Nema više malih parcela, a ni malih investitora – na tržištu nekretnina dolazi do ukrupnjavanja

Tržište nepokretnosti u Srbiji u prvom polugodištu 2025. godine dostiglo je vrednost od 3,8 milijardi evra, što je 11,9 odsto više u odnosu na isti period 2024. godine. U građevinsko zemljište investirano je 274,2 miliona evra, što je sedam odsto ukupnog udela u prometovanim nepokretnostima.  

Građevinsko zemljište se na tržištu prometuje kao neizgrađeno ili izgrađeno. U značajnom procentu od oko 38 odsto prometuje se u kombinaciji sa drugim vrstama zemljišta, najčešće poljoprivrednim, ili kao mešovit promet sa nekom drugom vrstom nepokretnosti.

“U prvom polugodištu 2025. godine građevinsko zemljište se prometovalo u 48 odsto sa površinom u prometu od dva do 10 ari, zatim 39 odsto sa površinom u prometu od 10 ari do jednog hektara, 10 odsto čine prometi sa površinom do dva ara i tri odsto čine prometi preko jednog hektara”, navodi se u izveštaju Republičkog geodetskog zavoda za prvo polugodište ove godine.

Cene prometovanog građevinskog zemljišta na teritoriji Srbije imaju širok raspon, koji je posebno izražen kod građevinskog zemljišta namenjenog za stambeno–poslovnu gradnju, i kreću se od deset evra po aru do preko 200.000 evra po aru.

Kako pokazuju podaci o kretanju cena građevinskog zemljišta u opštinama sa najvećim brojem transakcija, u prvom polugodištu cena ara na beogradskoj opštini Palilula kretala se od 110 do 44.140 evra. Na Voždovcu, u istom periodu, cena je išla od minimalnih 55 evra po aru, pa do maksimalnih 234.100 evra.

I u drugim opštinama situacija je šarenolika, pa se tako u Sopotu ar kretao od 36 do 4.830 evra, dok je u Surčinu bio od 300 do 14.400 evra. U Zemunu cena se kretala od 95 do 33.450 evra, dok je na Čukarici ar išao od 120 do 81.400 evra.

Pada potražnja, investitori oprezniji

Tražnja za građevinskim parcelama je u padu i kvartalni podaci više ide u u prilog toj činjenici, nego što pokazuju neku stabilizaciju. Uzročno-posledično i investitori rade mnogo dublje analize pre nego što investiraju, prodaja nije idealna i upitno je koliko cene mogu da rastu u odnosu na početne, što utiče i na povrat investicije, ocenjuje generalni diirektor agencije City Expert Miloš Mitić.  

“I pored pada tražnje, građevinske parcele se uvek traže, s tim tim što su investitori dosta obazriviji u pregovorima. Kada je reč o najtraženijim, definitivno su to one parcele za koje kvadrat može da se proda najviše. Reč je o centralnim zonama poput Starog grada, Vračara i Novog Beograda. To su lokacije gde su i stanovi najtraženiji, pa je sve manje-više uzročno posledično”, navodi naš sagovornik.

Građevinskog zemljišta na lokacijama poput Starog grada i Vračara sve je manje, a dodatni problem predstavlja i to što je dosta onih na kojima ima nerešenih imovinsko-pravnih odnosa, što investitorima dodatno komplikuje situaciju kada dođe do pregovora o uslovima kupovine.

Od čega zavisi cena na određenoj lokaciji?

Cena ara zavisi od veličine parcele i načina prodaje – da li se daje za kvadrate ili novac, a najviše od samih informacija o lokaciji koje pružaju uvid koliko kvadrata može da se izgradi na određenom zemljištu.

“Ar je zanemarljiva kategorija kada pričamo o investiciji u zgradu jer tek kada imate informacije o lokaciji možete da date ponudu za parcelu. Na kraju cenu plaćate u odnosu na to koliko možete da izgradite. Primera radi, ako pričamo o parceli od četiri ara na Vračaru, gde može da se izgradi 1.000 neto kvadrata, ona će koštati oko million evra, što znači da ar izađe 250.000 evra. Vrednost se gleda u odnosu na investiciju”, navodi Mitić.

Kako objašnjava naš sagovornik, u centralnim zonama građanima se ne isplati kupovina parcele za gradnju kuća i njih uglavnom uzimaju investitori za gradnju zgrada. Reč je pretežno o zemljištu od tri ili više ari i placevima na kojima je površina dovoljna za takvu gradnju.

“Prodavcima je suštinski u takvim slučajevima target investitor. Pitanje je samo da li on dogovara kupovinu za kvadrate ili novac. Ako investitor vlasniku parcele obezbeđuje određeni broj kvadrata u zgradi procenat kvadrature kreće se od 20 do 35 odsto u odnosu na ukupnu investiciju. Ako govorimo o Vračaru i Starom gradu, tu procenat ide i do 35 odsto, zato što cena kvadrata može da se maksimizira”, objašnjava Mitić. 

Iako je 35 odsto maksimalan slučaj, nije retkost da upravo toliko pripadne onome ko daje plac za gradnju u centralnim opštinama jer je na ovim lokacijama sve manje dobrih parcela – samim tim i ponuda je ograničena, pa se i investitorima isplati da vlasniku zemljišta daju više u samim kvadratima.

“Ako se te parcele plaćaju u kešu, one se plaćaju dosta manje, ali svakako se posmatra cena kvadrata”, dodaje Mitić. 

Šta kupcima donose veliki investitori?

Generalni direktor agencije City Expert Miloš Mitić ističe da u ovom trenutku dolazi i do ukrupnjavanja tržišta – nema više toliko malih investitora, a samim tim ni malih parcela koje se kupuju.

“U ovom momentu ima četiri-pet velikih investitora poput Delta grupe, Marine Dorćol i drugih. To su investitori koji grade veliki broj kvadrata, sa 300 i više stanova, i reč je o ogromnim parcelama”, navodi on.

Na pitanje šta ukrupnjavanje tržišta znači za same kupce nekretnina, Mitić kaže da to za njih može biti vrlo pozitivno jer što je investitor “krupniji” on je finansijski stabilniji, ima bolji tim iza sebe i može da iznese nivo gradnje od početka do kraja.

“To bi u nekoj perspektivi trebalo da je bolje za kupce, jer je to jedan od osnovnih strahova kada je reč o novogradnji – da li će biti završena zgrada koju plaća u početku”, kaže naš sagovornik.

Manji broj investitora znači da je i ponuda manja, a samim tim može biti i veća cena kvadrata. Ipak, Mitić objašnjava da to zavisi i od drugih faktora jer kada postoji 500-600 stanova to zahteva određenu dinamiku prodaje.

“Mi, na primer, u City Expertu u takvim slučajevima radimo celu analizu prodajne strategije od početka gradnje do kraja. Suštinski, i da imate novac cash flow bi trebalo da bude dobro pokriven iz prodaje. Nije ideja da investirate, a da nemate povrat. Samim tim kao investitor morate da krenete sa nekom cenom koja je tržišno prihvatljiva, a koja kasnije može da raste kako napreduje nivo gradnje”, navodi on.

Vrlo često, kako kaže, cena ide i do 25 odsto više od početne, pa tako kvadrat od 3.000 evra dođe do 3.600.

Sutra: Stan od 60 kvadrata izvan domašaja prosečnog stanovnika planete