Legalizovani objekti pod lupom banaka i kupaca prvih godinu dana?

Prijavljivanje nepokretnosti za legalizaciju po zakonu „Svoj na svome“ je završeno, a u javnosti se sve češće postavlja pitanje kako će se ove nekretnine ubuduće prometovati i da li će ih banke tretirati ravnopravno sa ostalim, već legalnim objektima.

Ulazak velikog broja do sada „zamrznutih“ stanova mogao bi tako da označi novu fazu u kretanjima na tržištu nekretnina – kako u pogledu ponude, tako i u domenu kreditiranja građana.

Na predstavljanju Izveštaja o inflaciji Narodne banke Srbije viceguverner Željko Jović osvrnuo se upravo na ovu temu. Kako je naveo, očekuje se da će podnosiocima zahteva, po okončanju postupka, biti upisano pravo svojine, čime će njihove nekretnine steći punu pravnu sigurnost i uslove da ravnopravno učestvuju u prometu na tržištu.

“Očekujemo da svi oni koji su podneli zahtev i nalaze se u postupku registracije budu uvedeni u pravo vlasništva. Kao posledica toga očekivanja su da će te nepokretnosti ući u promet i da će moći da utiču na ponudu stanova, a samim tim i na cene svojom pojavom na tržištu”, kazao je Jović.

Iz centralne banke poručuju da bi legalizovane nepokretnosti trebalo da ispunjavaju uslove da budu prihvaćene i kao sredstvo obezbeđenja prilikom uzimanja kredita.

„Smatramo da će ovaj postupak biti sproveden tako da će oni biti u pravu vlasništva i time ispunjavati kriterijume da budu sredstva obezbeđenja po kreditima“, istakao je viceguverner.

Kako je objasnio, kriterijumi za prihvatanje nepokretnosti kao sredstva obezbeđenja već su definisani propisima Narodne banke Srbije i zasnovani su na međunarodnim standardima. U slučaju eventualnih nejasnoća, iz NBS poručuju da su spremni na razgovor sa bankama kako bi se precizno definisao način prihvatanja ovih instrumenata obezbeđenja, uz garantovanje pravne sigurnosti i zaštite kako za banke, tako i za klijente.

Legalizovani objekti uz zabeležbu

Prilikom upisa legalizovanog objekta u katastar nepokretnosti, na osnovu potvrde Agencije za prostorno planiranje i urbanizam biće upisana i zabeležba da je upis svojine izvršen po osnovu legalizacije i da država ne garantuje za tehnička svojstva tog objekta.

“Ova zabeležba u praksi ne bi trebalo da ima negativne efekte u pogledu kvaliteta prava koje se stiče legalizacijom, osim što umanjuje iznos naknade koji bi se isplaćivao u slučaju eksproprijacije u cilju realizacije projekata od posebnog državnog značaja”, objašnjava za Biznis.rs Đorđe Vukotić, advokat i konsultant u oblasti građevinskih dozvola.

Pošto je tu reč o zemljištu, on napominje da ovaj rizik pogađa pre svega individualnu porodičnu gradnju, koja se legalizuje u neposrednoj blizini saobaćajnica, aerodroma, rudnika i slično, jer se državni projekti najčešće realizuju rušenjem eksproprisanih nepokretnosti radi realizacije projekata u državnom, odnosno javnom interesu.

Vukotić navodi da postoji mogućnost da ovakva zabeležba utiče na to da ovi objekti imaju nešto manju cenu od onih koji su upisani regularnim putem, na osnovu upotrebne dozvole.

“Razlog za to pre svega leži u tome što će kupci imati rezervu prema takvim objektima, iako u realnosti mogu biti kvalitetnije građeni od onih za koje je izdata upotrebna dozvola”, smatra Vukotić.

Kako će banke tretirati ove nekretnine?

Zabeležba da je objekat iz legalizacije sigurno će umanjiti vrednost tih nepokretnosti, smatra Vukotić.

Kako kaže, u slučajevima stanova u stambenim zgradama u urbanim zonama to umanjenje ne bi trebalo da bude veće od 10-15 odsto. Tamo gde postoji mogućnost naknadne eksproprijacije, umanjenje vrednosti može biti daleko veće.

“U slučaju upisa, zabeležba da se upis po osnovu legalizacije može pobijati u narednih godinu dana će sigurno blokirati raspolaganje takvom nepokretnošću ili značajnim umanjenjem njene vrednosti. Teško je da bi bilo koja banka dala kredit po osnovu obezbeđenja hipotekom na takvoj nepokretnosti. Međutim, čak i ako RGZ ne bude sprovodio upis takve zabeležbe u katastar, ja kao advokat nikad ne bih savetovao stranci da takav objekat kupuje, niti banci da se obezbeđuje hipotekom na tom objektu, pre isteka roka od godinu dana”, upozorava Vukotić.

Ipak, on ističe da su mnoge nekretnine koje će biti legalizovane kvalitetno građene sa detaljnom tehničkom dokumentacijom.

“Moj savet kupcima takvih nekretnina je da potraže savet advokata ili statičara i da vide da li je ta dokumentacija zadovoljavajuća. Takođe, savet je da ne kupuju objekat, odnosno stan iz legalizacije u prvih godinu dana nakon upisa jer je moguće da se legalizacija na ime prodavca naknadno ospori kroz parnicu (i) ili krivične postupke, a onda kupac iako je savestan može ostati i bez objekata i bez mogućnosti da povrati novac od nesolventnog prodavca. Ja bih takav objekat kupovao samo kada bih poznavao prodavca i bio potpuno siguran u njegovu savesnost. Da sam javni beležnik kupce takvih objekata bih upozoravao na ovaj rizik i to upozerenje bih konstatovao u okviru zapisnika, prilikom solemnizacije ugovora o prodaji”, zaključuje Đorđe Vukotić.