Gde se u Beogradu može naći kvadrat po ceni od 1.000 evra?

O tržištu nekretnina u Beogradu gotovo uvek se govori u svetlu enormnih cena kvadrata na prestižnim lokacijama, koje su običnim građanima uglavnom nedostupne.

Ukupna vrednost ostvarenog prometa na tržištu nepokretnosti u Republici Srbiji u četvrtom kvartalu 2024. godine dostigla je 2,2 milijarde evra, pokazuje izveštaj Republičkog geodetskog zavoda (RGZ).

Najveći udeo u ukupnoj vrednosti prometovanih nepokretnosti zauzima prodaja stanova sa 1,3 milijarde evra i učešćem od 57 odsto. Najveće cene za stanove postignute su u Beogradu, pa je tako najskuplji kvadrat prodat za 11.668 evra u Beogradu na vodi, a na ovoj lokaciji izdvojena je i najveća suma od 2,6 miliona evra za stan od 342 kvadratna metra.

Pored prosečnih i najviših postignutih cena na tržištu nepokretnosti, RGZ u svojim izveštajima objavljuje i minimalne i maksimalne cene u starogradnji i novogradnji. Uprkos statistici, kada se govori o najnižim cenama kvadrata ponuda na tržištu je prilično ograničena i svedena uglavnom na starogradnju u rubnim beogradskim opštinama.

Šta kaže statistika?

Kada se pogledaju najveći gradovi u Srbiji, cene kvadrata u starogradnji najniže su u Kragujevcu. Kako pokazuje izveštaj RGZ-a, prosečna cena u ovom gradu u četvrtom kvartalu prošle godine iznosila je 1.132 evra – minimalna 373 evra, a maksimalna 1.760 evra.

Sledi Niš, gde je zabeležena prosečna cena kvadrata u starogradnji od 1.364 evra (najniža 468, a najviša 2.333 evra). U Novom Sadu prosek je 2.089 evra – minimalna cena 618 evra i maksimalna 3.390 evra.

Na prvom mestu po cenama kvadrata u starogradnji nalazi se Beograd, sa prosečnom cenom od 2.312 evra, minimalnom cenom od 700 evra i maksimalnom od 7.529 evra.

Među beogradskim opštinama, najjeftiniji kvadrat starogradnje zabeležen je na Voždovcu – 938 evra. Odmah za ovom opštinom sledi Čukarica sa najnižim iznosom od 1.000 evra.

Raspon cena koje se mogu naći u izveštaju RGZ-a je šarolik, pa je tako u četvrtom kvartalu 2024. najjeftinija starogradnja na Vračaru koštala 1.515 evra po kvadratu, na Novom Beogradu 1.097 evra, Zvezdari 1.014 evra, a na Savskom vencu 1.053 evra.

I najjeftiniji kvadrat preskup za našu platežnu moć

Licencirani procenitelj nekretnina Milić Đoković u razgovoru za Biznis.rs ističe da su ovi podaci na nivou statističke pojave i da je realnost na tržištu nekretnina jedno, a teorija nešto drugo. Napominje i da Beograd ima 17 gradskih opština, koje osim centralnih obuhvataju i Mladenovac i Lazarevac.

Kada je reč o niskim cenama starogradnje u centralnim opštinama koje godinama “drže” najviše cene, naš sagovornik smatra da su u ovu statistiku verovatno ušle neuslovne nekretnine, takozvane „kuće prizemljuše“, sutereni i slično. Ali čak i kada se sve okolnosti uzmu u obzir, skoro je nemoguće naći nekretninu na Vračaru po ovoj ceni.

“Najjeftinji kvadrat ne postoji jer je sve prilično skupo u odnosu na našu platežnu moć i ekonomski status. Ako pričamo o povoljnijim kvadratima u odnosu na one najskuplje, oni se mogu naći na obodima Višnjice, Borče, Krnjače, Sremčice, eventualno Železnika, Resnika i Rušnja, što je šira periferija grada Beograda. Uz dosta sreće na ovim lokacijama se može naći kvadrat za 1.000 evra, ali i ako nađete stan po toj ceni računajte da ćete morati da uložite makar 200-300 evra po kvadratu kako bi on bio u funkcionalnom stanju”, ocenjuje Đoković.

Prema njegovim rečima, u ovakvim nekretninama uglavnom moraju da se rade instalacije, podovi, zidovi i sanitarije i gotovo uvek su neophodne velike popravke i ulaganja.

Kada je reč o segmentu takozvanih jeftinih kvadrata, naš sagovornik kaže da je zbog subvencionisanih stambenih kredita za mlade nastao “mali potres” na tržištu nekretnina.

“Svi stanovi od nekih 20-30 kvadrata sada koštaju 100.000 evra i više. Znači, danas za taj novac ne možete u Beogradu da kupite nekretninu koja je približna prosečnom stanu – da ima spavaću sobu, dnevni boravak, da je na nekom „normalnom“ spratu, nije bez lifta, u potkrovlju ili suterenu. Stambeni krediti za mlade podigli su cene manjih stanova jer se odjednom pojavio veliki broj kupaca”, ističe Milić Đoković.

Na pitanje koje nekretnine najviše nedostaju na tržištu, on kaže da su to uglavnom takozvani prvi stanovi, za mlade koji započinju svoj radni vek i ne mogu da priušte veće.

“Nedostaju stanovi od oko 40-45 kvadrata, jednoiposobni i mali dvosobni, da imaju spavaću sobu, dnevni boravak, kuhinju i malu terasu. To je nešto što uvek nedostaje i to može da košta 100.000 evra”, kaže Đoković i dodaje da bi bilo idealno kada bi država investirala u gradnju ovakvih nekretnina.