Koliko je rizična kupovina nekretnine bez upotrebne dozvole?

Pri kupovini stana ili kuće može se desiti da željena nekretnina ispunjava sve uslove osim posedovanja upotrebne dozvole. U tom slučaju postavlja se pitanje – da li je uopšte moguće kupiti takvu nepokretnost i koji sve rizici prete kupcu?

Upotrebna dozvola je ključni dokument koji potvrđuje da je objekat izgrađen u skladu sa svim propisima i da je spreman za useljenje. Bez nje nekretnina nije legalno useljiva, što može izazvati brojne komplikacije za kupca. Ipak, tržište nudi opcije za kupovinu nekretnina bez upotrebne dozvole, najčešće onih u fazi izgradnje.

U praksi ovakve kupovine često počinju potpisivanjem predugovora, koji precizira uslove prodaje i definiše predmet ugovora.

“Građevinska dozvola ovde igra ključnu ulogu – ona je osnova za identifikaciju objekta, čak i kada nije završen. Ipak, kupovina bez upotrebne dozvole nosi pravne rizike. Objekat se ne može legalno koristiti dok dozvola ne bude izdata, što kupca stavlja u nesigurnu poziciju. Javni beležnici imaju obavezu da upozore kupce na ovaj problem, ali konačan ishod zavisi od mogućnosti dobijanja dozvole u budućnosti”, objašnjavaju pravnici advokatske kancelarije Stojković Advokati.

Pre bilo kakvog potpisivanja kupac mora pažljivo da pregleda dokumentaciju – građevinsku dozvolu, prijavu radova i druge važne papire. Takođe, ključno je proveriti da li postoje dugovi ili pravni problemi koji bi mogli odložiti završetak radova i izdavanje dozvole.

Građevinske i upotrebne dozvole su osnova za zakonitu izgradnju, adaptaciju i sticanje prava svojine. Njihova uloga u pravnom sistemu je od presudne važnosti, jer garantuju ne samo zakonitost objekta već i pravnu sigurnost vlasnika.

Građevinska dozvola omogućava započinjanje gradnje objekta, dok upotrebna potvrđuje da je izgradnja završena i usklađena sa svim tehničkim i zakonskim zahtevima. Bez građevinske dozvole bilo kakvi radovi na nekretnini smatraju se nelegalnim, a bez upotrebne dozvole objekat se ne može legalno koristiti, niti uknjižiti kao vlasništvo.

Ove dozvole nisu samo formalnost – one predstavljaju pravni okvir koji osigurava da je sve urađeno u skladu sa zakonima.

“Građevinske i upotrebne dozvole su ključne javne isprave koje omogućavaju upis prava svojine u zemljišne knjige. Bez njih vlasnik ne može postati zakonski priznat, što znači da nekretnina ostaje u pravnoj senci. Tek nakon dobijanja ovih dozvola vlasnik može legalno uknjižiti nekretninu i steći pravnu sigurnost”, navode advokati.

Zakon o zemljišnim knjigama precizira da je za uknjižbu prava svojine neophodno imati važeće javne isprave. U suprotnom kupac rizikuje da investira u objekat koji se ne može legalno registrovati, što otvara vrata potencijalnim pravnim sporovima.

Prema Zakonu o osnovama svojinsko-pravnih odnosa, pravo svojine može se steći građenjem, ali samo ako je ono obavljeno uz odgovarajuće dozvole. Građevinske i upotrebne dozvole ne samo da potvrđuju zakonitost izgradnje, već i omogućavaju vlasniku da pravno validira svoje pravo svojine.

„Bez njih vlasnik bi bio lišen pravne zaštite, što ga izlaže rizicima od pravnih izazova ili osporavanja vlasništva. Vlasnici nekretnina koji poseduju ove dozvole mogu biti sigurni da je njihovo vlasništvo zakonski zaštićeno i ne može biti osporeno. Osim što garantuju zakonitost objekta, one omogućavaju i lakše upravljanje nekretninom, uključujući prodaju, zakup ili nasleđivanje”, zaključuju pravnici advokatske kancelarije Stojković Advokati.