Šta ako dva lica podnesu prijavu za legalizaciju istog objekta?

Prema podacima NALED-a iz 2024. godine u Srbiji je bilo oko 2,1 milion objekata koji nisu legalizovani, a godišnje se reši otprilike oko 40.000 predmeta. Tim tempom za legalizaciju svih bilo bi potrebno oko 40 godina.

Međutim, Vlada Srbije pripremila je novi zakon koji bi mogao da promeni način na koji se rešava problem divlje gradnje i nelegalnih objekata.

Iako na prvi pogled deluje kao još jedan pokušaj da se „legalizuje nelegalno“, ovaj put stvari stoje drugačije – pravila su stroža, postupak detaljnije definisan, a posledice mnogo ozbiljnije nego ranije.

Novi propis, koji bi uskoro trebalo da se nađe pred poslanicima, ne koristi termin „ozakonjenje“ koji je do sada bio uobičajen. Umesto toga govori o „posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima“, „upisu objekata izgrađenih suprotno propisima“ i „uspostavljanju prava svojine Republike Srbije nad zemljištem ispod tih objekata“.

Prema rečima pravnika iz advokatske kancelarije Stojković Advokati, država nudi mogućnost da se nelegalno izgrađeni objekti ipak uvedu u zvanične registre i time dobiju pravni status – čak i ako nikada nisu imali građevinsku dozvolu, urbanističku saglasnost ili nisu u skladu sa planskim dokumentima.

“Međutim, to ne znači da će svi objekti automatski biti priznati niti da će svi vlasnici steći pravo svojine. Novi zakon uvodi jasne kriterijume i postupke koji bi trebalo da spreče masovne zloupotrebe i da konačno uvedu red u haotičnu evidenciju nepokretnosti”, objašnjavaju advokati.

Širi krug lica sa pravom prijave

Jedna od najvećih novina je to što pravo da pokrenu postupak evidentiranja nelegalnog objekta nemaju više samo formalni vlasnici. Prema članu 11 predloga zakona, prijavu mogu da podnesu i zakupci ili korisnici koji imaju pravni interes, investitori u slučaju celih zgrada, stanari koji žele da upišu posebne delove objekta, ali i lica koja su kupila stanove ili kuće koji nikada nisu upisani u katastar.

“Ovakvo rešenje je posebno važno za hiljade građana koji godinama žive u stanovima bez dozvole, uložili su novac, plaćaju komunalije i poreze, ali nemaju nikakav dokaz o vlasništvu. Novi zakon im otvara vrata da konačno steknu pravni osnov i budu priznati kao vlasnici. Time se rešava i značajan društveni problem – stotine hiljada kvadrata koji su faktički u upotrebi sada bi mogli da postanu deo zvaničnog pravnog sistema”, navode advokati.

Najosetljivija tačka novog zakona nalazi se u članu 12 i odnosi se na situacije kada je objekat izgrađen na zemljištu koje nije u svojini onoga ko ga je sagradio. Dosadašnja praksa često je bila da vlasnici objekata pokušavaju da steknu pravo i na zemljište, što je izazivalo brojne sporove i dugotrajne sudske procese. Novi zakon uvodi drugačije rešenje – moguće je upisati pravo svojine na samom objektu, ali ne i na zemljištu na kom se nalazi.

U tom slučaju, upisuje se pravo korišćenja zemljišta, što znači da vlasnik objekta dobija formalnu dozvolu da to zemljište koristi, ali ne postaje njegov vlasnik. Ovo rešenje posebno je važno kada se radi o parcelama u javnoj svojini, jer omogućava pravni kontinuitet bez otuđenja državne imovine.

“Ako je zemljište u privatnoj svojini, ovakav režim privremeno štiti posedaoca objekta, ali ne zadire u imovinska prava vlasnika parcele. On i dalje može da osporava korišćenje zemljišta u posebnom postupku. Na taj način država pokušava da pronađe balans između zaštite stečenih prava građana i očuvanja privatne svojine”, pojašnjavaju advokati.

Još jedna novina tiče se situacija u kojima više osoba podnese zahtev za isti objekat. Do sada su ovakvi slučajevi često završavali u dugotrajnim sudskim sporovima. Novi zakon predviđa da u tim okolnostima Agencija za evidenciju nepokretnosti neće automatski upisivati pravo svojine.

Umesto toga, sprovešće se skraćeni upravni postupak tokom kojeg će sva zainteresovana lica biti pozvana da dostave relevantnu dokumentaciju – ugovore, potvrde, dokaze o ulaganju i plaćanju.

“Agencija će potom proceniti osnovanost svakog zahteva i odlučiti kome pripada pravo. Ukoliko ne postoji dovoljno dokaza postupak može biti obustavljen ili će stranke biti upućene da svoje pravo utvrde pred sudom. Ovaj mehanizam trebalo bi da spreči zloupotrebe, kao što su konkurentske prijave stanara i investitora ili sporovi između naslednika, ali i da obezbedi da pravo dobije onaj ko zaista ima osnov”, zaključuju advokati kancelarije Stojković Advokati.