Legalizacija nekretnina pokreće i pitanje poreza – postoji li mogućnost retroaktivne naplate?
AnalizaIzdvajamoNekretninePorezi
7.10.2025 08:01 Autor: Marija Jovanović 10

Realni dodatni prihod od poreza na imovinu koji će jedinice lokalne samouprave ostvarivati nakon evidentiranja nelegalnih objekata iznosiće približno 4,16 milijardi dinara godišnje.
Naime, upis objekata u katastar automatski proširuje poresku bazu, jer Poreska uprava po službenoj dužnosti preuzima podatke o novoupisanim nepokretnostima. Ovo predstavlјa jedan od najvažnijih trajnih prihoda za jedinice lokalne samouprave, koji će postati stabilan i predvidiv nakon pune primene zakona.
Međutim, u praksi porez na imovinu u Srbiji nije isklјučivo vezan za upis u katastar. Poreski organi često unose objekte u evidenciju i naplaćuju porez čak i kada objekti nisu upisani, na osnovu činjenice da se nepokretnost faktički koristi. Iz tog razloga, deo nelegalnih objekata već sada plaća porez na imovinu, navodi se u analizi efekata propisa, objavljenoj uz Predlog Zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima.
“Na osnovu procene može se smatrati da je 30-40 odsto nelegalnih objekata već obuhvaćeno poreskom evidencijom, tako da realni efekat proširenja baze obuhvata oko 60-70 odsto novoupisanih objekata. Za potrebe analize usvojen je korektivni faktor od 0,65, odnosno pretpostavka da će oko dve trećine novoupisanih predstavlјati stvarno nove poreske obveznike”, stoji u pomenutom dokumentu.
Kada je reč o finansijskim efektima i javnim prihodima od primene zakona, država do 2030. godine računa na ukupno 1,6 miliona novoupisanih objekata, dok će realno novih u poreskoj bazi biti oko 65 odsto, odnosno 1,04 miliona. Prosečan porez na imovinu je oko 5.000 dinara godišnje, a stopa naplate je oko 80 odsto. (Formula: 1.040.000 × 5.000 × 0,8 = 4,16 milijardi dinara godišnje).

Komentarišući predlog novog zakona, poreski savetnik i član UO Udruženja poreskih savetnika Srbije Aleksandar Vasić ističe da će on doneti evidenciju nepokretnosti, što predstavlja pozitivan aspekt jer će svakako pomoći i u ostvarivanju ciljeva poreske politike.
Kada je reč o nedostacima, on navodi da ovakvi „lex specialis“ propisi generalno nisu dobri u redovnim uslovima.
“Po ko zna koji put se šalje poruka da se oni koji ne poštuju zakon nagrađuju. Međutim, imajući u vidu broj nelegalnih objekata i nesposobnost države da se dugi niz godina, odnosno decenija, uhvati u koštac sa ovim problemom, možemo na ovo gledati i kao na iznuđeno rešenje”, ocenjuje Vasić u razgovoru za Biznis.rs.
Naš sagovornik napominje da bi svaka nepokretnost, bez obzira na to da li je građena sa ili bez dozvole, i sada trebalo da bude oporezovana porezom na imovinu.
Pročitajte još:
“Porez na imovinu obuhvata sve vlasnike, od početka korišćenja nepokretnosti. Nije mali broj nelegalnih objekata koji su i sada oporezovani. Međutim, s obzirom na to da ne postoje jedinstvene i tačne evidencije svih objekata možemo pretpostaviti da je veliki broj njih van domašaja poreskih organa. Ukoliko ovaj zakon bude primenjen i uspostavi se jedinstvena evidencija, to će lokalnim samoupravama omogućiti da oporezuju sve nepokretnosti”, objašnjava Vasić.
Poreske obaveze se mogu utvrđivati pet godina unazad
Na pitanje postoji li mogućnost naplate retroaktivnog poreza za nekretnine koje će biti upisane u katastar, a koje do sada nisu bile vidljive u samom sistemu, Vasić naglašava da se sve poreske obaveze mogu utvrđivati pet godina unazad.
“Porez na imovinu se plaća od dana sticanja prava svojine ili omogućavanja, odnosno početka korišćenja. To znači da bi lokalne samouprave mogle oporezivati imovinu koja je legalizovana i za prethodnih pet godina. Čak i da se to desi, benefiti koje vlasnici nelegalnih objekata dobijaju ovom ‘legalizacijom’ su neuporedivo veći od poreza koji bi trebalo da plate po osnovu vlasništva. Sa druge strane, to nije dodatni porez već je to bila njihova obaveza koju svesno, kršeći aktuelne propise, nisu ispunili”, zaključuje Vasić.















Tešak poraz na izborima
7.10.2025 #1 AuthorSprema se teška deračina,retroaktivno porez 5 godina i za većinu zainteresovanih plaćanje doprinosa za uredjenje zemljišta (jer skoro svako ima i još neku nekretninu u posedu žena/muž/član domaćinstva
Mike
7.10.2025 #2 AuthorAko su mogli frilenserima retroaktivno da naplate i poreze i doprinose za zdravstveno (sto je sumanuto jer ga nisu ni koristili), ovo ima samo tako da naplate retroaktivno i da pune kasu koja je u debelom minusu.
Ivana
10.10.2025 #3 AuthorUpravo I naplata poreza i jeste bila cilj ove legalizacije
Boban
7.10.2025 #4 AuthorSagradio sam vikend kuću 1980 godine,a od 1984 plaćam porez na istu neprekidno,napominjem da ista nije legalizovana.Kada sam išao u poresko da pitam zašto svi ne plaćuju porez na nekretnine,dobio sam odgovor,“A što si prijavljivao vikend kuću“.Samo što mi nisu rekli da sam budala.
Lara
7.10.2025 #5 AuthorKatastrofa 🫢
Mi smo zrtve svega i donetog i novodonetog
Obuhvatajuci sve nastale i novonastale situacije
Sva povecanja i plata i penzija
Pomoci od drzave u novcanim stedstvima i td
Samo nam ostaje da se molimo bogu da izdrzimo to
A najvaznije da sacuvamo zdravlje ako mozemo
od sekiracija i briga sta ce biti posle
Rada
7.10.2025 #6 AuthorDa plate taksu za gradsko zemljiste i dozvolu za gradnju a ko nije otkupio i dobio stan da ga oslobode poreza za stan i imovinu.
Zoran
7.10.2025 #7 AuthorOvo samo unosi dezinformaciju nije tacno da ce neko da naplacuje porez retroaktivno placace se od dana prijave,i treba da se placa porez ne moze se od drzave traziti a izbegavati zakonske obaveze.Bez onzira da li je objekat gradjen legalno ili nelegalno vlasnici su morali poreskoj upravi ds prijave svoje objekte i na njih porez da placaju
Lik Orijent
8.10.2025 #8 AuthorZorane, u Srbiji se porez za objekte koji su ušli u postupak ozakonjenja odavno naplaćuje pet godina retroaktivno od prijave. Prijava je bila obavezna da bi objekat uopšte ušao u taj postupak.
DANI
8.10.2025 #9 AuthorKorak ka uredjenju trzista nekretnina
Brana
12.10.2025 #10 AuthorSad će da legalizuju i šta treba i šta ne treba,cirkus