Procenjena vrednost najjeftinijeg kvadrata pod kreditom u Srbiji 83 evra, a najskupljeg čak 6.014 evra

Jedno su cene kvadrata koje traže prodavci, drugo ono što su kupci spremni da plate, a Narodna banka Srbije nedavno je objavila osvrt u kome su podaci i „treće strane“ – odnosno procenjene vrednosti kvadrata nepokretnosti koje su predmet obezbeđenja kredita.

Prema tim podacima, prosečna procenjena vrednost kvadrata u 2023. godini za Srbiju je iznosila 1.453 evra, dok je vrednost takvog kvadrata u novogradnji iznosila 1.778 evra. Raspon procenjenih vrednosti mnogo je širi i kreće se od minimalnih 83 evra do maksimalnih 6.014 evra po kvadratu.

„Postoji značajna disperzija vrednosti stambenih nepokretnosti između regiona u Republici Srbiji“, upozoravaju autori Osvrta koji je objavljen u okviru Godišnjeg izveštaja o finansijskoj stabilnosti za 2023. godinu – a o tome koliki je taj raspon najbolje govori poređenje beogradskih sa „ostalim“ kvadratima širom zemlje.

Prosečna procenjena vrednost po kvadratnom metru u beogradskom regionu od 2.196 evra više je nego dvostruko iznad prosečne procenjene vrednosti po kvadratnom metru u drugim regionima: u Vojvodini ta vrednost je 1.007 evra, regionu južne i istočne Srbije 943 evra, a regionu Šumadije i zapadne Srbije 892 evra.

„S obzirom na to da se najveći broj procenjenih stambenih nepokretnosti odnosi na Beogradski region, može se zaključiti da je prosečna procenjena vrednost po kvadratnom metru stambenih nepokretnosti u Republici Srbiji u velikoj meri određena kretanjem vrednosti procena stambenih nepokretnosti u tom regionu“, zaključuju autori.

Ni beogradski region, međutim, nije homogen prema cenama kvadrata.

„Po relativno nižim prosečnim procenama vrednosti izdvajaju se prigradske opštine i opštine na periferiji grada. S druge strane, prosečna procenjena vrednost po kvadratnom metru u opštinama u užem centru grada (Stari grad – 3.423 evra, Savski venac – 3.157 evra i Vračar – 3.109 evra) bila je iznad 3.000 evra“, stoji u Osvrtu NBS.

Ipak, konstatuje se da takva disperzija prosečnih procenjenih vrednosti po kvadratnom metru stambenih nepokretnosti nije zastupljena samo u beogradskom regionu, već i u drugim regionalnim centrima.

Novi Sad se tako prema visini procenjene vrednosti kvadrata od 1.777 evra ističe u odnosu na ostale opštine u Vojvodini, gde je prosek 694 evra, dok Niš sa 1.272 evra po kvadratu „dominira“ nad ostalim opštinama svog regiona, u kojima je prosečna procenjena vrednost kvadrata 706 evra.

Kragujevac ostalim gradovima i opštinama Šumadije i zapadne Srbije „beži“ za nešto manje od 100 evra prema kvadratu, pa je u tom gradu prosečna procenjena vrednost kvadrata 967 evra, a u ostalim opštinama 876 evra.

Maksimalna pojedinačna vrednost procenjene stambene nepokretnosti po kvadratnom metru u 2023. registrovana je na teritoriji opštine Stari grad – radi se o kvadratu procenjenom na čak 6.014 evra, dok je najniža registrovana kod nepokretnosti koja se nalazi u regionu Šumadije i zapadne Srbije – samo 83 evra.

U odnosu na prethodnu godinu, kako stoji u Osvrtu, procenjene vrednosti stambenih nepokretnosti po kvadratnom metru u 2023. godini porasle su za 12,5 odsto u Republici Srbiji, za 17,9 odsto u regionu Južne i istočne Srbije, za 15,3 odsto u Beogradskom regionu, za 12,9 odsto u regionu Šumadije i zapadne Srbije i za 10,2 odsto u Vojvodini.

Tokom 2023, na nivou Srbije ukupno je evidentirano 5.656 procena, što je za 4.665 procena manje nego u prethodnoj godini.

„Smanjenje broja procena odražava trend smanjenja kupovina stambenih nepokretnosti sredstvima iz kredita, s tim da se očekuje da će evidentirani broj procena iz 2023. u narednom periodu biti dopunjen novim procenama, budući da se procena vrednosti nepokretnosti izrađuje duže od mesec dana pre upisa hipoteke, usled čega se taj podatak o proceni kasnije dostavlja Narodnoj banci Srbije“, napomenuli su autori Osvrta.

Da li su stanovi „vredniji“ od kuća?

Prosečna procenjena vrednost po kvadratnom metru stambene nepokretnosti u novogradnji (izgrađene 2021., 2022. ili 2023. godine) u 2023. iznosila je oko 1.778 evra u Republici Srbiji (odnosno 2.350 evra u beogradskom regionu) i viša je od prosečne procenjene vrednosti starijih nepokretnosti, koja je iznosila 1.366 evra (2.156 evra u Beogradskom regionu).

„Primetno je da su prosečne procenjene vrednosti po kvadratnom metru stanova (1.826 evra u Srbiji i 2.287 evra u Beogradskom regionu) znatno više od prosečnih procenjenih vrednosti po kvadratnom metru kuća“, skreće se pažnja u Osvrtu.

I zaista – prosečne procenjene vrednosti kvadrata kuća deluju i više nego skromno u poređenju sa stanovima i iznose 545 evra u Srbiji i 979 evra u beogradskom regionu.

„Ovo se može objasniti i time što je površina kuća obično veća od prosečne površine stanova, usled čega je i prosečna cena po kvadratnom metru ovih nepokretnosti znatno niža“, objasnili su autori Osvrta.

Takođe, posmatrano prema strukturi stanova, najviša prosečna procenjena vrednost po kvadratnom metru u Srbiji i beogradskom regionu zabeležena je kod četvorosobnih i većih stanova, dok se tokom prošle godine najčešće procenjivala vrednost stanova na prvom, drugom i trećem spratu, podaci su iz osvrta „Tržište nepokretnosti“ iz Godišnjeg izveštaja o finansijskoj stabilnosti.