Vrednost zgrada sve više zavisi od njihovog uticaja na korisnike

Nekretnine su uvek bile vezane za ekonomske faktore, kao što je povrat investicija, ali i ono što je danas sve važnije – za same ljude. Kompanije danas stavljaju ljude u centar svog poslovanja, naročito nakon pandemije korona virusa, a mnogi zakupci se odlučuju za nekretnine prema filozofiji koja je zasnovana na ljudskim potrebama, istaknuto je na zajedničkoj RICS-NUPS konferenciji koju su organizovali Kraljevska institucija ovlašćenih geodeta (RICS) i Nacionalno udruženje procenitelja Srbije (NUPS).

Međunarodni standardi razvijeni su kao podrška procesu procene nekretnina i to su neki novi trendovi koji su vezani za ESG (ekološko, društveno i korporativno upravljanje), kao i za inicijative nulte emisije ugljen-dioksida i sve što negativno utiče na životno okruženje.

Prema rečima direktora sektora za imovinske standarde RICS-a Pola Bagusta (Paul Bagust), industrija nekretnina suočena je sa velikim izazovom, a uloga procenitelja i očekivanja koja se postavljaju u vezi sa zgradama, kao na primer – kako meriti određene stavke i kako napraviti vidljive i merljive korake da bi zgrade bile bolje – veliki je cilj i ne može se postići odjednom.

„Trend je predvođen time da zgrade moraju da budu upotrebljive za korisnike. Naravno, moraju biti i ekonomski opravdane i dobre za investitore, ali korisnik mora biti u centru tog razgovora“, naglasio je Bagust i naveo da mnoge organizacije nisu toliko zrele, te ne razmišljaju dovoljno o kancelarijskom prostoru i javnim zgradama kao što su škole ili policijske stanice, koje možda nemaju tu vrstu ekspertize.

Kako kaže, potrebno je navesti ih da drugačije razmišljaju o svojim nekretninama.

Okvir za procenu performansi zgrada

Međunarodni standard za operativnost zgrada (IBOS) je okvir za procenu performansi objekata i njime se služi oko 150.000 profesionalaca koji se bave procenom i izgradnjom zgrada. U februaru su u ovaj dokument unete nove promene i standardi koje zgrade moraju da ispune su sve viši, baš kao i zahtevi koji se tiču tehnologija i informacija.

„Sve su veća očekivanja, ljudi žele sve bolje zgrade. Tu su i ekonomska kriza, korona kriza, tržište se menja, pa je čak za 30 odsto smanjen radni prostor. Dešava se i tranzicija zgrada koje su ili vrhunska arhitektonska rešenja ili svedočanstva moći korporacija ili kapitalne investicije. Zgrada utiče na mnoge faktore, kakva god da je – na zajednicu, okruženje, i sve su to ozbiljne stvari, tako da je teško profesionalcu da ima sve to na umu“, naglasio je Pol Bagust.

Prema njegovim rečima, poslovne i javne zgrade su ranije imale lošu rasvetu, mnogo ljudi je boravilo u malom prostoru i to je bilo neproduktivno radno okruženje. Sada se fokus stavlja na radni prostor gde okruženje privlači ljude da ostanu duže i rado borave u njemu.

„Glavno pitanje je kako da ljudi požele da se vrate na posao i u poslovno okruženje? Kako da im prostor bude zanimljiv? Isto važi i za zgrade u kojima su obrazovne institucije. Kakva je rasveta u školama, kakva je atmosfera? Koje iskustvo dajemo deci kada ih šaljemo u ovakve zgrade?“, zapitao se Bagust.

Ovi primeri primenljivi su i na maloprodajne objekte, koji se trenutno bore sa nizom izazova, a gde korisničko iskustvo može da poboljša performanse. Isto važi i za domove za stara lica, gde treba pažljivo upravljati bukom i drugim važnim faktorima.

Pol Bagust naglašava potrebu da postoji želja da se holističkim pristupom reši neki prostor. Na vrednost objekata sve više će uticati kakvo je osvetljenje prostora, temperatura, grejanje, kvalitet vazduha, kao i bezbednost u njima, a tu je i funkcionalnost. Značajna je i optimizacija prostora – koliko ga ima i kako se koristi, kao i koliko su gusto popunjene prostorije i kakvo je korisničko iskustvo u njima.

Značajna stavka tiče se cene nekretnina. Koliko bi koštalo da se poboljša operativnost i koliki su troškovi održavanja zgrade. Tu je i održivost, što se odnosi i na ugljen-dioksid, otpad, vodu, ali i na društveni uticaj. Jedan deo tiče se performansi zgrade, gde se identifikuje sektor uređenosti u smislu zakona, zadovoljstvo korisnika, benefiti i slično.

Merljivost podataka glavni izazov

Bagust smatra da je industrija procene vrednosti nekretnina vrlo tradicionalna, te ima konvencionalan pristup, a sa druge strane je stavljen veliki pritisak na procenitelje da u svojim procenama pokažu i uključe sve navedeno.

„Vrednost nepokretnosti će biti ono što odražava tržište. U međuvremenu vlada, odnosno država, donosi propise koji se moraju poštovati. Nemoguće je uključiti u procene nepokretnosti sve razloge zbog kojih se stanari sele iz jednog objekta u drugi, a sa druge strane je veliki pritisak da to postane deo izveštaja o proceni vrednosti“, naglasio je Bagust.

Na konferenciji je naglašeno i da treba razmišljati o zgradama kao o proizvodu koji treba da privuče korisnika. U tom smislu je istaknuto da će možda doći do stvaranja nove klase kancelarijskog prostora u budućnosti, s obzirom na sve nove faktore i nove tehnologije koje će morati da budu sastavni deo zgrada.

Na osnovu izveštaja Ernst & Young iz 2020. godine, samo 60 odsto intervjuisanih kompanija koje se bave nekretninama prešlo je na neku vrstu nove tehnologije. Oko 20 procenata ih primenjuje višestruka rešenja. U zaključku se pokazalo da se industrija nepokretnosti sporo prebacuje na nove tehnologije, navedeno je na zajedničkoj RICS-NUPS konferenciji.

Svrha digitalizacije i prikupljanja podataka je da se poboljšaju performanse zgrada. Naglašeno je da mnoge organizacije sakupljaju podatke, gomilaju ih o objektima i zgradama, ali se na kraju nigde ne iskoriste, zbog čega su ljudi skeptični.

Tjudor Markis (Tudor Marchis), direktor i osnivač Real Estate Digital Transformation, koji se bavi ESG digitalizacijom sa strategijom vođenom podacima i tehnologijom, naveo je da su ESG investicije zapravo fondovi koji imaju manji povrat na uloženu investiciju, ali ipak traže kompanije koje su zelene i održive.

„Ukoliko dobijete sredstva iz ESG fonda, a potom manipulišete podacima, kao što je to učinila jedna velika kompanija iz Nemačke koja je trenutno na sudu, to može da vas dovede do bankrota“, upozorio je Markis.

On je na konferenciji naglasio da je deljenje radnog prostora (co-working) aktuelniji trend, tako da se može videti da čak i velike kompanije kao što su Microsoft, IBM i druge radije dele prostor nego što grade nove objekte, što je novitet na tržištu.

Od januara ili februara će cene energenata biti od suštinskog značaja i za profesiju procenitelja, jer će se videti kolika je nezavisnost Evrope od Rusije, kako će se prikupljati podaci, kako ćemo se integrisati, kako će zelena energija biti usvojena i koliko brzo, kao i kako će ti energetski sistemi funkcionisati.

Na zajedničkoj RICS-NUPS konferenciji zaključeno je da budućnost donosi radni prostor koji je fleksibilniji, više prijateljski nastrojen, gde će održivost i smanjenje troškova biti najvažniji. Sve to će, kako je istaknuto, navesti na razmišljanje o potrošnji energije. Analiza podataka će uticati na način usklađivanja sa zelenim poslovanjem i kako da tehnologija olakša te procese.