Beogradu treba još modernog poslovnog prostora

Očekujemo da će 2025. godina biti pozitivna za naš region, što je podržano kontinuiranim interesom lokalnih i inostranih investitora i generalno stabilnim i dobrim poslovanjem sektora nekretnina. Tržišta nekretnina u regionu nisu prezasićena ponudom i stope slobodnog prostora su veoma niske za razliku od zemalja Zapadne Evrope. Tradicionalno, najveći obim investicija imaju najveća tržišta, odnosno ona koja imaju najrazvijeniju ponudu, kao što su Srbija, Hrvatska i Bugarska, a zatim i Slovenija.

Ovako potencijal regiona Jugoistočne Evrope ocenjuje Jana Jovanović, rukovodilac odeljenja za istraživanje tržišta za region JIE kompanije CBRE. U razgovoru za Biznis.rs ona govori o obimu investicija i raspoloženju investitora tokom prethodne godine, tražnji za poslovnim prostorom, perspektivama industrijskih i logističkih nekretnina, kao i o sektoru maloprodajnih nepokretnosti i hotelskoj industriji.

Na vašoj godišnjoj konferenciji sredinom februara čuli smo da je godina za nama bila godina prilagođavanja širom Evrope, a krajem 2024. je poboljšan obim investicija i raspoloženje investitora. Šta vidite kao glavni faktor za takve rezultate?

– Tokom proteklih godina svedočili smo velikim promenama na globalnom tržištu, što je uslovilo i brojne promene u sektoru nekretnina koje su uticale kako na investitore tako i na same zakupce. Upravo iz tog razloga kažemo da je godina 2024. godina prilagođavanja u odnosu na kontinuiranu promenu makroekonomskog okruženja i smanjenje kamatnih stopa koje je dovelo do porasta obima investicija na tržištu nekretnina u celoj Evropi. Region Jugoistočne Evrope je ostao stabilan tokom proteklih 12 meseci sa nešto nižim obimom investicija u odnosu na 2023. godinu, ali ipak u skladu sa prosečnim nivoom u ovom regionu. Sektor nekretnina kod nas i šire je nastavio da se prilagođava promenama, uključujući kompleksnije zahteve zakupaca poslovnih zgrada, rekonstrukcije maloprodajnih objekata sa fokusom na dodatne zabavne sadržaje, „nearshoring“ i ekspanziju sektora logistike…

Dakle, povećanje aktivnosti kroz kontinuiranu izgradnju, rekonstrukciju i poboljšanje ponude, niske stope raspoloživog prostora komercijalnih nekretnina sa jedne strane, kao i pozitivnija makroekonomska slika i smanjenje kamatnih stopa, odrazile su se kroz povećanje tražnje od strane investitora, naročito krajem 2024. godine. Upravo je u ovom periodu usled smanjenja kamatnih stopa i stabilnih stopa prinosa koje su u prethodnom periodu slabile, kao i usklađivanja očekivanja kupaca i prodavaca, došlo do porasta aktivnosti.

Koju vrstu nekretnina najviše traže investitori u regionu? Iz kojih zemalja/sektora najčešće dolaze?

– Kada bismo posmatrali nekoliko godina unazad, to je svakako sektor poslovnog prostora sa preko 40 odsto udela u ukupnom obimu investicija u regionu tokom proteklih pet godina. Ako posmatramo samo 2024. godinu, to je bio sektor maloprodajnih nekretnina, uključujući brojne prodaje maloprodajnih parkova koji su u ekspanziji širom regiona, ali i modernih tržnih centara u sekundarnim gradovima.

Na većini tržišta, izuzev Bugarske, izraženo je prisustvo inostranih investitora koji su uglavnom fokusirani na prvoklasne objekte. Osim lokalnih, u našem regionu tokom proteklih godina aktivni su bili institucionalni i regionalni investitori iz Mađarske, Češke, Austrije, Slovenije, ali i drugih delova sveta, odnosno Izraela, Rusije, Amerike.

Koliko poslovnog prostora je dostupno u Srbiji i kakav je taj procenat u odnosu na region? Šta to govori o domaćem tržištu nekretnina, a šta o lokalnim privredama?

– Ponuda modernog poslovnog prostora u Srbiji, odnosno u Beogradu, znatno je ispod razvijenijih regionalnih gradova Centralne i Istočne Evrope, poput Budimpešte, Bukurešta ili Praga koji imaju i više od tri puta veću ponudu. Ako uzmemo region Jugoistočne Evrope, Sofija ima najveću ponudu poslovnog prostora – gotovo dva puta veću nego Beograd, dok je ponuda Zagreba i Beograda slična, ali treba imati u vidu da je populacija u Zagrebu znatno manja.

Razvoj kancelarijskog prostora u Beogradu počeo je sa decenijom zakašnjenja u odnosu na regionalna tržišta, što je sa jedne strane doprinelo sporijem ulasku internacionalnih kompanija koje čine veliki deo tražnje i podstiču razvoj ovog sektora. Ipak, postepenim rastom i činjenicom da je u Beogradu od 2015. godine izgrađeno preko 600.000 kvadratnih metara modernog kancelarijskog prostora, Beograd je postao regionalni poslovni centar i danas predstavlja mlado i zdravo tržište sa više od milion kvadratnih metara poslovnog prostora, koje nastavlja sa rastom. U Sofiji je ponuda značajnija, ali je i udeo starijih objekata na tom tržištu znatno veći, što takođe doprinosi tome da je na ovom tržištu i najveća stopa slobodnog prostora.

Raspoloživost kancelarijskog prostora u Beogradu je značajno smanjena, čak za 40 odsto – na četiri procenta. Šta je razlog ovakvog trenda?

– Ponuda modernog poslovnog prostora se i dalje smatra nedovoljnom, na šta nam i ukazuje stopa raspoloživog prostora. Moderni objekti na dobrim lokacijama u centralnoj poslovnoj zoni Novog Beograda ili u centru grada su u potpunosti popunjeni, što govori da nam treba još novih projekata, ali koji neće preplaviti tržište. Kroz godine je uglavnom građen optimalan broj objekata na tržištu tako da ni u jednom trenutku nismo imali visoku raspoloživost kao na razvijenijim tržištima, gde je stopa raspoloživog prostora preko 10 procenata.

Došlo je i do blagog povećanja visine zakupnina. Da li se vraćamo u kancelarije, s obzirom na to da je u Beogradu u izgradnji više od 110.000 kvadrata novog poslovnog prostora?

– Visina zakupa je u porastu već nekoliko godina zaredom, usled porasta cene zemljišta, povećanja troškova izgradnje, troškova finansiranja. Zabeležili smo je da je tražena cena zakupa u novoizgrađenim ili budućim objektima iznad prethodno postignutih zakupnina. U skladu sa tim očekujemo da će se trend rasta zakupnina nastaviti i u narednih 12 meseci. U odnosu na proteklih nekoliko godina, buduća ponuda je blago opala, čemu je takođe doprineo hibridni model poslovanja, zatim odluke kompanija da smanje kancelarije koje iznajmljuju, i samim tim rast udela podzakupa među zakupcima.

Prema istraživanju koje je sproveo CBRE “European Office Occupier Sentiment Survey 2024”, prisustvo zaposlenih i rad iz kancelarije je porastao tokom 2024. Preko 60 odsto kompanija je prijavilo iskorišćenost poslovnog prostora u rasponu od 40 do 80 odsto, dok je 2023. godine taj udeo bio ispod 50 procenata. Trenutno je veliki fokus na dodatnom sadržaju koje poslovni prostor nudi, fleksibilnom prostoru, primeni tehnoloških inovacija koje danas predstavljaju važan parametar za zakupce. Hibridni model poslovanja je tu i opstaće u određenoj meri, ali možemo očekivati da će preovladati dolazak u kancelarije zbog potrebe ljudi da se socijalizuju, promene okruženje, unaprede saradnju sa kolegama.

Sektor industrijskih i logističkih nepokretnosti jedan je od najperspektivnijih sektora u Evropi u poslednjih nekoliko godina, a ista situacija je i na ključnim tržištima Jugoistočne Evrope, gde je zabeležen porast ponude ovog tipa nepokretnosti. Kakva su očekivanja od ovog segmenta tržišta?

– Sektor industrijskih, a naročito logističkih nepokretnosti je od 2019/20. godine u velikom zamahu, čemu je umnogome doprinela i pandemija u tom periodu koja je vrlo uticala i na ekspanziju e-commerce poslovanja širom sveta. Kako naš region kaska za ostatkom Evrope, razvoj ovog sektora je bio neophodan, što je izraženo i kroz činjenicu da su gotovo svi novoizgrađeni objekti unapred izdati i da raspoloživog prostora gotovo nema.

Trenutno su najaktivnija tržišta Srbije i Hrvatske sa najatraktivnijim lokacijama u okolini glavnih gradova. U širem području Beograda ove godine će biti izgrađeno preko 100.000 kvadratnih metara prostora za izdavanje, dok se u okolini Zagreba očekuje više od 200.000 kvadratnih metara novog prostora. Strani i lokalni investitori su prepoznali potencijal našeg regiona, kao i sam napredak sektora, što se vidi i kroz vreme koje je neophodno za dobijanje dozvola, izgradnju i na kraju izdavanje prostora, što je jedna od najbitnijih stavki za svakog zakupca. Dakle, ovaj sektor će nastaviti sa svojom ekspanzijom ne samo u okolini glavnih gradova, već i širom zemlje gde već vidimo veći broj najavljenih ili projekata u izgradnji. Sa druge strane, očekujemo da će i visina zakupa ostati stabilna i konkurentna u odnosu na druga razvijenija tržišta centralne i istočne Evrope.

Koliko je vremena potrebno za pronalazak adekvatnog logističkog prostora?

– Zbog povećanja broja novih objekata na tržištu, kao i rastom broja budućih projekata, period traženja prostora se dosta skratio što je veoma pozitivan pokazatelj, naročito u Srbiji. Ranije je zakupac morao da počne da planira najmanje dve godine pre željenog useljenja, a sada u Srbiji datum useljenja može biti između tri i šest meseci nakon potpisivanja ugovora o zakupu. Slična situacija je i u Hrvatskoj, koja istovremeno ima i najveću najavljenu ponudu za 2025. godinu. Ovo doprinosi atraktivnosti tržišta, jer zakupci ne moraju da planiraju mnogo unapred.

U vašem izveštaju se navodi da su sektori maloprodaje i hotela pod snažnim uticajem izmenjenih navika potrošača. Koje su to najvidljivije promene i kako se one odražavaju na poslovanje investitora i developera?

– Sektor maloprodajnih objekata i hotelska industrija prolaze kroz značajnu transformaciju vođenu ponašanjem potrošača, primenom novih tehnologija, promenljivim ekonomskim i društvenim faktorima, primenom standarda održivosti. U sektoru maloprodaje su to primena veštačke inteligencije i koncepta „Phygital“ koji predstavlja integraciju digitalnog i fizičkog (na primer, prodavnice nude lično preuzimanje robe koja je kupljena putem interneta). Rast kupovine putem interneta je doveo u jednom periodu do pada posećenosti maloprodajnih objekata, naročito tržnih centara. Sa druge strane, odgovor vlasnika tržnih centara jeste obnavljanje svoje ponude sa većim fokusom na zone opuštanja i zabave, restorane i slične sadržaje, kako bi se privukao veći broj potrošača. Vlasnici objekata su sve više fokusirani na kreiranje sadržaja koji će pružiti jedinstveno iskustvo i privući kupce koji žele više od same kupovine.

Danas društvene mreže imaju veliki uticaj na krajnje potrošače. Mediji i „influenseri“ su postali moćni pokretači ponašanja potrošača pri kupovini. S tim u skladu i sami zakupci sve više prilagođavaju izgled svojih prodavnica na način koji će privući veći broj kupaca, naročito mlađih generacija.

Što se tiče hotelske industrije, digitalizacija i personalizovano iskustvo je svakako trend koji se vidi kroz izmenjene modele poslovanja kao što su online check-in, čišćenje na zahtev, neformalni kontakt preko WhatsApp aplikacije… Vidimo i ponudu dodatnih sadržaja gde hoteli mogu da ponude i „Bleisure“ koncept fleksibilnih radnih prostora i wellness sadržaje, kako bi zadovoljili potrebe gostiju koji traže i produktivnost i opuštanje. Takođe, podizanje svesti o faktorima održivosti ima uticaj na sam dizajn hotela, kao i finansiranje poslovanja.

Na čemu je fokus u sektoru maloprodajnih nepokretnosti?

– Što se tiče izgradnje, najveći fokus je na maloprodajnim parkovima koji su u izgradnji u gotovo svakoj zemlji regiona. U Srbiji trenutno postoji preko 500.000 kvadratnih metara maloprodajnih parkova, a u izgradnji je još preko 120.000. Sa druge strane, tržni centri proširuju ponudu kroz uvođenje dodatnih sadržaja i novih iskustava kako bi privukli veći broj potrošača.

Dodatno, što se tiče samih zakupaca, određene kategorije su u fazi optimizacija svojih objekata najčešće kroz smanjenje veličina samih prostora, naročito u sektoru hipermarketa, bioskopa i elektronike. Sa druge strane, druge kategorije su u ekspanziji, uključujući sektor sportske opreme, lepote i zdravlja, restorana, ali i diskontnih trgovinskih lanaca koji sve više pokazuju interes za naš region.

Koliko pripreme za EXPO 2027 doprinose razvoju smeštajnih kapaciteta i hotela?

– Hotelska industrija je jedna od onih koja se susrela sa velikim brojem promena i izazova u proteklih pet godina. Kada bismo uporedili tržište hotela u Beogradu sa drugim razvijenim gradovima centralne i istočne Evrope rekli bismo svakako da je ovde nedovoljan broj hotela. Događaj kao što je Expo 2027 svakako doprinesi vidljivosti našeg tržišta i njegovom turizmu. Država podržava ovaj sektor kroz davanje subvencija za izgradnju novih i renoviranje postojećih kapaciteta. Tokom tri meseca koliko će trajati Expo 2027 očekuje se više miliona ljudi, što će veoma uticati na tražnju za smeštajnim kapacitetima, ali nakon tog perioda očekujemo da će se tržište stabilizovati i nastaviti sa svojim organskim rastom.

Na koji način tehnološka transformacija utiče na hotelsku industriju?

– Tehnološka transformacija ima uticaj na hotelsku kroz različite aspekte, uključujući razvijanje modela poslovanja hotela i inovativnih pristupa u oblasti prodaje i marketinga, ali i u samoj optimizaciji operacija korišćenjem inovativnih softvera, veštačke inteligencije i slično. Mnogi hoteli su implementirali opciju za samoprijavu „self check in“ ili mobilne aplikacije, kako bi pojednostavili proces prijavljivanja, smanjili vreme čekanja i poboljšali iskustvo gostiju. Dodatno, hoteli sve više koriste automatizaciju u održavanju, procesima prijavljivanja i odjavljivanja i posluge u sobi, a kako bi smanjili troškove i povećali efikasnost. Veštačka inteligencija (AI) pomaže hotelima da optimizuju cene i marketinške strategije. Sistemi za upravljanje prihodima sada koriste prediktivnu analitiku da bi prilagodili cene soba na osnovu potražnje, vremena, događaja i cena konkurencije.

Dakle, transformacija koju pokreće tehnologija menja način na koji hoteli komuniciraju sa gostima, pojednostavljuju načine rada i koriste podatke kako bi ostali konkurentni.

Autor: Marko Andrejić

Tekst je objavljen u martovskom broju štampanog izdanja Biznis.rs