Kako do uknjižbe stana bez upotrebne dozvole?

Od 1. januara počela je primena izmena i dopuna Zakona o državnom premeru i katastru. Najvažnija novina je uvođenje takozvane ciljane konvalidacije – postupka kojim se priznaje pravna važnost starih isprava koje imaju formalne nedostatke, ali jasno dokazuju vlasništvo.

Kao jedan od ključnih problema koji bi ovaj postupak trebalo da reši izdvaja se nedostatak upotrebne dozvole za starije objekte – kada objekat ima građevinsku dozvolu, ali upotrebna dozvola ne postoji ili nije dostupna. Naime, upravo ciljana konvalidacija omogućava proveru i rešavanje takvih slučajeva.

Advokat Brane Krunić u razgovoru za Biznis.rs objašnjava da član 88b Zakona o državnom premeru i katastru, između ostalog, propisuje posebne slučajeve upisa prava svojine i kada isprava za upis ne ispunjava opšte uslove za upis imaoca prava.

Kako navodi, ako uz pravosnažnu građevinsku dozvolu izdatu do 1. avgusta 1992. godine nije dostavljena pravosnažna upotrebna dozvola, a dostavljen je nalaz i mišljenje stalnog sudskog veštaka za oblast građevinarstvo kojim se konstatuje da je objekat, odnosno poseban deo objekta, izgrađen u skladu sa tehničkom dokumentacijom na osnovu koje je izdata građevinska dozvola, dozvoliće se upis imaoca prava.

“Upotrebna dozvola u ovakvim slučajevima nije uslov za registraciju prava, dovoljno je da objekat fizički postoji, da je vidljiv u katastarskim evidencijama ili satelitskim slikama i da se dokaže pravni interes za upis. Takođe, svaki stan ili poseban deo se individualno evidentira i može se uknjižiti, čak i bez upotrebne dozvole, ukoliko on fizički postoji i postoji pravni interes. Bitno je napomenuti da ovaj postupak ne zamenjuje potpunu tehničku građevinsku ili upotrebnu dozvolu, samo omogućava upis prava svojine i evidenciju (starih) objekta, odnosno formalno priznavanje prava, radi vlasničke sigurnosti i funkcionalnosti na tržištu nekretnina”, ističe Krunić.

Ipak, naš sagovornik naglašava da građani treba da budu svesni da i pored olakšica po izmenama ovog zakona moraju da imaju pravni kontinuitet prava vlasništva, odnosno da imaju na primer punovažan ugovor, dokaz o plaćanju cene ili dokaz o faktičkom korišćenju stana (primopredaja, prijava prebivališta i slično).

“Ovo je ključno za ciljanu konvalidaciju i druge olakšane upise. Takođe, važno je razjasniti pitanje koje se u praksi često postavlja – da li su građani dužni da plaćaju porez na imovinu za objekte koji nemaju upotrebnu dozvolu. Odgovor je svakako da, jer im nepostojanje upotrebne dozvole ne čini ‘poresku olakšicu’ i porez kao i komunalije imaju obavezu da plaćaju”, kaže Krunić.

Građani mogu da podnose prijave putem posebne aplikacije na zvaničnoj veb prezentaciji Republičkog geodetskog zavoda www.rgz.gov.rs, putem opcije “Ciljana konvalidacija – Prijave”. Aplikacija ne zahteva unos podataka o nepokretnosti, jer Republički geodetski zavod te podatke proverava na osnovu dostavljene dokumentacije.

Međutim, advokat napominje da “Ciljana konvalidacija“ ne zamenjuje postupak „Svoj na svome“, već se sa njim dopunjuje i može se voditi paralelno. Građani nisu ograničeni rokovima, jer pravo svojine ne zastareva.

Upotrebna dozvola podiže tržišnu vrednost nekretnina

Rešavanje pitanja upotrebnih dozvola za zgrade koje ih nemaju stanarima pre svega omogućava uknjiženje stanova u Katastar. Time se, kaže Krunić, otvara mogućnost lakše prodaje, eventualnog nasleđivanja, kao i upisa zaloga za kredit (hipoteke), uz istovremeno povećanje tržišne vrednosti nekretnine, a pre svega pravna sigurnost.

U užem smislu, rešavanje ovog pitanja smanjuje rizik od inspekcijskih postupaka, uklanja pravnu nesigurnost u vezi sa priključenjima, dogradnjama, kao i održavanjem stanova i objekata kod javnih i drugih preduzeća.

Podsetimo, građevinska i upotrebna dozvola su dva vrlo važna dokumenta koja određuju da li je zgrada legalna i da li stan koji neko kupuje uopšte postoji u pravnom smislu.

Građevinska dozvola je zvaničan dokument koji omogućava početak radova na izgradnji objekta. Ona potvrđuje da je projekat u skladu sa svim zakonima i propisima. Izdaje se investitoru koji dostavi svu potrebnu dokumentaciju, dokaže pravo svojine na zemljištu i plati propisane takse. Bez nje – radovi su nelegalni.

Upotrebna dozvola se izdaje nakon tehničkog pregleda (prijema) zgrade koji vrši komisija za tehnički pregled, a koju formira investitor. Tehnički pregled obuhvata kontrolu usklađenosti izvedenih radova sa građevinskom dozvolom i tehničkom dokumentacijom na osnovu koje se objekat gradio. Tek sa upotrebnom dozvolom objekat može da se uknjiži u katastar i da stanovi postanu pravno vidljivi.