Previše razlika među opštinama u određivanju poreza na imovinu

Porez se plaća na sve nepokretnosti koje se nalaze u Srbiji – od stanova i kuća, preko poslovnog prostora, do garaža i drugih nadzemnih ili podzemnih objekata. Obveznik je dužan da prijavi svaku nekretninu u svom posedu, bez obzira na to da li je koristi, izdaje, renovira ili je tek u procesu legalizacije. Obaveza nastaje danom sticanja državine, početka korišćenja, izdavanja upotrebne dozvole ili bilo kojim drugim trenutkom kada se stekne pravo koje je predmet oporezivanja.

Stručnjaci u najnovijoj Beloj knjizi Saveta stranih investitora (FIC) ocenjuju da upravo ti trenuci otvaraju i najveći prostor za dileme, posebno kada su u pitanju pravna lica.

Kompanije koje vode poslovne knjige prema međunarodnim računovodstvenim standardima (MRS) imaju obavezu da poresku osnovicu utvrđuju prema tržišnoj vrednosti nepokretnosti. Međutim, koncept „fer vrednosti“ koji  zakoni detaljno propisuju ostaje tačka spoticanja u domaćoj poreskoj praksi.

U prethodnim izdanjima Bele knjige, stručnjaci su ukazali da, i pored brojnih izmena zakona, ovaj segment nije dovoljno preciziran. Posebno je sporno pitanje da li mala i srednja preduzeća mogu koristiti tržišnu vrednost prikazanu u skladu sa Međunarodnim standardima finansijskog izveštavanja (MSFI) za MSP.

Ministarstvo finansija je tokom godina izdavalo mišljenja koja sugerišu da je takav pristup dozvoljen, ali u praksi je taj stav često ocenjen kao nedovoljno obavezujući. Poreski obveznici strahuju da li će lokalne administracije ujednačeno primenjivati ta mišljenja i da li bi eventualne kontrole mogle otvoriti pitanje retroaktivne primene.

Nova zakonska izmena, koja je počela da važi od 1. januara 2025. godine, dodatno menja odnose nadležnosti u sistemu.

“Utvrđivanje, naplata i kontrola poreza na nasleđe i poklon, kao i poreza na prenos apsolutnih prava, prešlo je sa centralne Poreske uprave na lokalne poreske administracije. Očekivanja su da će ova decentralizacija ubrzati postupke, ali i povećati odgovornost opština i gradova u sprovođenju propisa”, stoji u analizi u najnovijoj Beloj knjizi.

Među značajnijim novinama iz prethodnog perioda nalazi se i poresko oslobođenje propisano od 1. januara 2024. godine, koje se odnosi na sticanje nepokretnosti kada ih za potrebe diplomatsko-konzularnih predstavništava kupuju strane države. Ovo pravo uvedeno je pod uslovom reciprociteta i predstavlja jedan od mehanizama kojim se Srbija prilagođava međunarodnoj diplomatskoj praksi.

Promene koje su pohvaljenje u Beloj knjizi su i najnovije izmene Zakona o porezima na imovinu i pratećeg Pravilnika, koje su stupile na snagu 1. januara 2025. godine. One su donele niz praktičnih poboljšanja u načinu evidentiranja, obračuna i utvrđivanja poreske osnovice. Reč je o izmenama koje bi, prema ocenama stručnjaka, trebalo da pojednostave primenu propisa i smanje prostor za različita tumačenja na lokalnom nivou.

Jedna od najznačajnijih novina odnosi se na obračun površine zemljišta pod objektima koje podleže poreskom oslobođenju. Zakon sada precizno propisuje kako se ovaj podatak utvrđuje, uključujući i specifične slučajeve – poput objekata sa više suvlasnika ili onih u kojima različiti delovi imaju različite funkcije. Posebno je naglašeno da se u slučaju promene korisne površine tokom godine, podaci o površini koja uživa oslobođenje ne menjaju, čime se izbegava dodatna administracija i potencijalna konfuzija.

Važna promena uvedena je i zbog čestog kašnjenja lokalnih samouprava u objavljivanju prosečnih cena nepokretnosti, koje su ključne za utvrđivanje poreske osnovice.

Dodatno je pojašnjeno kako se vrednost nepokretnosti utvrđuje u slučaju da nije objavljena cena kvadratnog metra za konkretnu zonu. Pravilnik uvodi termin „odgovarajuća nepokretnost u najopremljenijoj zoni“, što bi trebalo da omogući precizniji obračun poreske osnovice za obveznike koji ne vode poslovne knjige. Ipak, tumačenje ovog pojma zavisi od odluke lokalne poreske administracije, što ostavlja prostor za razlike u praksi između opština.

Izmenama je predviđeno i dalje usklađivanje sa Zakonom o poreskom postupku i poreskoj administraciji. U članu 13. ubačene su nove formulacije koje jasno propisuju da se u vrednost uzimaju objekti i zemljište za koje postoji poreska obaveza, osim onih posebno izuzetih zakonom.

Pravilnik se bavi i jednim od čestih praktičnih problema – šta se dešava kada se tokom godine poveća korisna površina objekta. U tim slučajevima uvodi se obaveza da se u prijavi evidentira tačan datum kada je do promene došlo. Ovaj detalj omogućava dosledniji obračun poreza i jasniju evidenciju nastanka poreske obaveze, što bi trebalo da rastereti kako obveznike tako i poreske organe.

Preporuke za dodatne izmene Zakona o porezu na imovinu

Savet stranih investitora je, u najnovijem setu preporuka, otvorio niz tema koje već godinama izazivaju dileme među poreskim obveznicima – posebno pravnim licima koja vode poslovne knjige prema međunarodnim standardima. Preporuke su usmerene na usklađivanje propisa, jasno definisanje poreskih pravila i modernizaciju postupaka, a u fokusu je pre svega fer vrednost nepokretnosti kao osnovica poreza na imovinu.

Prva preporuka tiče se člana 7. Zakona o porezima na imovinu, koji bi prema mišljenju stručnjaka morao da precizno navede da će osnovica poreza za sve obveznike koji vrednost nepokretnosti prikazuju po metodu fer vrednosti – u skladu sa MRS, MSFI za MSP i sopstvenim računovodstvenim politikama – takođe biti fer vrednost. Ovakvo rešenje bi, prema oceni stručnjaka, isključilo mogućnost različitog tumačenja i osiguralo jedinstvenu praksu.

U drugoj preporuci Savet insistira na dodatnom razjašnjenju istog člana zakona, ukazujući na dugogodišnju dilemu: da li mala i srednja preduzeća koja primenjuju MSFI za MSP imaju legitimno pravo da porez na imovinu obračunavaju po fer vrednosti. Prema njihovom stavu, preciznije definisanje ovog pitanja uklonilo bi pravnu nesigurnost koja se i dalje javlja u praksi.

Treći set preporuka ide korak dalje i ulazi u samu suštinu određivanja tržišne vrednosti nepokretnosti. Savet smatra da je nužno da lokalne samouprave usaglase kriterijume za određivanje zona, kako bi se izbegle značajne razlike između opština.

Predlaže se i uvođenje korektivnih faktora koji bi uzimali u obzir starost, namenu, kvalitet i druge specifične karakteristike nepokretnosti, kao i preispitivanje metodologije za obračun prosečnih cena po zonama. Pored toga, preporučuje se pojednostavljenje obračuna poreza kada su objekti i zemljište jedinstvena funkcionalna celina – recimo, skladište, administrativna zgrada i parcela koja ih spaja.

Savet predlaže pojednostavljenje prijavljivanja imovine tako što bi se Portal povezao sa Katastrom i omogućio automatski prenos podataka. Time bi se izbeglo višestruko unošenje istih informacija, a obveznicima bi se omogućilo da u jedan obrazac unesu više katastarskih parcela ili više objekata iste vrste. Predlaže se i automatizacija obračuna kvartalnih rata, izmenjenih prijava i matematičke sledbenosti unosa.

Analitičari FIC-a smatraju da bi podaci koje Poreska uprava koristi kako bi proverila da li je ugovorena cena u skladu sa tržišnom morali postati javno dostupni. Time bi se, smatraju, povećalo poverenje u postupke, smanjile sumnje u arbitrarnost i omogućilo obveznicima da unapred procene da li će određena transakcija proći kontrolu.