Najamnine u Hrvatskoj na nivoima koji opravdavaju novu gradnju

Kompanija Avison Young objavila je novi pregled tržišta nekretnina u Hrvatskoj, u kojem navodi da se beleži pojačana aktivnost, naročito u segmentu kancelarijskih prostora i logističkih skladišta.

Razvojna aktivnost raste u svim segmentima, uprkos tome što su prinosi od razvoja blizu prinosima postojećih investicija u komercijalne nekretnine, pa nude malu ili nikakvu premiju za rizik razvoja u poređenju sa kupovinom postojećih nekretnina koje generišu prihod.

„Zakupnine u sektoru kancelarija konačno su dostigle nivoe koji opravdavaju novu izgradnju, a trka za novi najviši poslovni toranj u glavnom gradu je u toku. Hotelsko-turistički sektor beleži još jednu rekordnu sezonu, sa nekoliko novih značajnih projekata i ulaskom međunarodnih brendova na tržište. Maloprodajni trgovci i developeri retail parkova nastavljaju širenje, iako je u pojedinim gradovima došlo do zasićenja“, navode iz Avison Young, a prenosi Poslovni.hr.

Stopa slobodnih prostora u Zagrebu je na istorijski niskom nivou, ispod 2,5 odsto dok u ostatku zemlje ostaje jednocifrena za objekte klase A. Nedostatak kancelarijskog prostora doveo je do rasta cena zakupa kod novih ugovora.

Završetak novih objekata u centralnom poslovnom delu mogao bi povećati prosečnu stopu slobodnih prostora za nekoliko procentnih poena. Nova ponuda će takođe stvoriti pritisak na smanjenje zakupnina u objektima klase B.

Na tržištu maloprodaje planira se izgradnja preko 240.000 kvadratnih metara, uglavnom retail parkova, u naredne četiri godine. Taj rast predstavlja povećanje ukupne ponude od 15 odsto, ravnomerno raspoređene po županijama.

Poslednjih godina rastuća potrošnja podstakla je brzo širenje maloprodajnog sektora. Međutim, pojavili su se prvi znaci usporavanja rasta potrošnje, dok neki gradovi beleže zasićenje maloprodajnim formatima. I dalje postoji snažno interesovanje developera, investitora i zakupaca koji posluju u proizvodnom i logističkom sektoru.

Nakon završetka, RC Zona Samobor prostiraće se na 86.000 kvadratnih metara i postaće jedno od najvećih logističkih i distributivnih centara u Hrvatskoj. Prostor klase A sada čini 39 odsto ukupne nacionalne skladišne površine – što je značajno poboljšanje.

Projekat Rijeka Gateway jedno je od najznačajnijih logističkih ulaganja u Hrvatskoj, s ciljem transformacije luke Rijeka u najbržu ulaznu tačku u centralnu Evropu. Uz podršku APM Terminals (Maersk) i ENNA Logic, kontejnerski terminal vredan 380–500 miliona evra moći će da prima brodove kapaciteta do 18.000 TEU i da opsluži preko milion TEU godišnje nakon završetka.

Prosečna stopa slobodnih skladišnih i logističkih prostora u prvoj polovini 2025. bila je ispod tri odsto, bez obzira na klasu objekta, usled velike potražnje zakupaca. Hoteli i rizorti činili su samo 15 procenata ukupnog kapaciteta kreveta, ali preko 26 odsto ukupne popunjenosti u turističkom sektoru. Privatni smeštaj i dalje dominira ukupnom ponudom, ali sa niskom prosečnom popunjenošću od oko 64 dana godišnje.

Postoji značajna razvojna aktivnost u sektoru privatnog smeštaja, iako su prinosi u odnosu na troškove slični prinosima na postojeća ulaganja. Kada je reč o stambenoj izgradnji, aktivnost je blizu rekordnih nivoa iz perioda pre globalne finansijske krize. U Zagrebu je aktivnost čak 70 odsto niža od vrhunca, sa svega 2.635 novih stanova izgrađenih 2024. Novi Generalni urbanistički plan (GUP) mogao bi dodatno ograničiti razvojne mogućnosti u gradu.

Zabeleženo je 25 odsto manje transakcija u poređenju sa vrhuncima iz 2021. i 2022. godine, uglavnom zbog rasta kamatnih stopa, nedostatka novih projekata i usporavanja potražnje međunarodnih kupaca (pre svega iz Nemačke i Austrije). Domaći investitori činili su preko 90 odsto ukupne aktivnosti, dok je prisustvo velikih međunarodnih developera i dalje ograničeno.