Građevinska i upotrebna dozvola – dva ključna dokumenta prilikom kupovine stana

Građevinska i upotrebna dozvola su dva vrlo važna dokumenta koja određuju da li je zgrada legalna i da li stan koji kupujete uopšte postoji u pravnom smislu.

Građevinska dozvola je zvaničan dokument koji omogućava početak radova na izgradnji objekta. Ona potvrđuje da je projekat u skladu sa svim zakonima i propisima. Izdaje se investitoru koji dostavi svu potrebnu dokumentaciju, dokaže pravo svojine na zemljištu i plati propisane takse. Bez nje – radovi su nelegalni.

Upotrebna dozvola se izdaje nakon tehničkog pregleda (prijema) zgrade koji vrši komisija za tehnički pregled, a koju formira investitor.

„Tehnički pregled obuhvata kontrolu usklađenosti izvedenih radova sa građevinskom dozvolom i tehničkom dokumentacijom na osnovu koje se objekat gradio. Tek sa upotrebnom dozvolom objekat može da se uknjiži u katastar i da stanovi postanu pravno vidljivi“, navodi advokat Brane Krunić.

Na pitanje koje pravne i imovinske probleme može da izazove nepostajanje ove dve dozvole, Krunić u razgovoru za Biznis.rs objašnjava da ukoliko kupac želi da kupi nekretninu za koju nije izdata građevinska dozvola treba da bude svestan da radovi na izgradnji tog objekta mogu biti obustavljeni i da čak može doći do rušenja kompletnog objekta.

“Takođe, ukoliko za određenu zgradu postoji izdata građevinska dozvola, a još nije izdata upotrebna dozvola, kupac treba da bude svestan da taj objekat ne može biti uknjižen u katastru nepokretnosti do njenog izdavanja, te da na primer stan koji se nalazi u toj zgradi ne postoji kao posebna jedinica i ne postoji u zvaničnim evidencijama. Tek nakon sprovedenog tehničkog pregleda/prijema objekta, za stambenu zgradu se izdaje upotrebna dozvola, kada se sve jedinice u zgradi upisuju/uknjižavaju u Katastar”, ističe Krunić.

Naš sagovornik kaže da se često dešava da se kupci stanova i usele u nekretninu dok još nije izdata upotrebna dozvola jer posle izgrađenosti objekta postoji obaveza izlaska tehničke komisije na teren, što može da potraje i nekoliko meseci zbog provere svih tehničko-tehnoloških ispravnosti, poput instalacija: strujnih, gasnih, vodovodno-kanalizacionih, ispravnost rada lifta…

Krunić ističe da postoji određen rizik da se zgrada neće moći etažirati ako, na primer, nedostaje uredan priključak na gradsku struju ili gradsku vodu i kanalizaciju, ili ako druga tehnička dokumentacija ili izvedeno stanje objekta odstupa od dozvoljenog, projektom utvrđenog.

“Dakle, problemi pravne prirode kod nepostojanja ni građevinske ni upotrebne dozvole su konkretna nemogućnost uknjiženja posebne jedinice (stana, garaže, garažnog mesta u Katastru) i upisa prava svojine kupca, dok sa imovinske strane svakako postoji nesigurnost oko uloženih sredstava jer nijedna nekretnina nema punu tržišnu vrednost kakvu bi imala da je uredno uknjižena, odnosno legalizovana”, navodi on.

Na koji način kupac može da proveri da li nepokretnost ima ove dve dozvole?

Advokat Brane Krunić objašnjava da svako zainteresovano lice za kupovinu određene nepokretnosti može uvidom u List nepokretnosti (koji se može preuzeti kod javnog beležnika ili u Katastru nepokretnosti, kao i preko sajta Katastra javnim online uvidom) da proveri sva pravna stanja, odnosno da li je izdata građevinska i upotrebna dozvola.

“Ukoliko takvih zabeležbi nema, smatra se da je objekat u celosti legalan, ali ukoliko postoji zabeležba u ‘teretima’ (na objektu, parceli ili posebnom delu) da za objekat nije izdata dozvola za gradnju ili upotrebna dozvola, na takve vrsta zabeležbi kupac mora da obrati pažnju. Takođe, na internet sajtu APR-a u delu CEOP-a (Centralna evidencija objedinjenih procedura za izdavanje građevinskih dozvola) postoji mogućnost pretrage izdatih građevinskih dozvola na teritoriji Republike Srbije”, napominje naš sagovornik.

Na pitanje šta se dešava ukoliko određena stambena zgrada u starogradnji ima građevinsku, ali ne i upotrebnu dozvolu, Krunić kaže da je generalno ista procedura kao i kod novogradnje, ali da je u praksi teže obezbediti određene tehničke i/ili tehnološke elemente za dobijanje upotrebne dozvole jer treba tragati za prvobitnim projektom gradnje koji može biti star i desetinama godina.

Takođe, postavlja se pitanje i da li se uopšte može obezbediti učešće investitora ako je, na primer, ugašen kao pravno lice i više ne postoji i slično. “Tada, sve radnje faktički moraju biti usmerene isključivo na stanare stambene zgrade, a troškovi takvih poduhvata u praksi nisu beznačajni”, ističe Krunić.

Danas postoje određene nepokretnosti koje su za vreme upisivanja u evidencije, a pre elektronskih sistema vođenja nepokretnosti u Katastru, upisivane u zemljišnim knjigama koje su vodili Opštinski sudovi i sve nekretnine su se ručno knjižile i upisivale od strane službenika.

“Shodno tome, danas imamo slučajeve da je objekat u celosti upisan u Katastru nepokretnosti koji je preneo sve upise iz zemljišnih knjiga u elektronsku bazu, a da za isti nije izdata ni građevinska ni upotrebna dozvola. Takve nepokretnosti mogu biti predmet kupoprodaje i javni beležnik ima pravo da takve vrste prometa u celosti sprovede. Međutim, u novijim sistemima rada Katastra, ali i javnog beležnika, sve radi sigurnosti kupaca, javni beležnik radi overe određenog ugovora zahteva da je za takav objekat izdata makar građevinska dozvola po osnovu koje može overiti predugovor, a kasnije i konačni kupoprodajni ugovor”, objašnjava Krunić.

Prema njegovim rečima, svaka višeporodična stambena zgrada u novogradnji se u praksi većim delom rasproda bez da je za nju izdata upotrebna dozvola, što implicira da se često dešavaju prometi stanova i drugih nekretnina koji imaju izdatu građevinsku, ali ne i upotrebnu dozvolu.