, navodi Milošević.

U nekada atraktvnim lokacijama sada vlada pustoš

Problematično prostorno planiranje krajem osamdesetih i početkom devedesetih godina prošlog veka donelo je stotine hiljada kvadrata poslovnog prostora koji je danas, kako stvari stoje, propala investicija.

„Uzmimo primer Čumićevog sokačeta, čiji su lokali neposredno posle izgradnje bili puni. Skoro 90 odsto radnji prodavalo je patike. Njih nije sazidala jedna firma, kao što je slučaj sa današnjim tržnim centrima koji rentiraju prostor poznatim brendovima. U novim objektima važi pravilo da postoji tačno određen broj prodavnica obuće, odeće i knjižara. Ako izlazi jedna prodavnica odeće, menja je druga“, objašnjava Milošević i naglašava da su stari tržni centri na Voždovcu klasičan primer nedostatka ideja i planiranja. Nekada su ih vlasnici izdavali, a danas su pojedini prostori pretvoreni u stanove u kojima ljudi žive, uprkos prvobitnoj nameni.

„U pojedinim delovima grada je jedna ulica sve. Na Banovom Brdu to je Požeška, za 95 odsto delatnosti. Vidimo da je puna tržnih centara od kojih je polovina lokala prazna. Zemun je spao na Gospodsku i Glavnu ulicu. U centru Beograda ima tridesetak interesantnih ulica i to je sve“, dodaje Milošević.

Prema njegovim rečima, lokalna samouprava morala sagledati probleme vlasnika lokala i preduzetnika, pre nego što donosi strateške odluke.

„U Ulici Vojvode Stepe su do pre nekoliko godina tramvaji išli pored trotoara. Svi lokali blizu stajališta gradskog prevoza lepo su radili. Vlasnici su živeli od rente, a zakupci uspešno razrađivali posao. Došlo je do izmeštanja šina na sredinu i za godinu dana su lokali počeli da se prazne. Ukoliko vlast odluči da na Zelenom vencu ukloni autobuska stajališta i ovim lokalima preti gašenje“, upozorava Milošević.

Kako je u drugim gradovima?

Situacija koja postoji u glavnom gradu se u načelu odnosi i na ostatak zemlje. Atraktivne lokacije su uvek tražene i brzo pronađu kupca.

„Kada je reč o atraktivnim lokacijama u Novom Sadu, cena po kvadratu za rentiranje kreće se u rasponu od 10 do 50 evra. Treba napomenuti da ima ekstremnih slučajeva ispod ili iznad pomenutih cena. Govorim o Bulevaru Oslobođenja koji je najprometnija ulica u gradu. Prodajne cene na ovoj lokaciji kreću se u rasponu od 5.000 evra po kvadratu, pa naviše“, objašnjava za Biznis.rs izvršni direktor kompanije „Solis nekretnine“ iz Novog Sada, Dragan Rabatić.

Naš sagovornik kaže da pravilo o manjem lokalu čiji je kvadrat skuplji ne mora biti potvrđeno u praksi.

„Veći lokal može imati višu cenu za rentiranje po kvadratu u zavisnosti od namene i delatnosti korišćenja. Klijenti se prilikom procene vrednosti lokala, bez obzira da li je reč o rentiranju ili kupovini, isključivo baziraju na prinosnoj metodi koja podrazumeva mogućnost određenog zakupa u nekom vremenskom periodu. Tako se sagledava isplativost investicije“, navodi Rabatić i dodaje da u Novom Sadu nema praznih lokala na prometnim lokacijama. Zapravo postoji višak tražnje u odnosu na ponudu. Kada se dogodi da zakupac zbog poslovnih prilika napusti prostor, na njegovo mesto vrlo brzo dolazi novi.