Koje poreske obaveze mogu imati prodavci nekretnina koje su sami izgradili?

U jednom od najnovijih mišljenja Ministarstva finansija objašnjeno je kako se u Srbiji tretira kapitalni dobitak kada fizičko lice proda nepokretnost koju je samo izgradilo, i to bez originalnih računa za materijal i radove. Naime, opisan je slučaj fizičkog lica koje je pre skoro dve decenije – ugovorom o zameni – dobilo magacinski prostor umesto stana.

Taj magacin nije bio uknjižen, niti je imao građevinsku ili upotrebnu dozvolu. Umesto da ga ostavi praznim novi vlasnik ga je osposobio, uredio po potrebama budućeg zakupca i dao u dugogodišnji najam.

Zakupac je prvi put ušao u prostor 2006. godine, a formalni višegodišnji ugovor o zakupu potpisan je u junu 2007. Prostor je prethodno dobio zvanično odobrenje za izgradnju i upotrebu od nadležne opštinske uprave, a već u junu 2007. izdato je i rešenje o porezu na imovinu. Ipak, jedan detalj nedostaje – vlasnik nema originalne račune za troškove izgradnje.

Prema Zakonu o porezu na dohodak građana, kapitalni dobitak je razlika između prodajne i nabavne cene imovine.

“Ako je reč o nepokretnosti koju je sam poreski obveznik izgradio, kao što je u ovom slučaju, onda se nabavna cena definiše kao troškovi izgradnje. Ali – i ovo je ključ – ako se ti troškovi ne mogu dokazati, onda poreska osnovica postaje iznos koji je utvrđen kao osnovica poreza na imovinu u godini nastanka poreske obaveze”, pojašnjavaju iz ministarstva.

Drugim rečima, bez računa ili druge jasne dokumentacije građanin rizikuje da mu se prihodi od prodaje oporezuju na osnovu administrativne procene vrednosti, a ne stvarno uloženog novca.

Kako se dolazi do „pravde“ bez papira?

Članovi Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji (ZPPPA) ipak ostavljaju prostor za utvrđivanje poreske obaveze na osnovu različitih dokaza. To mogu biti ne samo računi i knjigovodstvena dokumentacija, već i iskazi svedoka, nalazi veštaka, uvidi, pa čak i informacije od trećih lica.

Poreska uprava, po zakonu, mora da razmatra i dokaze koji idu u korist poreskog obveznika, ne samo one koji mu štete.

Pored toga, jedan od važnih principa je takozvano načelo fakticiteta – što znači da se poreske činjenice ne utvrđuju formalno, već u skladu sa ekonomskom suštinom.

Poreski savetnik Milan Radošević kaže da ako se dokaže da je u objekat zaista uložen novac, makar i bez fiskalnih računa, i ako je objekat bio u upotrebi, izdavan i oporezivan, Poreska uprava mora to da uzme u obzir.

“Iako postoje instrumenti kojima građanin može dokazati svoja ulaganja i smanjiti poresku obavezu, teret dokazivanja je u potpunosti na njemu. U ovom slučaju, gde objekat nije izgrađen uz klasičnu dokumentaciju, već „sam svoj majstor” pristupom, poreski obveznik mora posegnuti za svim dostupnim sredstvima – uključujući i svedoke, stručne procene i arhivsku dokumentaciju – da bi izbegao maksimalno oporezivanje na osnovu osnovice poreza na imovinu”, savetuje Radošević.

On dalje navodi da ovakva situacija nije retkost u Srbiji, gde su mnoge nepokretnosti podignute bez kompletne dokumentacije.

“Sa sve većim pritiskom na fiskalnu disciplinu i elektronsko evidentiranje svih transakcija, slučajevi poput ovog postaju poučan primer kako zakon može da ‘uhvati’ građane koji nisu vodili knjigovodstvo, čak ni za sopstvenu izgradnju”, zaključuje naš sagovornik.