Određivanje poreske osnovice ključni problem Zakona o porezu na imovinu

Poslednje izmene Zakona o porezima na imovinu u Srbiji, koje su stupile na snagu 1. januara 2024. godine, nisu donele značajnije promene u ključnim pitanjima koja su istaknuta u prethodnom izdanju Bele knjige, navodi se u analizi Saveta stranih investitora (FIC).

Problemi u vezi sa definisanjem poreske osnovice i dalje ostaju nerešeni, a određene novine su izazvale dodatnu pravnu nesigurnost.

Pravna lica koja vode poslovne knjige i dalje moraju da utvrđuju poresku osnovicu na osnovu tržišne vrednosti nepokretnosti, definisane kao fer vrednost iz poslovnih knjiga u skladu sa međunarodnim računovodstvenim standardima.

“Međutim, godinama unazad ovaj koncept izaziva različita tumačenja. Mišljenja Ministarstva finansija, iako jasno izražena, često su donosila više pitanja nego odgovora. Posebno se postavlja pitanje da li će mala i srednja preduzeća, koja koriste Međunarodni standard finansijskog izveštavanja (MSFI) za MSP, imati konzistentnu primenu ovog pravila, kao i da li će takva mišljenja biti obavezujuća retroaktivno”, navodi se u Beloj knjizi.

Prenošenje nadležnosti za porez na nasleđe i poklon, kao i porez na prenos apsolutnih prava, sa Poreske uprave na lokalne samouprave, odloženo je do 2025. godine.

Od 1. januara 2024. godine uvedeno je oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava za strane države koje pribavljaju nepokretnosti za diplomatske svrhe, uz poštovanje principa reciprociteta.

Kako ocenjuje FIC, jedan od ključnih problema je određivanje poreske osnovice primenom prosečnih cena koje utvrđuju lokalne samouprave. Kriterijumi za procenu komunalne opremljenosti su netransparentni, a ne uzimaju se u obzir starost, kvalitet ili specifične karakteristike nekretnina.

“Tako može doći do apsurdnih situacija – da se poreska osnovica za novu zgradu i staru ruiniranu nekretninu u istoj zoni ne razlikuje”, ističe se u izveštaju.

Takođe, kada je reč o primeni Pravilnika o poreskim prijavama, on donosi nove komplikacije.

“Iako je elektronski sistem unapređen, obveznici i dalje unose iste podatke više puta, što često dovodi do grešaka, posebno za one sa imovinom u različitim lokalnim samoupravama. Rezultat? Stotine obrazaca koje treba popuniti, bez obzira na to da li je došlo do promena u imovini”, stoji u Beloj knjizi.

Poreske uprave lokalnih samouprava imaju široka diskreciona ovlašćenja u proceni osnovice poreza na prenos apsolutnih prava, često koristeći interne „paritete“ koji nisu poznati poreskim obveznicima. Ovo ostavlja prostor za sumnju da li ugovorene cene odgovaraju tržišnim.

U izveštaju u Beloj knjizi stručnjaci su se osvrnuli i na terminologiju u zakonu, poput „plaćanja“ PDV-a, što prema njihovom tumačenju izaziva dodatne dileme, jer se PDV često obračunava, ali ne mora biti i plaćen. Takođe, nedonošenje odluka o prosečnim cenama kvadrata i zonama za 2024. godinu od strane pojedinih lokalnih samouprava ostavilo je poreske obveznike u neizvesnosti pred obračun za narednu godinu.

U cilju unapređenja poreskog sistema i otklanjanja postojećih problema, Savet je izneo niz preporuka za preciznije, transparentnije i jednostavnije postupke obračuna i prijavljivanja poreza na imovinu.

Preciziranje osnovice poreza

Jedan od ključnih zahteva je da se u članu 7. Zakona jasno definiše da pravna lica koja primenjuju fer vrednost nepokretnosti, u skladu sa MRS/MSFI za MSP, mogu tu vrednost koristiti kao osnovicu za obračun poreza na imovinu.

Da bi tržišna vrednost nepokretnosti bila adekvatno utvrđena, Savet predlaže ujednačavanje kriterijuma za određivanje zona između lokalnih samouprava, zatim uvođenje korektivnih faktora koji bi uzimali u obzir kvalitet, starost, namenu i druge karakteristike nepokretnosti.

Preispitivanje metodologije za obračun prosečnih cena nepokretnosti, kao i pojednostavljivanje obračuna poreza kada nepokretnosti čine funkcionalnu celinu, poput skladišta, zgrada i zemljišta, takođe se nalaze među preporukama FIC-a za bolje funkcionisanje poreza na imovinu.

Savet ukazuje i na potrebu pojednostavljenja administrativnih postupaka. Ključni koraci su:

• Povezivanje Portala Poreske uprave sa Katastrom, kako bi se podaci automatski unosili i čuvali

• Omogućavanje unosa više parcela u jednom prilogu, automatizacija obračuna kvartalnih rata i povezivanje podataka

• Tehničko prilagođavanje koje bi omogućilo da podaci iz Katastra automatski generišu potrebne obrasce za prijavu poreza

Jasno definisanje poreskih izuzetaka

Preformulacija zakonskih odredbi o porezu na prenos apsolutnih prava treba da ukloni terminološke nejasnoće. Izuzet treba da bude svaki prenos ili sticanje apsolutnog prava koje podleže PDV-u, bez obzira na to da li je PDV stvarno plaćen.

“Podaci koje Poreska uprava koristi za proveru ugovorenih cena nepokretnosti moraju postati javno dostupni. Ovo bi povećalo poverenje obveznika i omogućilo bolju kontrolu. Sprovođenje ovih preporuka moglo bi značajno unaprediti funkcionisanje poreskog sistema, smanjiti pravnu nesigurnost i pojednostaviti proces za obveznike, dok bi sistem učinio transparentnijim i pravednijim”, zaključuje se u analizi Zakona o porezu na imovinu koja je objavljena u Beloj knjizi Saveta stranih investitora.