Tržište nekretnina u Srbiji stabilno: Kupaca ima, veći problem sa izdavanjem stanova

Cene stanova u Srbiji porasle su u prošloj godini za 5,5 odsto, prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) objavljenim početkom aprila, ali to nije poremetilo ponudu i potražnju na tržištu nekretnina. Naprotiv, ono se u međuvremenu stabilizovalo, a i prognoze za naredni period su optimistične.

„Pored velike ponude, potražnja je posebno izražena za stanovima manje kvadrature – do 50 metara kvadratnih, koji se najčešće biraju kao prvi stan, kako u Beogradu, tako i u drugim većim gradovima poput Novog Sada, Niša i Kragujevca. Upravo ovaj segment ponude beleži najbrže rastući deficit. To je stvorilo dodatni pritisak na cene, posebno u opštinama sa dobrom infrastrukturom, javnim prevozom i dodatnim sadržajima“, kažu za Biznis.rs sa sajta za oglašavanje nekretnina 4zida.

Cene stanova u Srbiji i dalje pokazuju značajne razlike u zavisnosti od grada i mikrolokacije, navode naši sagovornici, a zanimljivo je da Novi Sad i dalje prednjači po visini cene kvadrata od 2.519 evra, što ga čini najskupljim tržištem u Srbiji posle Beograda.

„Niš je drugi po ceni među velikim gradovima, sa prosekom od 1.669 evra, dok je u Kragujevcu kvadrat stana u proseku 1.521 evro. Subotica, iako jedan od većih gradova, ima znatno pristupačniju cenu – 1.307 evra. Ako se osvrnemo na cene u manjim gradovima, najviše prosečne vrednosti zabeležene su u Valjevu, gde kvadrat dostiže 1.817 evra. Slede Smederevo (1.282 evra), Kruševac (1.246 evra), i Zrenjanin (1.160 evra). Vršac se ističe nešto nižom cenom od 1.100 evra za kvadrat“, navode iz 4zida.

Na jugu Srbije priča je drugačija, jer su cene nekretnina u ovom delu zemlje po pravilu jeftinije, te Leskovac beleži prosečnu cenu od 1.060 evra, dok je Vranje redak primer grada u kojem je i dalje moguće pronaći stanove po ceni nižoj od 1.000 evra po kvadratu – prosečna cena iznosi 930 evra.

Iz 4zida kažu da ove razlike jasno pokazuju koliko je tržište nekretnina u Srbiji regionalno neujednačeno, i dodaju da cenu diktiraju faktori poput potražnje, ekonomske aktivnosti, migracionih tokova i opšte infrastrukture, pri čemu su gradovi sa univerzitetima, jakim tržištem rada i boljom saobraćajnom povezanošću značajno skuplji.

Stanovi u izgradnji skuplji od već spremnih za prodaju i useljenje

Nenad Avram, direktor agencije za nekretnine Eminent, kaže za Biznis.rs da tržište nekretnina nastavlja trend iz prethodnog perioda i ne primećuje neki značajan zaokret – prodaju se i jeftini, ali i skuplji stanovi.

„Naravno, zbog svega što se dešava i opšte neizvesnosti, deo tržišta je malo usporio, ali ljudi koji raspolažu novcem su aktivni. Potražnja je dobra, mada su nekretnine u velikoj meri precenjene od strane vlasnika, ali tamo gde uspemo da dobijemo razumljivu tržišnu cenu nema problema u realizaciji prodaje. Malo je teže sa rentiranjem stanova, jer je došlo do neusklađenosti cena sa zahtevima tržišta – zbog toga što nemamo više potražnju kakva je bila ranije. Cene su pale, pa vlasnici nekretnina sada moraju da prihvate novu realnost i da se prilagode novoj dinamici na tržištu“, kaže naš sagovornik.

Interesantno je da su stanovi u izgradnji skuplji od onih koji su već spremni za prodaju i useljenje, odnosno za plaćanje gotovinom.

„Investitori su podigli cene jer bi sa nižim imali manju maržu. Poskupeli su građevinski materijali, ima problema i sa radnom snagom, a to na kraju utiče na kupce“, objašnjava Avram.

Kada je ponuda u pitanju, deluje da na tržištu ima previše stambenih jedinica, ali direktor agencije Eminent kaže da je realno situacija drugačija.

„Zahtevi tržišta ukazuju na to da će stanovi u izgradnji imati svoju klijentelu, ne verujem da će doći do prezasićenja. Tržište se smirilo nakon skoka inflacije, a cene su stabilne, iako postoje neke prognoze da bi mogle da budu više krajem godine. Ipak, uzmimo to sa rezervom“, kaže Avram.

Najtraženiji dvosobni stanovi

Potencijalni kupci nekretnina najradije se odlučuju za stan veličine 50 m², posebno za dvosobne stanove, pokazuju pretrage na sajtu 4zida. 

„Velika je potražnja i za stanovima u starogradnji u dobrim delovima grada, naročito ako su renovirani i odmah useljivi. S druge strane, nekretnine velike kvadrature, naročito one iznad 100 kvadrata, kao i one u luksuznom segmentu bez jasno definisane tržišne cene, teže nalaze kupce. Zanimljivo je da ni niska cena po kvadratu nije uvek dovoljna da privuče interesovanje – ako je stan u lošoj zgradi, nepristupačnoj lokaciji ili zahteva ozbiljno renoviranje, potražnja je mala i takvi oglasi se duže zadržavaju na sajtu. Takođe, primećuje se manje interesovanje za stanovima u suterenu i visokim prizemljima, kao i za stanove bez lifta u višespratnicama – bez obzira na cenu. Traži se ono što je praktično, brzo useljivo, bez velikih ulaganja i tržišno opravdano“ kažu iz 4zida.

Prva četiri meseca 2025. godine obeležio je rast cena kvadrata u Beogradu, ali saizraženim razlikama po opštinama. Dodatni impuls tržištu dao je novi Zakon o subvencionisanim stambenim kreditima za mlade, koji je povećao interesovanje, naročito u Beogradu i Novom Sadu.

Prema podacima sa sajta 4zida.rs, u prvom kvartalu 2025. godine prosečna oglašena cena kvadrata u Beogradu iznosi oko 2.990 evra, dok je u istom periodu 2024. godine bila oko 2.733 evra, što je rast od 9,4 odsto.

„Kada su u pitanju nekretnine u Beogradu, na Savskom vencu prosečna cena oglašenih stanova na 4zida iznosi 4.369 evra po kvadratu, na Starom gradu 4.260 evra, dok je na Vračaru 4.103 evra. Ostale opštine u Beogradu – Zvezdara, Voždovac, Novi Beograd, takođe beleže rast u odnosu na prvi kvartal prošle godine. Najveći rast cena beleži Palilula gde je prošle godine u prvom kvartalu prosečno oglašena cena bila 1.960 evra po kvadratu, a u prvom kvartalu 2025. iznosi oko 2.600 evra.

Za razliku od centralnih opština, prigradske opštine poput Mladenovca, Obrenovca, Lazarevca, Sopota ne beleže značajne pomake. Cene u ovim opštinama u prva četiri meseca 2025. ostale su gotovo nepromenjene. Ponegde je čak došlo do blagog pada od jedan do dva odsto“, navode iz 4zida.

Sutra: Najunosnije ulaganje u nekretnine u Moldaviji, Litvaniji i Severnoj Makedoniji