Povratak međunarodnog kapitala širom Evrope

Nakon postepenog rasta obima investicija očekuje se da će transakcije na tržištu nekretnina širom Evrope nastaviti da se uvećavaju i u 2025. godini, dok se razlika između kupovnih i prodajnih cena smanjuje. Iako se raspoloženje kupaca popravilo, ne očekuje se nagli pad kamata, a pri trenutnim stopama zaduživanja prostor za značajno poboljšanje cena je ograničen.

Oporavak će zato biti postepen i verovatno će biti potrebno vreme da se obim investicija i vrednosti kapitala vrate na prethodne rekorde, navode analitičari kompanije CBRE u godišnjem izveštaju o stanju na tržištu nekretnina Jugoistočne Evrope – SEE region Market Outlook 2025.

Postoje rizici koji bi mogli usporiti taj proces, kao što su spori ekonomski rast i inflacija viša od očekivane. Kada su u pitanju poslovni prostori, tradicionalno najveći sektor tržišta, sentiment se poboljšava jer je dostupnost duga ponovo uspostavljena, a kreditne marže su se stabilizovale, ističe se u izveštaju.

Kako potražnja zakupaca za vrhunskim poslovnim prostorima ostaje jaka, raste i apetit investitora za renoviranjem objekata kako bi poboljšali svoju poziciju na tržištu. Interesovanje investitora za logističke objekte takođe ostaje snažno, dok su signali iz sektora nekretnina koji kotiraju na berzi pozitivni – logistika je prvi sektor koji se trguje gotovo bez popusta u odnosu na neto vrednost imovine.

Maloprodajno tržište konačno se oporavilo nakon sporog rasta. Očekuje se da će investicije u hotelski sektor ostati pozitivne, podržane sve većim alokacijama kapitala u taj segment, uz jake povrate na ulaganja.

Međunarodni investitori ostali fokusirani na vrhunsku imovinu

Iako je investiciona scena u regionu jugoistočne Evrope (SEE) bila prilično aktivna, u poslednjim mesecima je usporila, vođena opreznijim pristupom investitora. Ipak, druga polovina prošle godine bila je jača, nadmašujući skromnu aktivnost iz prvih šest meseci. Najveći obim aktivnosti zabeležen je u Srbiji i Bugarskoj, koje su činile skoro 70 odsto realizovanog obima.

Tokom cele godine investitori su se uglavnom fokusirali na maloprodajni sektor, koji je činio više od 40 procenata realizovanog obima, dok je tradicionalno aktivan sektor poslovnih prostora imao gotovo 30 odsto. Pored toga, sektor hotela nastavio je da dobija na značaju, posebno u Srbiji uoči EXPO 2027. Kako industrijski sektor nastavlja da raste, analitičari CBRE očekuju da će njegov udeo u investicionom obimu porasti.

Skoro 60 odsto investitora bilo je međunarodnog porekla, uglavnom iz Izraela, Mađarske i Češke, a fokusirali su se na imovinu klase A. Domaći investitori takođe su ciljali vrhunsku imovinu i neke sekundarne nekretnine kojima je potrebno renoviranje.

Pred kraj godine, uz povećanu likvidnost i pad kamatnih stopa, prinosi su počeli da padaju u najdominantnijim sektorima, što se nastavilo i u 2025. godini. Sveukupno, pozitivan momentum se očekuje širom regiona, a investitori će i dalje na većini tržišta ostati fokusirani na maloprodajni i sektor poslovnih prostora.

Srbija: više od 300 miliona evra transakcija

Investiciono tržište u Srbiji zabeležilo je više od 300 miliona evra transakcija u 2024. godini, što je pad u odnosu na godinu dana ranije kada je trgovana velika kancelarijska imovina. Najaktivniji sektor u zemlji bio je maloprodajni, koji je činio 60 odsto transakcija po vrednosti. Hotelski segment je takođe ostao aktivan sa udelom od preko 30 procenata, dok je sektor poslovnih prostora bio treći po aktivnosti.

Neke od najznačajnijih transakcija uključuju prodaju šoping centra Promenada, što je bila najveća pojedinačna transakcija u regionu, kao i nekoliko poslovnih objekata u centru grada. Pored toga, nekoliko značajnih hotelskih transakcija dogodilo se tokom godine, pri čemu je u ovom sektoru prometovano skoro 100 miliona evra.

Izraelski investitori imali su najveći udeo u pogledu obima, ali su domaći investitori bili uključeni u većinu transakcija na tržištu. Uz snažan razvojni zamah u industrijskom sektoru, očekuje se da će ovaj segment privući još veće interesovanje u narednom periodu. Uz povoljnije ekonomske i finansijske uslove, interesovanje investitora generalno je poraslo, što je dovelo do kompresije prinosa od 0,25 procentnih poena krajem 2024. godine u najaktivnijim sektorima.

Očekuje se da će aktivnost ostati visoka u sektorima poslovnih prostora, maloprodaje i hotela, uz izraženo interesovanje stranih investitora. Industrijski sektor je i dalje u razvoju i zahteva moderniju ponudu kako bi privukao investitore.

Bugarska: obim investicija iznad petogodišnjeg proseka

Investiciona scena u Bugarskoj ostala je stabilna, sa obimima u 2024. nešto iznad petogodišnjeg proseka, ali i dalje ispod nivoa zabeleženih pre 2019. Najveći obimi tradicionalno su zabeleženi u sektoru poslovnih prostora, gde su investitori bili aktivni i u sopstvenom korišćenju prostora i u daljem izdavanju. Sledi industrijski sektor koji je imao visoke obime, pri čemu je najveća transakcija realizovana u jednoj akviziciji – Lion’s Head je kupio nekoliko nekretnina od lokalnog developera BPD. Maloprodajni sektor ostao je aktivan, ali na nižem nivou nego prošle godine. Tradicionalno, tržište u velikoj meri zavisi od lokalnog kapitala u skoro svim sektorima. Hoteli na obali i dalje su atraktivna opcija za domaće investitore.

Sa pozitivnijim izgledima, poboljšanim makroekonomskim indikatorima, kao i smanjenim troškovima zaduživanja, povećana aktivnost primećena je krajem 2024. i nastavila se u 2025. godini. Kao rezultat toga, Bugarska je, zajedno s nekoliko drugih tržišta jugoistočne Evrope, zabeležila kompresiju prinosa u najatraktivnijim sektorima. Očekuje se da će 2025. doneti brojne mogućnosti u sektoru poslovnih prostora, što bi trebalo da podstakne investicionu aktivnost tokom cele godine.

Slovenija: maloprodajni sektor ostvario tri četvrtine investicija

Investiciona scena u Sloveniji imala je snažnu godinu, sa godišnjim rastom obima ulaganja od skoro 80 odsto, predvođenim domaćim kapitalom, iako još uvek ispod nivoa pre pandemije. Najaktivniji sektor bio je maloprodajni, sa 78 odsto ukupnog investicionog obima, dok je industrijski sektor imao 21 odsto. Najmanji deo aktivnosti odvijao se u sektoru poslovnih prostora.

Najznačajnije transakcije u 2024. uključuju prodaju tržnog centra Planet Koper, kao i prodaju maloprodajnih parkova kroz portfolio i pojedinačne transakcije u sekundarnim i tercijarnim gradovima. Povećana aktivnost u poslednjih 12 meseci, podržana poboljšanim makroekonomskim uslovima, dovela je do kompresije prinosa u najtraženijim sektorima u Sloveniji za -0,25 baznih poena tokom jedne godine. Uz povećano interesovanje investitora u narednom periodu očekuje se dalji pritisak na smanjenje prinosa, posebno u sektorima poslovnih prostora i maloprodaje.

Hrvatska: glavni pokretač sektor poslovnih prostora

Investiciona aktivnost u Hrvatskoj dostigla je u 2024. godini više od 150 miliona evra, što je smanjenje u odnosu na prethodnu godinu kada su investicije činile skoro 50 odsto ukupnog obima u jugoistočnoj Evropi. Glavni pokretač aktivnosti bio je sektor poslovnih prostora, koji je činio oko 70 odsto ukupnog investicionog obima. To je uključivalo značajne transakcije u glavnom gradu, poput prodaje Grand Centra, HOTO Tower-a i Zagreb Tower-a.

Vođen popularnošću Hrvatske kao turističke destinacije, sektor ugostiteljstva takođe je zabeležio snažnu aktivnost, posebno u priobalnim područjima. Aktivnost su uglavnom pokretali međunarodni investitori, koji su se fokusirali na hotele i poslovne prostore.

Gledajući unapred u 2025. analitičari CBRE očekuju nastavak aktivnosti u ugostiteljstvu i sektoru poslovnih prostora, kao i stabilno tržište maloprodaje. Sve veći broj nekretnina biće stavljen na tržište, posebno u maloprodajnom sektoru u sekundarnim gradovima. Krajem 2024. godine Hrvatska je zabeležila kompresiju prinosa do 0,50 baznih poena za određene klase imovine. Dalja kompresija prinosa u glavnim sektorima očekuje se i u narednom periodu, podržana stabilnom ekonomijom, nižim troškovima zaduživanja i povećanim apetitom investitora.

Pročitajte i prvi deo našeg istraživanja: Pozitivna godina pred regionom, uz kontinuirani interes lokalnih i inostranih investitora