Zgrade u kojima stanuju investicije, a ne ljudi

Svi smo posle pandemije Covid-19 primetili da su kirije naglo skočile, baš kao i cene kvadrata. U Novom Sadu, mladi bračni par koji je u leto 2019. godine mogao da kupi stan na Ribljoj pijaci, u samom centru grada, već 2022. je za isti novac mogao da priušti tek stan na periferiji, u Adicama. Mnogi su se iselili iz većih gradova i odlučili da putuju na posao, naročito na potezu Novi Sad-Beograd, zbog novootvorene brze pruge, a neki su odlučili i da rade na daljinu.

Mnogi su to povezivali sa rusko-ukrajinskim ratom i dolaskom velikog broja izbeglica iz Ukrajine, političkih disidenata iz Belorusije i, naročito, visokoplatežnih stanovnika Rusije. Ali, situacija je slična u celom svetu. Da li su i razlozi baš samo ovi koje smo naveli?

Širom razvijenog sveta događa se isto: tržište rentiranja i tržište nekretnina su eksplodirali. U godinama pre pandemije, navodi The Economist, kirije su rasle dva procenta godišnje, da bi tokom pandemije pale, a vlasnici stanova i kancelarijskog prostora su se mučili da uopšte izdaju svoje nekretnine, po bilo kojoj ceni.

Posle toga su od 2022. godine cene stanarina skočile – i nastavljaju da rastu, besomučno – po stopi od pet procenata godišnje! U prevodu, ako danas iznajmljujete stan za 1.000 evra, za deset godina će vas kirija koštati 1.551,30 evra, odnosno 55,13 procenata više. Da se nastavilo starim trendom, deceniju kasnije biste platili 1.218,50 evra, odnosno 21,85 odsto više.

Stvari su postale neizdržive, jer plate ne rastu u takvom procentu kao stanarine. To ne znači stanovi neće biti iznajmljeni – to uglavnom znači da će standard onih koji žive u njima pasti.

Negde je sve otišlo do vraga – u Francuskoj, navodi londonski list, „rentalna inflacija“ je 2,5 odsto na godišnjem nivou, što ne deluje strašno na prvi pogled, ali je za Francuze osetno jer je ranije bila svega 0,3 odsto. I u Australiji je slično, te je rentalna inflacija osam puta veća nego 2019, dok u Portugalu raste sedam odsto godišnje. Čak i kada padaju cene nekretnina, kao na Novom Zelandu (15 odsto manje nego na vrhuncu), kirije su 14 odsto veće nego u tom istom trenutku. Novozelanđani su zbog toga motivisaniji da kupe kuću.

Kako na to reaguju centralne banke? Pa, budući da kirije u proseku utiču sa šest odsto na godišnju inflaciju, a čak 20 odsto u Švajcarskoj (tamo mnogo ljudi iznajmljuje, a malo poseduje stambeni prostor), one su odlučile da podignu kamatne stope.

Američke Federalne rezerve su primetile da je u SAD tržište podivljalo već u 2023. godini, kada je stanarina povećana za 10 odsto. Broj beskućnika u SAD je porastao za 40 procenata od 2018. godine, a 20 odsto u Kanadi, koja je među najteže pogođenim zemljama krizom stambenog prostora. Kao što smo već pisali, to je posledica politike Džastina Trudoa koji je poželeo da sada Kanada, kao sto godina ranije Amerika, „primi sve uboge“, ali je zanemario da građevinska industrija nije pratila povećanje broja stanovnika, poglavito imigranata.

Cena kvadrata raste paralelno sa cenama kirija – kako se u razvijenom svetu malo toga kupuje za gotovinu, a skoro sve na rate, mesečni obroci su toliko skočili da sada porodica koja kupuje nekretninu jedva plaća ratu – i to se manifestuje ukidanjem mnogih drugih stvari koje čine život. Smanjenja izdataka za hobije ili izlaske u restorane i kafiće iznose 25 odsto. A smanjenje životnog standarda ili mogućnost da se ostane bez stana gura sve više ljudi prema desnici, pa čak i prema radikalnoj desnici.

Fed je takođe doprineo krizi u Americi – sada su kamate na tridesetogodišnje hipoteke sedam odsto, a bile su 2,7 procenata tokom 2020, što čini rate za kuće preskupima. Jedno istraživanje sa Berkeleyja kaže da svaki procenat povećanja kamata dodaje 5,5 odsto na visinu kirije.

Imigranti ne doprinose da se kriza smanji – oni koji su u proteklih deset godina došli u Kanadu, SAD, Irsku, Britaniju ili Nemačku nemaju para da kupe nekretnine, a vole da žive u gradovima. Ovo dodatno pritiska tržište nekretnina jer mnogi kupuju stanove da bi ih izdavali pridošlicama, a ostaje mali broj jedinica raspoloživ za kupce iz redova domicilnog stanovništva. Goldman Sachs daje procenu za Australiju – svake godine se u nju useli pola miliona ljudi, što samo po sebi podiže cene kirija za pet odsto, a principom spojenih sudova – i cene nekretnina.

Na Zapadu se, za razliku od istočne Evrope, ni ne gradi toliko. Kod njih je to glavni uzrok poskupljenja kvadrata i cena stanovanja – budući da stanovništvo, zbog imigracije, raste. U istočnoj Evropi, pak, stanovništvo se odliva i smanjuje emigracijom, jako se puno gradi, a opet rastu cene kvadrata i kirija. Ovo je paradoks koji svi opažamo.

Luksuzne zgrade preplavile su Beograd, Varšavu, Tiranu… iako su ovo neke od zemalja sa najvećom stopom iseljavanja stanovništva. Zar ne bi kvadrati trebali biti jeftiniji zbog ova dva faktora presije – manjak ljudi i višak prostora?

„Ljudi kod nas, pre svega, vide kupovinu stana kao investiciju. Oni se boje da drže novac u banci jer su imali negativna iskustva u bliskoj prošlosti – novac može preko noći izgubiti svoju vrednost, dok stan ostaje stan. Takođe, primetno je da ljudi i nemaju gde da oplode svoj kapital, berze slabo rade. Sa druge strane, cene u novogradnji rastu, prvenstveno zbog rasta cena materijala (inflacija), nedostatka radne snage koja je sve skuplja (iseljavanje radne snage) i poskupljenja administrativnih dozvola. Skuplji kvadrat u novogradnji povlači i veće cene u starogradnji, pa i kirije, metodom spojenih sudova“ – objašnjava u razgovoru za Biznis.rs Snježana Vuković iz agencije Vivo.

Analitičari imaju i nešto drugačije odgovore na pitanje otkud toliko praznih stanova u zemlji u kojoj se besomučno gradi, dok većina ljudi ne može da priušti stan? Odgovor je – ti stanovi nisu za stanovanje. Oni su samo vrednost na tržištu, nemaju jasnu upotrebnu vrednost, takoreći – u tim stanovima stanuje tržište.

Možemo da zaključimo i da živimo sve više u svetu podstanara sa sve nižim standardom, dok u praznim stanovima – stanuju investicije. U njima stanuje – kapital.