Može li cena stanarine da bude maksimalno 750 dinara po kvadratu?

Cene izdavanja stanova nikad nisu bile ovako visoke, a dodatni pritisak na tržište nekretnina izazvao je dolazak većeg broja Rusa i Ukrajinaca u Srbiju, nakon početka ratnog sukoba u februaru. Tako je mnogim podstanarima praktično onemogućeno da sebi priušte krov nad glavom.

Cena ima raznih, od 230 evra mesečno za garsonjeru u Voždovcu do luksuznog stana na Dedinju od 225 kvadratnih metara koji se izdaje za 7.000 evra.

Prema rečima profesora Pravnog fakulteta u Beogradu Svetislava Kostića, predlog zakona koji je Skupštini Srbije predala Inicijativa „Ne davimo Beograd“ predviđa maksimalni iznos zakupa koji bi se određivao prema posebnoj formuli i koji bi zavisio od prosečne plate, lokacije, energetske efikasnosti i stanja nekretnine koja se izdaje.

„Najveći mesečni iznos zakupa jednog kvadrata ne bi smeo da bude iznad jednog procenta prosečne neto zarade, dakle najviša mesečna zakupnina ne bi smela da bude viša od 750 dinara po kvadratu. Tako se dobija najveća kirija za stan od 55 m2 od oko 350 evra. Ovaj maksimalni iznos zakupnine se dalje množi sa tri koeficijenta (lokacijski, kvalitet stana i energetska efikasnost) i njihova primena može dodatno da smanji cenu. Prema toj računici, najviša mesečna kirija za stan od 55 m2 na Zvezdari u Beogradu, u zgradi zidanoj devedesetih godina prošlog veka, iznosila bi oko 240 evra“, objašnjava Kostić u razgovoru za Biznis.rs.

Ograničenje postojalo i u domaćem zakonodavstvu

Naš sagovornik smatra da je ograničenje cena stanarina rešenje za trenutnu situaciju, ali i podseća da se ovaj model primenjuje u celom svetu više od jednog veka.

„To što je u našoj zemlji, nažalost, razumevanje slobodnog tržišta na veoma niskom nivou, ne menja činjenicu da kontrolisanje zakupnine u Evropi postoji već 120 godina. Nemci su tada uvodili ovo rešenje, Austrijanci pre 100 godina, Šveđani pre 80, a mnogi ljudi ne znaju da su u našoj zemlji prvi put kontrolisane zakupnine uvedene 1919. godine od strane vlade Stojana Protića. Taj zakon je važio do 1930. godine“, ističe profesor Kostić.

Dodaje da se radi o potpuno uobičajenim merama koje su prisutne i u Sjedinjenim Američkim Državama, Holandiji, Češkoj, Poljskoj, Španiji…

„Priče da se na taj način previše zadire u pravo svojine nisu tačne. Već više od 30 godina, možda i malo jače, razvijena je praksa Evropskog suda za ljudska prava koji je upravo tumačio i određivao odredbe austrijskih, poljskih i nekih drugih zakona. U svakoj od tih presuda zauzet je stav da je ovakvo ograničavanje korišćenja prava svojine dozvoljeno“, istakao je naš sagovornik.

Svetislav Kostić je podsetio da se na isti način postupa i kada je reč o zajmovima, jer „zelenaški“ ugovori predstavljaju ograničenje prava da se pod kamatom koju neko hoće daje novac na zajam.

„To je zakonom zabranjeno, a isti je slučaj i ovde, tako da u situaciji kada je stambeno stanovanje u Srbiji došlo u jednu akutnu fazu bolesti i kada se ljudi isteruju na ulicu, takva mera bi po mom uverenju bila adekvatna“, navodi naš sagovornik.

Stanodavci ne vide rešenje u limitiranju cena

Predsednik Udruženja stanodavaca Srbije Dragan Cvjetićanin kaže za Biznis.rs da su stanovi privatno vlasništvo i da država ne bi trebalo da se meša u to. Stanarine će, smatra on, verovatno i dalje da rastu, s obzirom na dolazak Rusa i Ukrajinaca, a potom i na cenu novogradnje, opremanja stanova i slično.

„Stanovi su privatno vlasništvo i teško je da država nešto uradi po tom pitanju, zato što cene najviše određuje ponuda i potražnja. Verovatno niko nije očekivao da će ovaj priliv stranaca, najviše Rusa, biti tako izražen. Ako se to malo stabilizuje, možda će se i cene iznajmljivanja stanova stabilizovati i malo i padati“, ocenio je Cvjetićanin.

Kada je reč o ograničavaju cene zakupa koje primenjuju mnoge evropske države, on tvrdi da je reč o korporativnim stanovima, za razliku od naših koji su privatno vlasništvo.

„Teško ćete ovde privatnika moći da naterate da ograniči cenu, a sa druge strane da ga ostavite zakonski nezaštićenog u mnogim drugim stvarima – na milost i nemilost zakupca da li će da plati stanarinu, račune za komunalije, da vam ruinira stan… Ograničenje cene zakupa bi moglo da bude jedno od rešenja, ali ne znam koliko je izvodljivo“, smatra Cvjetićanin.

Kako kaže, sve je poskupelo, pa cene stanarina, a i samih nekretnina, samo prate troškove života.

„Stanodavac treba da opremi stan, a i majstori su podigli cene. Cene izdavanja novih stanova povukle su i cenu starih stanova. Ako hoćete da imate nižu stanarinu, ući ćete u lošiji i lošije opremljen stan“, navodi predsednik Udruženja stanodavaca Srbije.

Prema oceni Dragana Cvjetićanina, od ograničavanja cena je važnije da se preciziraju odnosi između vlasnika i zakupaca.

„Država bi trebalo da učini neke korake, da predstavnici stanodavaca i zakupaca sednu za sto sa predstavnicima države i da se vidi šta bi konkretno moglo da se uradi. Jedna od opcija je da država izgradi stanove u svom vlasništvu i da ih onda daje u zakup po nekoj socijalnoj ceni. Zatim, država može da refundira određeni deo zakupnine za krug ljudi koji ispunjava neke kriterijume (porodice sa malom decom, socijalno ugroženi…)“, smatra Cvjetićanin.

Zakonom regulisati odnose stanodavaca i zakupaca

Profesor Kostić navodi da smo po popisu iz 2011. godine imali 260.000 stanova koji se daju u najam, od kojih je porez plaćalo 2.000 stanodavaca. Kako kaže, ogromne su razmere poreske evazije, a sa druge strane zakupci nemaju nikakav interes da zakupodavac plati porez, jer bi u postojećim okolnostima on taj teret prevalio na njih.

„U ovom predlogu zakona zakupnine u Srbiji nisu evidentirane zato što osim države, koja se tim stvarima nikada nije mnogo bavila, niko nema veći interes da se to evidentira. Stanodavci ne žele da plaćaju porez, i to ne čine. Predlogom zakona predviđena je obavezna solemnizacija kod notara Ugovora o zakupu nekretnina, pri čemu se zakupcu daju značajna prava ukoliko se to ne uradi, odnosno stavlja se značajan rizik na zakupodavca. U slučaju spora, a da ne postoji solemnizovan ugovor, teret je isključivo na stanodavcu“, objašnjava Svetislav Kostić.

On je dodao da se u toj situaciji, čim se poveća rizik, stvaraju uslovi da svi postanu zainteresovani da se stvari regulišu.

„Zašto treba imati bilo kakvo razumevanje za stanodavce koji su uredno, da ne bi plaćali porez, prihvatali na sebe rizik da nemaju zaključene ugovore? Zbog toga nisu ni bili u poziciji da zakupce utuže za naknadu štete, jer bi time i sebe izložili dodatnom riziku“, naglasio je Kostić.

Mnogo ljudi u Srbiji, napominje naš sagovornik, poseduje još jednu nekretninu pored one u kojoj živi, i ta nekretnina po pravilu služi za dopunjavanje kućnog budžeta. Ti ljudi nisu profesionalni stanodavci, zato se oni ne mogu svrstati u velike vlasnike kapitala i prema njima, ističe profesor, takođe treba imati razumevanja.

„Tako je uz predlog o kontrolisanoj zakupnini Inicijativa „Ne davimo Beograd“ podnela i predlog za izmenu i dopunu Zakona o porezu na dohodak građana gde biste za stanove, ako imate još jedan pored onoga u kojem živite, bili potpuno oslobođeni poreza na dohodak do 65 m2 – pod uslovom da je zakupnina za taj stan kontrolisana zakonom“, ocenio je Kostić.