Kako otkupiti nekretninu u državnoj ili društvenoj svojini?

Kupovina nekretnine u državnoj ili društvenoj svojini regulisana je zakonom, a otkup ovakvih stanova predstavlja značajan segment tržišta.

“Ovaj proces, regulisan zakonskim odredbama, nudi jednostavniji i efikasniji pristup stambenom vlasništvu. Pogotovo je važno razumeti ulogu člana 85. Zakona o državnom premeru i katastru, koji igra ključnu ulogu u pojednostavljenju upisa prava svojine, eliminišući potrebu za upisanim prethodnikom. Drugim rečima, prilikom upisa stvarnih prava na stanove stečene ugovorom o otkupu u društvenoj ili državnoj svojini nije potrebno da postoji upisan prethodnik”, objašnjavaju advokati kancelarije Stojković.

Društvena i državna svojina predstavljaju dva ključna pojma u srpskom pravnom sistemu.

U tom kontekstu, društvena svojina, kako je bila definisana u bivšoj Jugoslaviji, uključujući i Srbiju, bila je jedinstveni koncept socijalističkog pravnog sistema koji se razlikovao od tradicionalnih formi vlasništva kakve poznajemo u kapitalističkim društvima.

U sistemu društvene svojine imovina nije pripadala pojedincima, državi, niti privatnim entitetima, već društvu kao celini. Društvena svojina je uključivala fabrike, preduzeća, zemljišta i druge resurse koji su se koristili za opštu korist. Ova svojina nije bila ni državna ni privatna, već je predstavljala treći, poseban oblik vlasništva.

Posle političkih i ekonomskih promena koncept društvene svojine je u Srbiji, kao i u ostalim naslednicama Jugoslavije, uglavnom zamenjen privatizacijom i prelaskom na tržišnu ekonomiju.

“Danas, u modernom pravnom sistemu Republike Srbije, koncept društvene svojine više ne postoji u formi u kojoj je bio prisutan u socijalističkom periodu. Umesto toga, imovina je obično u državnom ili privatnom vlasništvu. Sa druge strane, državna svojina se odnosi na imovinu koja je u vlasništvu države, odnosno Republike Srbije. Ovaj oblik vlasništva obuhvata različite vrste imovine, uključujući zemljište, zgrade, infrastrukturu, prirodne resurse, kao i razne oblike pokretne imovine koji su u vlasništvu državnih institucija”, navode advokati.

Potrebna dokumentacija

Kada se kupuje nekretnina koja je u državnom vlasništvu treba pripremiti neophodnu dokumentaciju, pre svega ugovor o otkupu ili dokument o sticanju prava. To može biti ugovor o otkupu stana sa državom ili opštinskim organom, ili ugovor sa stambenom zadrugom.

Advokati ističu da je potreban uvid u izvod iz katastra, odnosno dokaz o lokaciji i identifikaciji nekretnine, kao i njenom statusu u katastarskim evidencijama. Zatim je potrebno proveriti da li su sve obaveze u vezi sa stanom, poput poreza i komunalnih usluga, redovno plaćene.

“Bitna je i potvrda o nepostojanju tereta, odnosno dokument koji potvrđuje da na nekretnini nema upisanih tereta ili hipoteka. Podnošenje ovih dokumenata vrši se u nadležnom katastarskom uredu. Važno je napomenuti da se detalji mogu razlikovati u zavisnosti od specifične situacije i lokalnih propisa, pa se preporučuje da se za tačne informacije konsultujete sa pravnim savetnikom ili direktno sa katastarskim uredom”, savetuju pravnici advokatske kancelarije Stojković.

Kako kupiti nekretninu u otkupu

Da u slučaju kupovine nekretnine iz otkupa nema posebnih problema potvrđuje i operativni direktor agencije City Expert Miloš Mitić.

“Ukoliko je sve u redu sa ugovorom i ostalom papirologijom kupoprodajni proces je isti kao i kada je osnov sticanja Ugovor o poklonu ili kupovina. Ovde može da se pojavi problem jedino ukoliko je u katastru i dalje upisan prethodni vlasnik, pa kupoprodajni proces zna da se oduži i do nekoliko meseci dok katastar ne izvrši promenu. Sigurnost se ovde ne dovodi u pitanje”, naglašava Mitić.

Za razliku od stanova u otkupu nekretnine pod hipotekom se češće mogu naći na tržištu.

Kada vam se dopadne stan koji je već pod hipotekom, postavlja se pitanje da li u tom slučaju postoji rizik i da li banka može da odobri kredit za kupovinu stana koji je već založen.

“Hipoteka predstavlja založno pravo na nepokretnosti koje ovlašćuje poverioca da naplati svoje potraživanje prodajom nepokretnosti, u slučaju da dužnik ne isplati dug. Kod kupovine stana na kredit to je garancija banci ukoliko kupac stana ne bude mogao da otplaćuje kredit. Nepokretnost na kojoj je uspostavljena hipoteka ostaje u vlasništvu kupca, pa on može raspolagati tom nepokretnošću. Dakle, kada kupite stan i uspostavite na njemu hipoteku, vi u tom stanu možete da živite, da ga iznajmite, pa čak i da ga prodate”, kažu iz agencije City Expert.