Šta kada podstanar bez najave napusti stan, a ne plati kiriju i račune?

Iznajmljivanje stanova često se doživljava kao lak i siguran izvor prihoda, ali praksa pokazuje da tržište zakupa donosi sve više rizika – kako za stanodavce, tako i za zakupce.

Iako je potražnja velika, stanodavci se sve češće suočavaju sa ozbiljnim problemima – podstanarima koji bez najave napuštaju stanove, ostavljajući iza sebe dugove, neplaćene račune i oštećenu imovinu. Upravo takve situacije, koje donose više glavobolje nego zarade, postaju jedan od najvećih izazova na domaćem tržištu zakupa.

I dok se vlasnici nekretnina u Srbiji suočavaju sa neodgovornim podstanarima, Nemci zbog visokih kirija sve češće pravdu traže pred sudovima. Naime, zbog naglog poskupljenja stanarina i sve većeg pritiska na kućne budžete, broj tužbi protiv stanodavaca sve je veći, što ukazuje na produbljivanje stambene krize širom Evrope.

Iako se često govori o velikoj potražnji, odgovori stanodavaca, u anketi koju je sproveo portal 4zida, ukazuju na to da najveći izazov nije izdati stan, već ga izdati pouzdanom zakupcu bez neprijatnih iznenađenja.

Najviše glavobolje stanodavcima zadaju podstanari koji pobegnu, a za sobom ostave dugove. Osim kašnjenja sa plaćanjem kirije i režija, stanodavci kao najveće probleme navode i oštećenje nameštaja i opreme, izlazak iz stana pre dogovorenog roka, prekomernu buku i pritužbe komšija i useljenje dodatnih osoba bez saglasnosti.

Predsednik Udruženja stanodavaca Srbije Dragan Cvijetićanin za 4zida kaže da se u poslednje vreme sve češće dešava neprijatna situacija da podstanar bez najave odseli, a da iza sebe osim duga za kiriju ostavi i neplaćene račune i ruiniranu nekretninu. On tvrdi da ugovor o zakupu stana u takvim situacijama ne znači mnogo, jer vlasnici svakako ne mogu da ostvare svoja prava.

“Ako se ide na privatnu tužbu, sam proces jako dugo traje. Prvi uslov je da znamo gde je taj zakupac otišao, a mi uglavnom to ne znamo. Podaci iz lične karte ne vrede, jer osoba promeni mesto boravka. Čak i kada sve dospe na sud i proces se završi pozitivno po vlasnika stana, najčešće se dešava da taj dug ipak ne može da se naplati, jer dužnik ili ne radi ili jednostavno nema sredstava”, navodi Cvijetićanin.

Napominje da nema nikakvih pravila kada su u pitanju ovi nepredvidivi podstanari, jer se dešava da neki od njih redovno plaćaju nekoliko meseci, pa onda odu bez traga, ali i da odmah posle mesec dana pokupe stvari i odu. Češće se, međutim, dešava da preko noći napuštaju stanove koje su zakupili kao nameštene, dok iz onih koji se iznajmljuju prazni ređe “beže”, jer je to logistički teže, zbog prevoza stvari i njihovog nameštaja.

Cvijetićanin kaže da više prijava stiže iz velikih gradova, dok se u manjim mestima retko dešava da se neko tako nekorektno ponaša, jer nema ni mnogo prostora za to, pošto se ljudi poznaju. “Odbegli podstanari” najčešće su, kaže, samci, a ređe parovi ili porodice.

“Manja je šteta ako samo ne plati zakupninu, ali ako mesec dana ili čak više meseci nije plaćao komunalne troškove, onda to sve ostaje stanodavcu da plati. U gubitku je i za kiriju i za račune, a najčešće i stan ostavljaju u ruiniranom stanju. Najčešći razlog za bežanje je kada se nešto u stanu, namerno ili slučajno uništi, kada je došlo do oštećenja ili nagomilanih troškova komunalnih usluga”, navodi.

Rešenje – depozit u visini komunalnih troškova

On ukazuje da bi stanodavci bili najsigurniji kada bi uzimali depozit u visini tri kirije, kojim bi mogli da podmire sve potencijalne troškove u slučaju napuštanja nekrentine preko noći. Jasno je, kaže, da to danas nema ko da plati, a i da nije fer prema svima onima koji su korektni zakupci.

“Obično ljudi greše što depozit vežu za cenu kirije, a trebalo bi da ga vežu za cenu komunalnih troškova, da bi se osigurali od nesavesnih podstanara”, smatra Cvijetićanin.

Dodaje da nema detaljne evidencije koliko je takozvanih slučajeva “odbeglih podstanara”.

“U takvim situacijama im je neretko tužba na poslednjem mestu, jer imaju troškove da stan dovedu u red, a ostali su bez stanarine i sa gomilom dugova, koje moraju da plate da ih ne bi jurili izvršitelji. Suđenje dugo traje, nemate sigurnost da ćete moći da naplatite. Imali smo više slučajeva da su stanodavci to uradili i onda na kraju izgubili vreme i novac, a nisu mogli da naplate dug, jer je osoba nezaposlena ili nema od čega da se naplati”, objašnjava Cvijetićanin.

Zbog visokih kirija Nemci sve češće pravdu traže pred sudom

Nemci sve češće pred sudovima podižu tužbe protiv stanodavaca zbog viših stanarina, saopštilo je Udruženje zakupaca. Sporovi između zakupaca i stanodavaca zbog povećanja stanarina činili su prošle godine oko 21,8 odsto sudskih predmeta, a 2024. godine njihov udeo iznosio je 17,4 odsto, prenosi Financije.hr pozivajući se na agenciju Hina.

Učestali sporovi pre svega su rezultat sve zategnutijeg odnosa ponude i potražnje na tržištu zakupa, objašnjava udruženje.

Najviše sporova prošle godine pokrenuto je zbog kršenja ugovornih odredbi uopšte, saopštilo je udruženje, navodeći uobičajene izvore nesuglasica između zakupaca i stanodavaca, poput držanja kućnih ljubimaca, popravki i kontrole stanarina.

Na drugom mestu nalazi se povećanje stanarina, čiji udeo u sporovima kontinuirano raste. Stanarine su u pojedinim velikim gradovima rasle čak i dvocifrenim stopama, a sve manje zakupaca može sebi da priušti stanovanje u takvim uslovima, upozorila je predsednica udruženja Melani Veber-Moric (Melanie Weber-Moritz).

Uz planirane reforme vlade, Veber-Moric predlaže i uvođenje limita stanarina, čije bi prekoračenje povlačilo novčane kazne i mogućnost podnošenja tužbi za „lihvarenje pri iznajmljivanju stambenog prostora“, kako bi se zakupci zaštitili.

„Kriza stanovanja u međuvremenu se proširila i na srednji sloj“, upozoravaju, ističući da troškovi stanovanja sada predstavljaju teret za svako treće domaćinstvo zakupaca.

Raste i udeo sporova zbog režijskih troškova, koji prema podacima udruženja čine oko 16,4 odsto sudskih postupaka između zakupaca i stanodavaca. U 2024. godini njihov udeo iznosio je 15,6 odsto. Na četvrtom mestu su u 2025. godini sporovi pokrenuti zbog depozita, sa udelom od 15,7 odsto.

Slede tužbe zakupaca protiv stanodavaca koji su im otkazali ugovor o zakupu jer žele da se usele u nekretninu koju iznajmljuju.

Kako se kreću cene na tržištu zakupa u Srbiji?

Podaci portala 4zida pokazuju da je prosečna mesečna kirija za trenutno oglašene jednosobne stanove u Beogradu oko 390 evra, dok su garsonjere oko 310 evra, a dvosobni stanovi se izdaju za oko 660 evra.

U Novom Sadu se najmanji stanovi iznajmljuju za oko 275 evra, dok najam jednosobnih košta kao garsonjera u Beogradu. U Kragujevcu je garsonjera oko 205 evra, a jednosoban stan oko 245 evra, dok je u Nišu mesečna kirija za garsonjeru oko 240, a za jednosoban stan oko 270 evra.

Iskustva iz ankete 4zida pokazuju da se dobro izdavanje ne svodi na sreću, već na dobru pripremu. Jasna komunikacija, realna očekivanja, dokumentovano stanje stana i precizan dogovor pre useljenja najčešće prave razliku između korektnog odnosa i problema. Za stanodavce to znači manje rizika, a za zakupce jasnija pravila i stabilniji odnos.