Kako se prodaje imovina finansijskih institucija u stečaju?

Upravni odbor Agencije za osiguranje depozita doneo je pravilnik kojim se detaljno uređuje kako se unovčava imovina finansijskih institucija u stečaju ili likvidaciji, a za koje Agencija ima ulogu stečajnog ili likvidacionog upravnika. Pravilnik precizira postupke, rokove i metode prodaje nepokretne i pokretne imovine, potraživanja, kao i akcija i udela u drugim pravnim licima. Takođe, uređuje i unovčenje imovine dosuđene Republici Srbiji.

U pravilniku su definisani ključni pojmovi, uključujući ulogu radne grupe i komisije, kao i načini prodaje: putem javnog nadmetanja, prikupljanja ponuda ili neposrednom pogodbom. Dodatno, propisani su kriterijumi za izbor najboljeg ponuđača i određeni uslovi pod kojima se angažuje aukcionar.

Unovčavanje imovine propalih banaka, osiguravajućih društava i drugih finansijskih institucija počinje daleko pre samog oglašavanja prodaje – još u fazi pripreme, koju sprovodi ovlašćeno lice iz Agencije za osiguranje depozita.

Ova priprema obuhvata identifikaciju i evidenciju imovine, procenu njene tržišne vrednosti koju smeju da vrše isključivo licencirani procenitelji, kao i planiranje samog procesa prodaje – od grupisanja imovine u pakete, preko analize prethodnih pokušaja prodaje, do prikupljanja podataka o stanju na tržištu. Ako se u međuvremenu uslovi na tržištu značajno promene vrednost se mora ponovo proceniti, jer izveštaj važi najviše tri godine.

Kada je reč o prodaji akcija banaka u kojima Republika Srbija takođe ima udeo, primenjuje se posebna uredba koja reguliše kako se one prodaju. Ostatak imovine – zgrade, pokretna imovina, potraživanja – prodaje se po pravilima koja važe za sve ostale slučajeve stečaja i likvidacije.

Odluku o načinu unovčenja i metodu prodaje donosi Upravni odbor Agencije, ali tek nakon predloga direktora i uz mišljenje odbora poverilaca. Kada je u pitanju prodaja imovinske celine ili većeg paketa, potrebno je prethodno pribaviti stručno mišljenje o isplativosti tog poteza u odnosu na pojedinačnu prodaju, uz analizu koji deo novca ide na naplatu zalogama poverilaca.

Ako je prodaja složenija po broju učesnika ili se prodaje imovina veće vrednosti, direktor Agencije obrazuje posebnu komisiju. U suprotnom, za sve ostalo postoji stalna radna grupa. Obe imaju zadatak da sprovedu celokupan proces.

Predlog o prodaji mora da sadrži niz podataka: način i metod prodaje, tržišnu vrednost, trenutno stanje imovine, mogućnost ostvarivanja prihoda, troškove unovčenja, efekat prodaje, kao i podatke o potencijalnim građevinskim planovima na toj lokaciji. Ako se prodaju potraživanja, uz sve to dolazi i analiza prethodnih pokušaja naplate, stanje i struktura duga, podaci o dužniku i njegovoj kreditnoj sposobnosti, kao i predlog nacrta ugovora.

Zanimljivo je da u posebnim slučajevima – kada se, recimo, prodaju zlato, plemeniti metali ili specifični predmeti za koje postoji specijalizovano tržište – Agencija može doneti odluku o načinu prodaje koji nije propisan pravilnikom. Ali i tada sve mora biti u skladu sa zakonima i uz saglasnost odbora poverilaca.

Kada se završe pripreme, slede konkretne radnje koje vode ka donošenju odluke o prihvatanju ponude. Ovlašćeno lice tada obaveštava sve zainteresovane strane – od stečajnog sudije do poverilaca i lica koja su pokazala interesovanje za imovinu. Priprema se prodajna dokumentacija, a metod može biti javno nadmetanje, prikupljanje ponuda ili, u izuzetnim slučajevima, neposredna pogodba. Ako je početna cena niža od 50 odsto tržišne vrednosti, prodaja se može sprovesti samo uz saglasnost razlučnih poverilaca koji imaju obezbeđenje nad tom imovinom.

Kada dođe do prodaje, radna grupa obavlja sav operativni deo: objavljuje oglase, otvara ponude, vodi nadmetanje, beleži zapisnike i obaveštava direktora Agencije o rezultatima, predlažući odluku o prihvatanju najpovoljnije ponude. Ako sve prođe po planu sledi zaključenje ugovora, isplata novca i primopredaja imovine. O svemu tome se obaveštavaju sve uključene strane – od sudova i javnih izvršitelja do samih dužnika.

Ukoliko se prodaje umetničko delo ili predmet za koji postoji specijalizovano tržište, može se angažovati i stručno lice – domaće ili strano – kako bi se postigla bolja javnost i viša cena.

Prodaja u delovima, celinama ili „komad po komad“?

Prema pravilima, imovina finansijskih institucija može se prodavati kao celina, kao više povezanih delova ili pojedinačno. Najčešća praksa je da se imovina prodaje pojedinačno, ali ako se pokaže da bi veća celina imala bolji efekat po poverioce tada se može odlučiti i za objedinjenu prodaju. Odluku donosi upravni odbor Agencije, ali tek pošto sektor koji vodi stečaj predloži takvu opciju i to argumentuje analizom.

Ako prvi pokušaj prodaje ne uspe zakonodavac dopušta da se metoda promeni – recimo, od javne licitacije ka neposrednoj pogodbi – ali i to mora biti propraćeno odobrenjem odbora poverilaca, naročito kada su u pitanju predmeti koji su pod hipotekom ili drugim pravima trećih lica.

Tri su glavna načina prodaje: javno nadmetanje (licitacija), prikupljanje ponuda (tender) i neposredna pogodba. Dok su prve dve metode otvorenije i transparentnije, treća je moguća samo uz izričitu saglasnost odbora poverilaca i eventualnih založnih poverilaca. Ipak, ako ni nakon prve prodaje ne bude zainteresovanih, metod prodaje može se promeniti.

Kako se formira cena?

Prodaja imovine koja do sada nije oglašavana počinje od tržišne vrednosti. Ako ne uspe, cena se u sledećim pokušajima snižava – najpre do 30 odsto, zatim 60 procenata, a u kasnijim fazama čak i do 85 odsto. Ako ni tada nema uspeha, sledi nova procena vrednosti. Ukoliko je imovina već oglašavana ranije, startne cene u novim pokušajima su niže odmah, u skladu s prethodnim neuspelim pokušajima.

Oglas o prodaji mora da bude objavljen u najmanje dva dnevna lista i na sajtu Agencije, a po potrebi i u stranim medijima i na specijalizovanim portalima. Ukoliko su troškovi oglašavanja previsoki u odnosu na vrednost imovine, može se primeniti alternativni način uz saglasnost odbora poverilaca.

Ko može da učestvuje u kupovini?

U prodaji mogu da učestvuju domaća i strana fizička i pravna lica. Ipak, postoji i spisak onih koji su automatski isključeni – članovi radnih grupa, rukovodioci u bankama koje su u stečaju, njihova uža rodbina i povezane firme. Ni zaposleni u Agenciji ne mogu da kupuju imovinu koju oglašavaju. Strana lica moraju dostaviti dodatne dokaze da ispunjavaju pravne uslove za sticanje imovine u Srbiji.

Da bi učestvovali, potencijalni kupci moraju da kupe takozvanu prodajnu dokumentaciju – to je komplet papira koji objašnjava sve o imovini i postupku. Cena dokumentacije za domaća lica iznosi najmanje 10.000 dinara, a za strana najmanje 100 evra. Za imovinu niže vrednosti cena dokumentacije se snižava proporcionalno.

Svi učesnici moraju da uplate depozit u visini od 15 odsto od procenjene tržišne vrednosti. Depozit se vraća svima koji nisu proglašeni za kupca, osim ako nisu prekršili neko od pravila – recimo, ako su odustali u poslednjem trenutku, nisu prihvatili početnu cenu ili nisu potpisali ugovor nakon pobede na licitaciji. Za pobednika, taj depozit se uračunava u cenu.

Pobednik na javnoj prodaji koji ne potpiše ugovor ili ne uplati ceo iznos u predviđenom roku, gubi pravo na depozit. Samo onaj ko ispuni sve obaveze u potpunosti, može računati da mu se novac vrati ako ne bude kupac.