Veći porez na stanove smanjuje gomilanje nekretnina kao investicija

Stambena politika trebalo bi da učini životni prostor dostupnim širokom krugu građana, a poreska politika je najvažniji instrument za postizanje ovog cilja. Zato je neophodno smanjiti potražnju za nekretninama koja potiče iz investicionih pobuda, zaključak je analize „Ka pravednim stambenim politikama u Srbiji“.

Prema oceni autora Bojana Vranića, Ivana Stanojevića i Mihaila Gajića, stanovanje u Srbiji postalo je skupo, a kupovina stana nedostupna za mnoge građane. Glavni uzrok za to oni vide u raslojavanju stanovništva na klasu rentijera, koji poseduju više nekretnina i ostvaruju prihode njihovim izdavanjem, i na klasu onih koji traže životni prostor.

Njihov predlog je da se umesto posebnom stopom poreza na dodatu vrednost (PDV) od 10 odsto druga nekretnina oporezuje po redovnoj stopi PDV-a od 20 odsto, a za sve naredne nekretnine da se uvede progresivni porez. Tako bi PDV za treći stan iznosio 40 odsto, za četvrti 80 odsto, a za peti i sve ostale po 200 odsto, što bi gomilanje stanova učinilo potpuno neisplativim.

Prema podacima navedenim u analizi, troškovi stanovanja povećali su se sa četiri odsto, koliko je bio evropski prosek u socijalističkim državama, na 30 odsto u 2017. godini.

„Mislimo da je tema stambenih politika važna, a da se u Srbiji njoj ne posvećuje dovoljno pažnje. Vidljiv je veliki rast cena nekretnina u velikim gradovima, prvenstveno u Beogradu i Novom Sadu, tokom prethodnih nekoliko godina, i to značajno više nego što su ekonomski fundamenti na kojima bi cene zakupa ili životnog prostora trebalo da počivaju, mereno bilo kroz stope ekonomskog rasta, bilo rasta zarada“, ocenio je jedan od autora analize ekonomista Mihailo Gajić.

On u razgovoru za Biznis.rs napominje da smo došli u paradoksalnu situaciju da sa ekonomskim razvojem u vidu rasta zaposlenosti i zarada sada postaje sve teže živeti, jer brže rastu cene zakupnina.

Ako živite u Beogradu ili Novom Sadu, kaže Gajić, gotovo je nemoguće kupiti stan za život ukoliko radite za prosečnu zaradu, što ne bi trebalo da bude slučaj.

„Ne postoji ljudsko pravo na vlasništvo nad životnim prostorom, ali takođe nešto ozbiljno ne valja u postavci sistema gde ni ljudi sa dve pristojne plate ne mogu sebi da priušte ni manji stan na periferiji“, ocenio je naš sagovornik. 

Nova poreska politika kao rešenje

Navedena analiza urađena je kroz intervjue sa ljudima koji su kupci stanova kao svog životnog prostora, ljudima koji su stanove kupili da bi ih izdavali, ali i sa agentima za nekretnine, kao i na osnovu modela determinanti cena stanova u Srbiji.

„Ovaj regresioni model pokazao je da polovina razlike u cenama stanova u novogradnji između gradova u Srbiji dolazi iz razlika u visini prosečnih zarada, što je i očekivan smer uticaja, ali druga polovina ostaje neobjašnjena. Druge varijable (demografske i ekonomske) nisu se pokazale kao statistički značajne, verovatno zato što se mogu naći samo agregirane za celu zemlju. Imajući u vidu informacije iz kvalitativnog dela istraživanja mi deo ovog rasta cena, koji ne objašnjava rast zarada, pripisujemo investicionoj tražnji za nekretninama“, obrazložio je Gajić.

Dok postoje i druga kretanja koja dovode do rasta cene nekretnina, kao što su niske kamatne stope koje su učinile da pojeftine stambeni krediti, te veći udeo izdavanja stanova na kratkoročni zakup (kao stan na dan) ili doseljavanje ljudi u Beograd i Novi Sad, autori analize smatraju da je u domaćem kontekstu ipak ključni investicioni momenat u kome ljudi koji imaju novca kupuju stanove kao investicione nekretnine, umesto da taj novac plasiraju negde drugde.

„To praktično povećava tražnju za stanovima i posledično naduvava i cenu nekretnina. Naš stav je da bi ovakvo investiciono parkiranje novca u stanove trebalo obeshrabriti poreskom politikom, da bi se tako smanjio taj segment tražnje, što bi uticalo i cene nekretnina. Ovo podrazumeva drugačije politike oporezivanja, odnosno drugačiji porez na imovinu, porez na prenos apsolutnih prava i porez na dodatu vrednost, sa progresivnim elementima, tako da poresko opterećenje raste kako se povećava broj stambenih jedinica u vlasništvu – da na stan u kome živite praktično ne plaćate porez ili da on bude nizak, a da na stambene jedinice koje imate u vlasništvu za izdavanje poresko opterećenje raste. To bi smanjilo prinos na ovakvo ulaganje i navelo deo investitora da novac plasira negde drugde“, ocenio je naš sagovornik.

Omogućiti druge prilike za ulaganje

Navedeno je samo jedan deo novčića. Drugi deo, koji nije obuhvaćen pomenutom analizom, jeste omogućavanje alternativnih investicionih prilika, što je pitanje politika za aktiviranje tržišta kapitala, bolje poslovno okruženje, ali i lakše investiranje u inostranstvu, da bi se kreirale mogućnosti za plasiranje kapitala koji sada završava u nekretninama.

„Takođe, važan segment bio bi i konačno završavanje procesa legalizacije, koji je i dalje za veliki deo građana sa nelegalnim objektima komplikovan, spor ili skup. Tek sa legalizacijom velikog broja ovakvih objekata oni bi mogli da se nađu u legalnom kupoprodajnom postupku, jer sada oni na papiru ne postoje i nevidljivi su za katastar i notare“, objašnjava Gajić.

On smatra da bi trebalo povesti ozbiljnu široku javnu diskusiju o ovom pitanju i pratećim stambenim politikama.

„Treba pomenuti i pitanje dostupnosti javne infrastrukture, saobraćajnih gužvi i lošeg gradskog saobraćaja, te probleme ogromnog zagađenja vazduha i opšteg komunalnog haosa koji postaju akutni, a ne pridaje im se dovoljno značaja“, zaključio je naš sagovornik..