Izdavanje magacinskog prostora nastavlja da bude veoma unosan biznis

Iako je pandemija korona virusa, ruku pod ruku sa sve bržim tehnološkim razvojem, tokom prethodne dve godine značajno promenila poslovnu scenu na globalnom nivou, što se ogleda u mnogim indikatorima, poput nestanka određenih poslova, pojave novih zanimanja, sve veće fleksibilizacije radnog vremena i ritma, kao i sve manjim granicama između doma i poslovnog prostora, neki stari, bezmalo zaboravljeni biznisi, i dalje postoje. I izgleda, tek dobijaju na zamahu.

Budući da se u dogledno vreme sasvim sigurno neće desiti taj metaverzum koji može da izbriše sve činioce fizičkog i offline života, neke oblasti poput snabdevanja osnovnim životnim dobrima će ostati u domenu fizičkog: transport, proizvodnja i dostupnost roba i usluga potrošačima će i dalje biti jedna od glavnih vodilja u ekonomiji uživo.

U skladu sa tim, u poslednjih nekoliko godina, a naročito od izbijanja pandemije, dobavljači pokazuju sve veće interesovanje za odlaganjem robe na lokacijama čija atraktivnost se, između ostalog, meri u odnosu na to koliko su geografski blizu krajnjim kupcima. S druge strane, sve veći broj fizičkih i pravnih lica koja ulažu kapital u novi biznis upravo u ovim projektima vidi sigurnu budućnost. Kakve su implikacije ove win-win situacije i kako se one odražavaju na tržište nepokretnosti?

Kako u razgovoru za Biznis.rs kaže Darko Isailović, direktor preduzeća Urban Project iz Stare Pazove, koje se bavi projektovanjem, izgradnjom i prodajom poslovnog prostora, pomenuti biznis je zadržao svoju aktuelnost, tim pre što je unosniji od, na primer, izdavanja stanova.

Prema rečima Isailovića, isplativost izdavanja stanova zavisi od površine objekta koji se izdaje, kao i od lokacije stana. U većim gradovima izdavanje staova je isplativije, za razliku od, recimo, manjih mesta. U svakom slučaju, i isplativost magacinskog prostora zavisi od površine objekta, ali se definitivno vraća mnogo više od stanodavstva.

„Novac koji uložite u skladišni prostor se povrati za 10 do 12 godina izdavanja, za razliku od apartmana gde je taj rok i do 15 godina, dok je do tačke isplativosti izdavanja stambenih objekata potrebno čekati mnogo više“, ističe Isailović.

Kada je reč o lokaciji kao kriterijumu za pokretanje ovog biznisa, naš sagovornik ističe da ona zavisi pre svega od toga ko je zakupac, kao i da je u najvećem broju slučajeva strateški položaj taj koji je opredeljujuć. A kao prioritet se ističe, u najvećem broju slučajeva, blizina auto-puta, nakon kojeg dolaze aerodrom, železnica, pa i reka – shodno vrsti transporta.

Konkretno, firma Urban Project bavi se projektovanjem svih vrsta objekata, mada u poslednje dve godine pretežno radi velike poslovne objekte sa ogromnom kvadraturom, a postala je sve privlačnija zbog toga što kompanije i fizička lica prepoznaju potencijal osiguranja kapitala i brzog povratka uloženog, nakon čega im ostaje još jedan biznis.

„Ulaganje u takvu vrstu biznisa je dobro, ali pod uslovom da li postoji predugovor, ili neko ko će da uđe u prostor koji se gradi ili da bar postoji nagoveštaj toga. Nije baš najpametnije praviti nešto napamet i bez jasne strategije, jer su troškovi prilično veliki, a pitanje je da li ćete nekoga naći. Imate i dosta skladišta koja su napravljena odavno, a stoje prazna“, naglašava on.

Zbog toga je jedna od delatnosti kojom se bavi upravo ta da pruži konsultantske usluge potencijalnim investitorima, kako bi osigurali prihod od ulaganja. Kako kaže Isailović, dešava se da potencijalni klijenti na samom portalu na kojem je investitor konkurisao za dobijanje građevinske dozvole primete lokaciju i odmah krenu da se interesuju baš za taj projekat.

Savetovanje je bitno, budući da, kako dodaje, nije lako doći ni do zemlje, a pored toga ljudi umeju da precene objektivne mogućnosti i naprave skladište koje im neće doneti profit, zbog čega ispred svake odluke treba na prvo mesto staviti potencijalne troškove.

„Ključna stvar i osnovni parametar kod odluke o tome da li je isplativo investirati jesu putni troškovi. Kada je neko blizu auto-puta, njemu je jednostavnije da funkcioniše, a treba videti ko je zakupac. Ako on ima veliki broj teških teretnih vozila u toku dana, njemu jedan kilometar ozbiljno košta“, ističe Isailović

Takođe, nije redak primer da strane kompanije koje dolaze u Srbiju pre biraju da iznajmljuju prostor nego da ga kupuju, zbog nemogućnosti predviđanja poslovne klime na duže staze.

Na pitanje kako izgleda prosečan objekat ovog tipa u Srbiji kada se u obzir uzmu cena i površina, naš sagovornik kaže da je njegova firma, počev od prošle godine, radila dokumentaciju za velike projekte od 20.000 pa do 35.000 metara kvadratnih, koliki je bio najveći projekat tokom ove godine, ali je bilo i nekih objekata manje površine od 5.000 metara kvadratnih.

Veliki logistički centri su obično kvadrature od 20.000 do 30.000 kvadrata, a manji su ipak češći, kada klijent naručuje objekat za sopstvene potrebe. Uglavnom su to kompanije koje već posluju ili se radi o fizičkim licima.

„Velika je razlika u ceni. Bitnu ulogu u tome, na primer, imaju protivpožarni uslovi, koji se umnogome razlikuju u odnosu na veličinu objekta. Veliki objekti imaju protivpožarne sprinkler sisteme koji znanto utiču na cenu, te su oni dosta skuplji“, kaže on.

Za razliku od stanova, gde manja kvadratura ima veću cenu, u ovom slučaju situacija je obrnuta, budući da je projektovanje i konstrukcija manjih objekata prilično jednostavnija.

Takođe, ovi objekti se zbog situacije sa cenama čelika pretežno grade od betonske konstrukcije što će, kaže Isailović, biti trend i ubuduće.

Pored betonske konstrukcije, mali objekti imaju termo panel i u unutrašnjosti ne moraju da imaju neke posebne zahteve – kao što je podno ili regalno skaldište.

Uglavnom, takav jednostavniji objekat bi, otprilike, koštao 300 do 350 evra po kvadratu, dok je kod većih cena dosta viša.

Ipak, Isailović u zaključku kaže da se ova investicija, na kraju, svede na povrat uloženog novca, što je i odgovor na pitanje zbog čega je ova vrsta investiranja već nekoliko godina popularna.

„Ima smisla, ako gradite objekat od 5.000 kvadrata za 300 evra po kvadratu, njegova cena je milion i po evra, i takav objekat može da se, shodno lokaciji, izdaje za pet do 15 evra po kvadratu. Dakle, računica je čista“, zaključuje Isailović.