Hoteli ostaju sigurna luka kapitala, investitori optimistični uprkos globalnim izazovima

Tržište hotelskih nekretnina u Evropi ušlo je u 2025. godinu sa pozitivnim zamahom, dok se kapital polako ali sigurno vraća u sektor koji pokazuje otpornost, stabilan rast i potencijal za generisanje konkurentnog prinosa. Evropski sektor komercijalnih nekretnina prolazi kroz fazu redefinisanja prioriteta i prilagođavanja makroekonomskim kretanjima, ali hotelski segment ostaje jedan od najočuvanijih stubova investicionog poverenja.

Izveštaj kompanije CBRE – „European Hotel Investor Intentions Survey 2025“, koji sumira stavove 110 ključnih tržišnih aktera, ukazuje na nastavak investicionog optimizma, uprkos geopolitičkim i operativnim izazovima koji oblikuju tržište. Ipak, napominje se da je istraživanje sprovedeno u četvrtom kvartalu prošle godine.

Više od 90 odsto investitora planira da zadrži isti nivo ili poveća ulaganja u hotele tokom 2025. godine. Dok je udeo onih koji planiraju velike alokacije pao sa 42 odsto na 26 odsto, broj investitora koji nameravaju realizovati manje povećanje kapitala porastao je sa 28 na 39 procenata, što ukazuje na stabilizaciju tržišta nakon snažnog oporavka u 2024. Izveštaj CBRE zapravo sugeriše zrelije tržište, gde je impuls rasta iz 2024. već velikim delom realizovan, a tekuća godina donosi fino podešavanje pozicija.

Glavni motivi za nova ulaganja uključuju optimistične projekcije ukupnih prinosa (29 odsto), relativnu nadmoć nad drugim klasama nekretnina (17 odsto) i očekivano smanjenje troškova duga (15 odsto). Tu je i oporavak turističke potražnje i jača avio-povezanost.

Strategije dodavanja vrednosti – poput renoviranja, rebrendiranja i optimizacije operacija – ostaju ključni investicioni pristup, sa čak 66 odsto investitora koji ih favorizuju, što je znatno više u odnosu na 51 procenat u 2024. godini. Ulaganje u „core“ strategije beleži manji rast, dok se interes za oportunističke i distressed investicije smanjuje.

Tržišta i segmenti u fokusu

Španija je zadržala status najpoželjnijeg tržišta drugu godinu zaredom, dok je Italija preskočila Veliku Britaniju i zauzela drugo mesto – zahvaljujući bogatom hotelijerskom portfelju i ograničenoj novoj ponudi. Portugal sada deli treće mesto sa Britanijom, dok Francuska i Grčka ostaju snažni kandidati, a Norveška i Danska se prvi put pojavljuju u top 10.

Kada je reč o gradovima, London i dalje vodi ispred Madrida, dok Rim, Lisabon i Barselona pokazuju rast atraktivnosti, što potvrđuje trend preusmeravanja kapitala ka tržištima sa visokim potencijalom, ali još uvek nedovoljno iskorišćenim.

Tržište pokazuje jasnu polarizaciju – veliki kapital ostaje na primarnim tržištima, dok agilni investitori istražuju sekundarna tržišta i rezort destinacije kao sledeći stepenik.

Gornji srednji i luksuzni segmenti ostaju najprivlačniji za investitore, sa 48, odnosno 40 odsto udela među „najatraktivnijim“ opcijama. Iako luksuz dominira po performansama i potražnji određenih grupa turista, ograničena dostupnost imovine i visoke cene predstavljaju izazov. Istovremeno, raste interes za „limited service“ modele zbog nižih operativnih troškova i brze operativne skalabilnosti.

Modeli sa „slobodnim posedom“ („vacant possession“) i kombinovanim zakupima omogućavaju investitorima veću kontrolu i fleksibilnost u sprovođenju strategija dodatne vrednosti. Zanimljivo, raste interes za nezavisne hotele (40 odsto), dok „soft-branded“ modeli gube na popularnosti.

Beograd još uvek ima nedovoljan broj hotela

Jana Jovanović, rukovodilac odeljenja za istraživanje tržišta za region JIE kompanije CBRE, rekla je u intervjuu za martovski broj štampanog izdanja Biznis.rs da je hotelska industrija jedna od onih koja se susrela sa velikim brojem promena i izazova u proteklih pet godina.

„Kada bismo uporedili tržište hotela u Beogradu sa drugim razvijenim gradovima centralne i istočne Evrope rekli bismo svakako da je ovde nedovoljan broj hotela. Događaj kao što je Expo 2027 sigurno doprinosi vidljivosti našeg tržišta i njegovom turizmu. Država podržava ovaj sektor kroz davanje subvencija za izgradnju novih i renoviranje postojećih kapaciteta. Tokom tri meseca koliko će trajati Expo 2027 očekuje se više miliona ljudi, što će veoma uticati na tražnju za smeštajnim kapacitetima, ali nakon tog perioda očekujemo da će se tržište stabilizovati i nastaviti sa svojim organskim rastom“, ocenila je Jovanović i dodala da tehnološka transformacija ima uticaj na hotelsku industriju kroz različite aspekte, uključujući razvijanje modela poslovanja hotela i inovativnih pristupa u oblasti prodaje i marketinga, ali i u samoj optimizaciji operacija korišćenjem inovativnih softvera, veštačke inteligencije i slično.

Mnogi hoteli su implementirali opciju za samoprijavu – „self check-in“ ili mobilne aplikacije, kako bi pojednostavili proces prijavljivanja, smanjili vreme čekanja i poboljšali iskustvo gostiju.

„Dodatno, hoteli sve više koriste automatizaciju u održavanju, procesima prijavljivanja i odjavljivanja i posluge u sobi, a kako bi smanjili troškove i povećali efikasnost. Veštačka inteligencija (AI) pomaže hotelima da optimizuju cene i marketinške strategije. Sistemi za upravljanje prihodima sada koriste prediktivnu analitiku da bi prilagodili cene soba na osnovu potražnje, vremena, događaja i cena konkurencije. Dakle, transformacija koju pokreće tehnologija menja način na koji hoteli komuniciraju sa gostima, pojednostavljuju načine rada i koriste podatke kako bi ostali konkurentni“, zaključuje Jana Jovanović.

Stabilnost i zrelost tržišta

Nakon 37 odsto rasta u 2024. godini, CBRE prognozira daljih pet do deset odsto rasta investicija u 2025, uz preduslov stabilnog geopolitičkog okruženja. S obzirom na konkurentne prinose, povoljnu ponudu i tražnju, te veći apetit investitora za hotelima u odnosu na druge klase nekretnina, hotelski sektor ostaje jedan od najsigurnijih i najdinamičnijih segmenata tržišta.

Evropsko tržište hotelskih nekretnina u 2025. godini pokazuje stabilnost i zrelost, uz rast poverenja među institucionalnim i privatnim investitorima.

Jasna strategijska orijentacija ka dodavanju vrednosti, diverzifikacija lokacija i rast potražnje pozicioniraju ovaj sektor kao ključnu komponentu investicionih portfelja u postpandemijskom, ali i geopolitički volatilnom okruženju. Hoteli nisu samo oporavljeni – oni su ponovo definisani kao strateški deo portfelja u doba promenljivih rizika i redefinisanih investicionih pravila, zaključuju iz kompanije CBRE.