Kolike su naknade za upis nepokretnosti?

Novi Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima trebalo bi građanima da omogući da konačno budu “svoji na svome”, odnosno da budu registrovani kao vlasnici objekata u kojima žive ili rade. I dok je predlog zakona u skupštinskoj proceduri, Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture objavilo je kratko uputstvo za upis nepokretnosti.

Kako navode, da bi se nepokretnost upisala potrebno je prijaviti objekat putem digitalne platforme koju uspostavlja Agencija za prostorno planiranje i urbanizam uz podršku Republičkog geodetskog zavoda (RGZ). Platforma će ukrštati podatke iz prijave sa podacima o objektima i vlasnicima iz javnih evidencija da bi se utvrdili nosioci prava svojine.

Podnošenje prijava i praćenje njihovog statusa odvijaće se isključivo online, uz podršku lokalnih samouprava, a Agencija za prostorno planiranje i urbanizam pribavljaće umesto građana svu dostupnu dokumentaciju iz javnih evidencija službenim putem.

Ceo postupak odvijaće se fazno. Tako će opštine na platformu u roku od 30 dana od stupanja zakona na snagu uneti svoje zoning planove, agencija će proveravati podatke u roku od 15 dana, a potom građani u roku od 60 dana podnose prijave preko platforme za svaku nepokretnost pojedinačno.

Agencija će zatim upoređivati podatke iz prijava i javnih evidencija i doneti odluku. Ukoliko je potrebno rešiti prethodna pitanja obavestiće podnosioca prijave. Ako je odluka pozitivna Agencija za prostorno planiranje i urbanizam izdaje potvrdu i dostavlja je RGZ-u koji vrši prioritetni upis prava svojine, bez obzira na prethodne postupke i bez naplata taksi i naknada.

Ukoliko je odluka negativna, agencija će bez odlaganja o tome obavestiti podnosioca prijave i nadležnog građevinskog inspektora.

Za objekte koji su izgrađeni na tuđem privatnom zemjištu, bez pravnog osnova, agencija poziva podnosioca da uredi odnose sa vlasnikom zemljišta. Objekti izgrađeni na površinama koje su planirane i privedene javnoj nameni, kao i u zaštićenim područjima, biće uklonjeni ili će postati vlasništvo države.

Privremeni objekti poput mobilnih kuća, kontejnera i balon hala, biće evidentirani bez upisa prava svojine. Za objekte koji nisu prijavljeni, ili za koje postoje drugi autoritativni podaci, agencija donosi odluku u skladu sa raspoloživim podacima.

Kada je reč o zahtevima, građani uz prijavu podnose JMBG, broj katastarske parcele ili adresu, podatke o objektu – ID objekta ili označenja na mapi, vrstu, površinu, spratnost, posebne delove (ako postoje) i fotografije objekta. Ako objekat nije ranije evidentiran ili je predmet prijave stan, prilaže se geodetski elaborat ili skica. Kao dokaz o pravu na zemljištu ili objektu podnosi se ugovor o kupovini, rešenje o ostavini ili dodeljivanju.

Koliko košta upis?

Ako je investitor dostupan – on podnosi prijavu za evidentiranje zgrade i snosi troškove naknade, a ne vlasnici stanova. Ako investitor nije dostupan – svaki stanar ili zainteresovano lice može podneti prijavu za evidentiranje zgrade, a nakon toga vlasnik podnosi prijavu za stan i plaća samo fiksnu naknadu od 100 do 1.000 evra.

Resorno ministarstvo daje primere iznosa za porodične kuće i stanove, pa se tako može videti da je naknada od 100 do 1.000 evra predviđena za Beograd, dok je ona u gradovima sa više od 100.000 stanovnika od 100 do 500 evra, za gradove koji imaju od 50.000 do 100.000 stanovnika naknada se kreće od 100 do 300 evra, dok je za mesta sa manje od 50.000 stanovnika naknada 100 evra.

Kada je reč o magacinima, ekonomskim, pomoćnim objektima i pogonima naknada za više od 500 kvadrata iznosi 10 evra po kvadratnom metru. Naknada za upis prava svojine za komercijalne i druge objekte plaća se u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta.

Od plaćanja naknada oslobođeni su primaoci socijalne pomoći, osobe sa invaliditetom, borci, samohrani roditelji i porodice sa troje ili više dece.

Kako se kreću cene naknada po zonama?

U samom predlogu zakona precizirani su troškovi naknade po zonama. Kako se navodi, za troškove evidentiranja podnosilac prijave, odnosno lice u čiju korist se upisuje pravo svojine na objektu, plaća naknadu u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemlјišta, čija visina se utvrđuje na osnovu dostavlјenog zoning plana jedinice lokalne samouprave.

Izuzetno od stava 1. ovog člana podnosilac prijave u čiju korist se upisuje pravo svojine na porodičnom stambenom objektu, odnosno posebnom delu objekta-stanu u stambenoj, odnosno stambeno-poslovnoj zgradi za koju investitor nije poznat ili nije dostupan, Agenciji dostavlјa dokaz o uplati naknade čija visina se određuje prema zonama, na sledeći način:

U gradu Beogradu:

• u ekstra zoni: 1.000 evra;
• u prvoj zoni: 800 evra;
• drugoj i trećoj zoni: 300 evra;
• u četvrtoj zoni: 200 evra;
• u petoj zoni: 150 evra;
• u šestoj i drugim zonama: 100 evra.

U gradovima koji imaju preko 100.000 stanovnika:

• u ekstra i prvoj zoni: 500 evra;
• u drugoj zoni: 250 evra;
• u trećoj zoni: 150 evra;
• u četvrtoj i drugim zonama: 100 evra;

U gradovima i opštinama koje imaju između 50.000 i 100.000 stanovnika:

• u ekstra i prvoj zoni: 300 evra;
• u drugoj zoni: 200 evra;
• u trećoj i ostalim zonama: 100 evra;

U opštinama koje imaju ispod 50.000 stanovnika i selima: 100 evra.

Za magacine, skladišne prostore, ekonomske i pomoćne objekte i proizvodne pogone, površine do 500 metara kvadratnih ne plaća se naknada, dok se za ove objekte površine preko 500 kvadrata plaća naknada u visini od 10 evra po metrom kvadratnom.

Nekretnine „sa zvezdicom“

Komentarišući novi zakon, licencirani procenitelj nekretnina Milić Đoković u razgovoru za Biznis.rs ocenjuje da je ovo jedan u nizu pokušaja države da završi popis imovine.

“Definisanja vlasništva je prioritet i oni ga tako i zovu – ‘svoj na svome’ – da se zna čije je šta. To ne znači automatski da je uknjiženo po standardnim zakonima jer objekti koji su iz te vrste legalizacije imaće zabeležbe. Ja to zovem nekretnine sa zvezdicom ili greškom. Znači, imaće zabeležbe da država Srbija ne garantuje za stabilnost i bezbednost objekta i prema tome će se drugačije tretirati na tržištu”, ističe naš sagovonrik.

Đoković smatra da za rešavanje ovog problema u Srbiji nema “slatkog rešenja” i da bi svako drugo verovatno bilo bolno, ali ističe da će novim rešenjima biti olakšan upis prava svojine.

“To ne znači uknjižbu u stopostotnom obimu, to znači samo upis i evidentiranje prava na određenoj nepokretnosti. Savet je da ko god može iskoristi ovu priliku i podnese zahtev”.

Kako kaže, to bi pre svega trebalo da bude dobro za ljude koji su gradili na svom zemljištu i individualne potrebe. Ipak, smatra da će pitanje imovinsko-pravnih odnosa na zemljištu biti veliki problem.

“Imamo, primera radi, slučajeve da je na jednom hektaru napravljeno 30 objekata. Vlasnik koji je prodao te placeve kao idealne delove je preminuo, a iza njega su ostali naslednici. To je problem rešavanja imovine nad zemljom. Znači biće upisana, odnosno evidentirana imovina nad objektom, ali se postavlja pitanje šta ćemo sa imovinom nad zemljom, to je jedan veliki problem”, ističe Đoković.

Drugi problem, prema njegovom mišljenju, je šta će biti sa takvim objektima kada se pojave na tržištu jer će kupci morati da naprave razliku objekata “sa greškom”, odnosno zabeležbom i bez nje.

Zbog svega toga, on smatra da u ovom zakonu ima mnogo stvari za dopunu i analizu, ali da ipak treba podržati ideju da se jednom za sva vremena ova oblast uredi.

“Ovako imate upisanu nekretninu, ali – šta ćemo sa njom? Treba neko da pregleda tehničke karakteristike tog objekta, da da neko pozitivno mišljenje – da li je za upotrebu ili ne, da li je na nekom klizištu, gasovodu…”, kaže Milić Đoković i dodaje da 99 odsto stambenih zgrada nema protivpožarno stepenište.

“To je tako legalizovano ili će biti legalizovano po novom zakonu, što je problematično”, zaključuje on.