Kakva su prava podstanara kada gazda poveća zakup nekretnine?

Velika potražnja za stanovima zbog dolaska stranaca, slaba ponuda nekretnina za izdavanje, inflacija i rast cena kvadrata, bili su samo neki od razloga zbog kojih su proteklih godina i cene kirije u Beogradu i drugim gradovima značajno porasle. Pojedini stanodavci su preko noći drastično podizali cene rentiranja i čak ucenjivali podstanare izbacivanjem iz stanova.

Sagovornici sajta za oglašavanje nekretnina 4zida kažu da je potpisivanje ugovora o zakupu zato važno, jer štiti podstanara od ove i od drugih potencijalnih neprijatnosti i napominju da se on čak ne mora ni overiti kod javnog beležnika.

Prosečne cene izdavanja stanova u Beogradu se kreću od oko 300 evra za garsonjeru, jednosoban stan u Beogradu danas se može iznajmiti u proseku za 390 evra, dok dvosoban stan oko 680 evra. U Novom Sadu je prosečno oglašena cena kirije na 4zida za garsonjeru oko 277 evra, za jednosoban stan oko 312 evra, a za dvosoban košta oko 460 evra. Po beogradskim cenama garsonjere, u Nišu se može iznajmiti dvosoban stan, čiji je zakup oko 320 evra, dok je rentiranje manjih stanova u proseku od 220 do 250 evra.

 Advokat Brane Krunić za 4zida je rekao  da odredbe Zakona o obligacionim odnosima od člana 567 do 585. regulišu pravnu materiju zakupa, uz obaveze i prava zakupodavca i zakupca, dok član 70. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada propisuje da se ugovor o zakupu stana zaključuje u pisanoj formi.

„Ugovor o zakupu, čini pravni akt na osnovu kojeg se vlasnik nekretnine obavezuje da će nepokretnost izdati podstanaru na korišćenje, u zamenu za određenu novčanu naknadu, na određeni vremenski period. Ukoliko je potpisan ugovor, male su šanse da se na bilo koji nepredviđeni način pojave promene u pravima i obavezama. Sve što je definisano ugovorom, čini volju ugovornih strana, ali i jasne smernice njihovog ponašanja, prava i obaveza, te zapravo to čini najjače sredstvo pravne zaštite“, navodi Krunić i dodaje da u ugovoru o zakupu, između ostalog, treba da bude definisano i vreme trajanja zakupa, tako da je povećanje mesečne zakupnine moguće tek kada taj rok istekne.

U suprotnom, kako kaže, smatra se da je zakup zaključen na neodređeno vreme, a u tom slučaju stranke imaju pravo da raskinu potpisani ugovor u otkaznom roku, koji je opet definisan ugovorom. Advokat ističe da je karakteristika ugovora između stanodavca i podstanara da on štiti obe strane.

„Ako podstanar u jednom trenutku prestane da plaća kiriju, stanodavac može da raskine ugovor. Međutim, on je pre toga dužan da opomene podstanara, pa tek ako ne plati kiriju ni nakon 15 dana, sledi raskid ugovora. S druge strane, ako je ugovor potpisan na godinu dana, stanodavac ne može pre toga da poveća kiriju, što štiti zakupca. Ako pre useljenja nije potpisan ugovor, stanodavac može da zatraži povećanje kirije, a ugovor o zakupu čije trajanje nije određeno niti se može odrediti iz okolnosti ili mesnih običaja prestaje otkazom koji svaka strana može dati drugoj, poštujući određeni otkazni rok“, objašnjava advokat.

Ukoliko dužina otkaznog roka nije određena ugovorom ili zakonom ili mesnim običajima, ona iznosi osam dana, s tim da otkaz ne može biti dat u nevreme, kao što su vanredne okolnosti poput rata, zemljotresa i slično.

„Dakle, u tom slučaju – podstanar ima pravo na zaštitu, ali je teško dokazivo na šta su se stranke dogovorile oko samog zakupa. Iseljenje iz stana je moguće samo na pravni i zakonit način, ali svakako ne silom ili pretnjom“, ističe Brane Krunić.

Advokat napominje da je krajnje rešenje pravna pomoć i da obe strane koje su potpisale ugovor mogu da angažuju advokata i pravdu zatraže na sudu.

Mirjana Todorović iz agencije „Europolis nekretnine“ kaže da se tržišna praksa menja i da sve više stanodavaca insistira na potpisivanju ugovora, ali da i dalje postoji veliki broj stanova koji se izdaju bez formalnog ugovora.

„Pre deset godina ugovori su bili ređi, jer su mnogi vlasnici izbegavali plaćanje poreza. Danas je situacija drugačija – s obzirom na digitalizaciju i bolju poresku kontrolu, vlasnici sve češće traže ugovor kako bi imali pravnu sigurnost. Stranci i firme koje iznajmljuju stanove gotovo uvek insistiraju na ugovoru. Studenti i mladi češće ulaze u neformalne aranžmane, ali je rast svesti o pravima zakupaca doveo do toga da i oni sve više traže ugovore“, navodi Todorović.

Uplatnice i SMS poruke dokaz usmenog ugovora

Advokat ističe da u praksi, problem nastaje kada ne postoji potpisan ugovor o zakupu ili drugi pisani trag o međusobnom dogovoru, već su se stranke oko svih elemenata usmeno sporazumele.

„Ako jedna od strana ne ispuni svoju obavezu, teže je dokazati ‘odredbe ugovora’ ukoliko on zapravo nije potpisan – koliko je tačno bila visina zakupnine, koliko je trajanje ugovora, u kakvom je stanju nekretnina izdata – prazna ili opremljena sa svim stvarima, tehnikom“, navodi Krunić.

I Mirjana Todorović kaže da je bez ugovora zakupcu u praksi mnogo teže da ostvari svoja prava. Mogu pomoći dokazi o plaćanju računa, ako podstanar može da dokaže da je plaćao kiriju, a ako postoje uplatnice, elektronski transferi, SMS ili Viber komunikacija, može se smatrati da postoji usmeni ugovor.

„Čak i ako nema ugovora, stanodavac ne sme da izbacuje podstanara silom, promenom brava ili izbacivanjem stvari. Sudski postupak je jedini legalan način iseljenja, što je veći problem za zakupodavca u slučaju da stanar ne plaća kiriju ili pravi probleme. Ako nema ugovora, zakupac je u goroj poziciji kada je u pitanju povrat depozita, jer teško može da dokaže dogovorene uslove“, objašnjava Mirjana Todorović.

Nekad je selidba jedino rešenje

Podstanar, u slučaju da ne želi da pristane na povećanje kirije, nema mnogo izbora. Mirjana Todorović kaže da je promena stana najčešći oblik „pobune“ protiv visoke rente, ali ukazuje da postoje i druge opcije.

„Ako je zakupac pouzdan, plaća na vreme i ne pravi probleme, može pokušati da pregovara sa stanodavcem. Ponekad je vlasniku važnije da zadrži sigurnog stanara nego da rizikuje period praznog stana. Ako postoji ugovor i u njemu nije definisana mogućnost povećanja kirije, stanodavac ne može jednostrano podići cenu tokom trajanja ugovora. Međutim, u praksi, ako zakupac ne može da prihvati novo povećanje, najčešće rešenje je selidba“, objašnjava Mirjana Todorović.