Koja prava ima vlasnik zemljišta na kome se bez njegovog znanja gradi nekretnina?

Neretko se dešava da graditelj nije i vlasnik zemljišta na kome se podiže objekat. U tom slučaju postoje brojne nedoumice ko ima prava nad novoizgrađenom nekretninom.

Iz advokatske kancelarije Grgur kažu da izgradnja na tuđem zemljištu podrazumeva situaciju koja nastaje kada neko svojim materijalom i radom podigne zgradu ili neki drugi građevinski objekat na tuđem zemljištu, a pri tome između vlasnika izgrađenog objekta i vlasnika zemljišta ne postoji ugovorni odnos.

Zakon o osnovama svojinsko-pravnih odnosa u ovakvoj situaciji zemljište i zgradu posmatra kao jedinstveni objekat, koji će pripasti vlasniku zemljišta ili vlasniku izgrađenog objekta. Naši sagovornici objašnjavaju da odluka kome će pripasti pravo svojine nad zemljištem i izgrađenim objektom zavisi od nekoliko faktora.

“To su, pre svega, savesnost lica, vrednost objekta i zemljišta, opravdane potrebe zainteresovanih lica. Naše zakonodavstvo stavlja akcenat na savesnost lica”, ističu iz kancelarije Grgur.

Ako graditelj nije znao da zida na tuđem zemljištu, a vlasnik zemljišta jeste imao saznanja o gradnji ali se nije odmah usprotivio – zemljište na površini koju zahvata zgrada i koje je neophodno za njenu redovnu upotrebu, zajedno sa zgradom, pripada graditelju. U tom slučaju preduzimač je dužan da za zemljište plati naknadu u visini njegove prometne cene u vreme donošenja sudske odluke.

Vlasnik zemljišta ima pravo da u roku od tri godine od saznanja za završenu izgradnju, odnosno najkasnije deset godina od iste, traži da mu graditelj nadoknadi tu vrednost.

Ukoliko je graditelj znao da gradi na tuđem zemljištu, ili nije znao ali se vlasnik zemljišta odmah usprotivio gradnji, imamo obrnutu situaciju.

“Vlasnik zemljišta se u toj situaciji smatra savesnim i može da mu pripadne pravo svojine na građevinskom objektu, može da traži da graditelj poruši objekat i vrati mu zemljište u prvobitno stanje ili da mu se isplati prometna cena zemljišta. Takođe ima pravo i na naknadu štete”, kažu advokati.

Ako se opredeli za prvu opciju, vlasnik zemljišta može da izabere da mu pripadne pravo svojine na zgradi, s tim da nadoknadi vrednost zgrade u visini prosečne građevinske cene u mestu u kom se nalazi. Svoje pravo vlasnik zemljišta može ostvariti najkasnije u roku od tri godine od dana završetka izgradnje građevinskog objekta, a po proteku tog roka vlasnik može zahtevati isplatu prometne cene zemljišta.

Postoji i specifičan slučaj, a to je da su obe strane savesne, odnosno nastaje kada graditelj nije znao, niti je mogao znati da gradi na tuđem zemljištu, dok takođe ni vlasnik zemljišta nije znao za gradnju, pa se, shodno tome, nije mogao ni usprotiviti.

“Tada se prilikom ocene kome će pripasti zgrada i zemljište pre svega vodi računa o vrednosti materijalnih dobara, a ukoliko se radi o približno istim vrednostima, tada će sud zgradu i zemljište dosuditi vlasniku zemljišta ili graditelju vodeći računa o njihovim potrebama, a naročito njihovim stambenim prilikama”, navode naši sagovornici.

Ako je vrednost zemljišta znatno veća od vrednosti sagrađenog objekta, sud će na zahtev vlasnika zemljišta građevinski objekat dosuditi njemu i obavezati ga da graditelju nadoknadi građevinsku vrednost objekta u visini prosečne građevinske cene objekta u mestu u kome se nalazi. Ovaj zahtev vlasnik može podneti u roku od tri godine od dana završetka izgradnje građevinskog objekta.

“Poslednja mogućnost je da su obe strane nesavesne – kada je graditelj znao da gradi na tuđem zemljištu, a vlasnik zemljišta je znao za bespravnu gradnju, ali se nije tome usprotivio. U slučaju nesavesnosti obe strane, iako Zakonom o osnovama svojinsko-pravnih odnosa nije striktno propisano, smatra se da pravo izbora treba priznati vlasniku zemljišta, s tim da on jedino nema pravo da zahteva uklanjanje zgrade”, zaključuju iz advokatske kancelarije Grgur.