Dobijanje stambenog kredita za kuću veći izazov

Iako je zvanični stav da banke prilikom apliciranja građana za stambeni kredit ne prave razliku između stanova i kuća, praksa pokazuje da ipak postoje određene razlike u pristupu i da je u većini slučajeva brže, lakše i jednostavnije dobiti stambeni kredit za stan, i to novogradnju.

„Stambeni krediti banaka mogu se koristiti za kupovinu stana ili kuće, izgradnju kuće ili za adaptaciju životnog prostora. U delu uslova nema nikakvih razlika u podizanju stambenog kredita za kupovinu stana ili stambenog kredita za kupovinu kuće (roka na koji se odobrava kredit, visina kamatne stope, naknade, troškova osiguranja NKOSK, uspostavljanja hipoteke i tome slično)“, tvrde u Udruženju banaka Srbije.

Navode da u skladu sa svojom poslovnom politikom banke uglavnom imaju standardne procedure za odobravanje stambenih kredita za kupovinu stana ili za kupovinu kuće.

„Za banku je bitno da je klijent kreditno sposoban, da nekretnina ima nespornu tržišnu vrednost, kao i da je nekretnina uknjižena. Ukoliko su ispunjeni ovi minimalni uslovi, klijent može aplicirati kod banke za podizanje stambenog kredita. Država podjednako podstiče kupovinu nekretnina kojom građani Srbije rešavaju svoje stambeno pitanje, kako za kupovinu stanova tako i za kupovinu kuća“, napominju iz UBS za Biznis.rs.

Dodaju da je onim kategorijama klijenata, koji ne bi mogli kod banaka da ostvare pravo na stambeni kredit u redovnoj proceduri, lakše odobravanje stambenih kredita Republika Srbija direktno pomogla putem donošenja Zakona o osiguranju stambenih kredita (NKOSK je Zakonom osnovan u maju 2004. godine), kao i usvajanjem Uredbe Vlade Republike Srbije o subvencionisanju stambenih kredita i to direktno iz budžeta. Takođe napominju da svaka banka svojom poslovnom politikom bliže definiše uslove pod kojima je spremna da odobrava stambene kredite.

„Najkomfornija varijanta za bankare je svakako odobravanje stambenih kredita za već izgrađene i uknjižene stambene objekte. Kreditiranje stanova koji su ranije izgrađeni su za banke takođe prihvatljiva varijanta, pogotovu kad su u pitanju stanovi koji imaju nespornu tržišnu vrednost. Činjenica je da banke više odobravaju stambene kredite za novoizgrađene stanove, ali kod banaka ne postoji nikakav problem da se ostvari pravo na stambeni kredit i za kupovinu stanova koji su ranije izgrađeni, pod uslovom da prethodni vlasnici raspolažu urednom dokumentacijom“, naglašeno je u UBS.

Objašnjeno je i da poslovna politika nekih banaka omogućava odobravanje stambenih kredita i za neuknjižene nepokretnosti (stanove i kuće).

„Kod kredita za neuknjižene nepokretnosti povećan je rizik za banku, pa je iz tih razloga i kamata uglavnom veća, što znači da su takvi krediti skuplji. Pritom, potrebno je pribaviti i kompletnu dokumentaciju kojom se dokazuje sled vanknjižnog vlasništva na kreditiranoj nepokretnosti. Takođe, banke odobravaju stambene kredite i za stanove u izgradnji, ali neophodan uslov je da stan bude minimum 80 odsto završen, i to u skladu sa projektno-tehničkom dokumentacijom. To je potrebno da bi stan mogao da bude predmet hipoteke, odnosno, garancija za stambeni kredit koji banka odobrava“, izjavili su naši sagovornici iz UBS.

U praksi prodaja stanova ide bolje i brže

Da je kupovina kuće predstavlja veći izazov nego kupovina stana smatra agent za nekretnine iz Beograda, Mira Anušić.

„Stanovi na istoj lokaciji su uglavnom tipski i slični. Razlika može biti u starosti zgrade. Utoliko je procena veštaka realnija i lakša. Nema odstupanja između procenjene i ugovorene cene i kredit je izvesniji. Pravna strana je jednostavnija. Kuće su svaka na svoj način specifične i teže za procenu. Poreska uprava je zbog toga i izlazila na teren da uradi procenu svake kuće, zbog poreza na prenos apsolutnih prava. Ne može se odrediti prosečna cena kuće. Mikrolokacija kuće, stepen izgrađenosti, kvalitet gradnje, uređenje kuće kao i pravna strana dokumentacije određuje pravu vrednost kuće. Utoliko je veštaku teže da je proceni, a naročito ako nema dovoljno iskustva u radu. Na osnovu svega je i banci teže da odobri kredit, pa imamo manji broj odobrenih kredita za kuće“, izjavila je za Biznis.rs Anušić.

Ona je dodala i da prodaja stanova ide bolje i brže, kao i da stanova ima i više u ponudi, nego kuća.

„Banke lakše daju kredite za nove, a već skoro završene i potpuno završene, uknjižene stanove. Kod njih je rizik za banke najmanji. Prodaju se odlično i veliki, salonski uređeni stanovi na Vračaru, gornjem Dorćolu i uopšte u centralnom delu grada, kao i stanovi sa nižom tržišnom cenom. Prodaju se odlično i stanovi na periferiji. Od novembra 2018. godine obustavljena je prodaja novih stanova u postupku legalizacije, koji se grade uglavnom na periferiji grada, pa je deficit takvih jeftinih stanova sve izraženiji, a time i cena starih legalnih stanova sve veća. Potražnja je veća od ponude i cene unazad godinu dana rastu“, ističe naša sagovornica.

Kako kaže, najveći izazovi u poslu prometa nekretnina jesu u realizaciji stambenih kredita za kuće, a uslovi za odobrenje takvih kredita su u svakoj banci drugačiji.

„Često u prodaji imamo kuće koje su uknjižene u postupku ozakonjenja. Uslov za ozakonjenje objekta po važećem zakonu nije i fizički podeljena parcela. Često su advokati agencija za nekretnine prinuđeni da upućuju kupce na iskusne pravnike u pojedinim bankama koji dobro poznaju i prate sve zakonske promene u obligacionim odnosima, kao i zakon o hipoteci. Pravnici banaka su uglavnom mladi, nisu u praksi imali dodirnih tačaka s takvim objektima, jer je i sam zakon o ozakonjenju relativno nov“, istakla je Anušić.

Napominje da nije retko da pravnici iz banaka postave nelogična pitanja u vezi pravne strane takvih objekata, pa onda ceo postupak realizacije kredita ode u pogrešnom pravcu.

„Tada se kupcu potroši dragoceno vreme, a prodavac često ostaje nezadovoljan i nepoverljiv. Dešava se da banka potroši 60 dana dragocenog roka kupoprodaje i tek nakon toliko vremena izda veoma štur negativan odgovor. U poslednje vreme prodavci kuća nerado pristaju na prodaju kuća preko kredita banaka“, konstatovala je agent Mira Anušić.