Isplati li se štednju uložiti u nekretninu?

Zbog straha od inflacije u poslednje vreme, sve više ljudi u Sloveniji svoju štednju ulaže u kupovinu nekretnina. Iz agencija kažu da se u Ljubljani sve nekretnine prodaju vrlo dobro, a da se poslednjih meseci najbolje prodaju stanovi do 200.000 evra.

Slična situacija je i u Srbiji. Tokom aprila prodato je 38,7 odsto više nepokretnosti nego u istom mesecu prošle godine. Samo za mesec dana, tokom aprila, na kupovinu nekretnina potrošeno je 543,7 miliona evra, saopštio je RGZ.

Ako svoj novac želite da uložite i investirate u nešto što pruža možda veću dobit od štednje u banci, većina tržišnih procena u ovom trenutku predložiće vam kupovinu nekretnina.

“Svakako su kamate na oročenu štednju u bankama daleko manje od povraćaja koje možete dobiti kupovinom, recimo, stana. Poslednjih nekoliko godina cene stanova su u porastu, pa čak i sada za vreme pandemije, tražnja je velika, a isto tako i broj realizovanih kupovina. Najznačanjiji od sistemskih uticaja na porast tražnje za stanovima, a samim tim i njihove cene, osim malih kamata na deviznu štednju jeste i kretanje kamatnih stopa na stambene kredite, koje su trenutno na nivou od oko tri odsto godišnje”, kažu za Biznis.rs iz Nacionalnog udruženja procenitelja Srbije (NUPS).

Može se reći da je kod nas u Srbiji stan uvek investicija, nikako trošak. Nekretnina pre svega predstavlja sigurnost, jer imate krov nad glavom. Takođe, imate na raspolaganju mogućnost izdavanja stana i da tim novcem otplaćujete ratu za kredit ili da ulažete u novi stan.

„Situacija na tržištu nekretnina, osim perioda kada je bio apsolutni ‘lockdown’, pokazala je ozbiljnu stabilnost. Kontinuirani rast u cenama definitivno je u poslednjih nekoliko godina okrenuo veliki broj ljudi, koji imaju neku vrstu štednje, ka tome da tu štednju plasiraju na tržište nekretnina. Pored toga, u prilog ovoj tvrdnji govori i činjenica da su trenutne kamatne stope na štednju u bankama na rekordno niskom nivou i kreću se u rasponu do jedan odsto. Ova kriva se u poslednjih pet godina kreće u suprotnom pravcu u odnosu na cenu nekretnina. Tako da u takvoj postavci sve veći broj ljudi preferira ulaganje u nekretnine”, objašnjava za Biznis.rs operativni direktor agencije City Expert, Miloš Mitić.

Bankarski krediti su sve dostupniji i kamatna stopa je na rekordno niskom nivou. Ovo je definitivno jedan od osnovnih faktora koji su uticali na rast i konstantnost tražnje za nekretninama.

“Ako uzmete da se cena stanova povećava oko 1,5-3 procenata godišnje, praktično cena pozajmice se može pokriti porastom vrednosti kupljenog stana. Kada se amortizuje stambeni kredit, vlasniku ostaje stan koji ima vrednost značajno veću nego kada je uzeo kredit. Naravno, to će zavisiti od toga do kada će cena stanova rasti ovakvim tempom”, objašnjavaju iz NUPS.

Iako štednja u bankama pokazuje konstantan rast, naročito dinarska, niske kamate na oročena sredstva ipak ne zadovoljavaju očekivanja potencijalnih štediša.

Međutim, kod razmatranja isplativosti ulaganja u nekretnine trebalo bi upotrebiti takozvanu stopu kapitalizacije nepokretnosti.

Stopa kapitalizacije je stopa koja se primenjuje na jedan stabilizovani godišnji neto operativni prihod da bi se izračunala vrednost. Ona objedinjuje stopu povraćaja investicije i povraćaj na investiciju. Svaka investicija ima dva osnovna aspekta: povraćaj (očekivani povraćaj) i rizik.

“Što je rizik veći, veće su šanse da se ne ostvari uobičajeno očekivani povraćaj, pa će investitor tražiti veći povraćaj, odnosno stopu kapitalizacije. Kada su rizici manji i očekuje se uvećanje kapitalne vrednosti, odnosno rast cene nekretnine i uvećanje prihoda od nekretnine u budućnosti, to će i stopa kapitalizacije biti manja. Stopa kapitalizacije je ključni ulazni podatak u prihodovnom pristupu proceni, u modelu direktne kapitalizacije. Stopa kapitalizacije se preuzima sa tržišta iz ostvarenih, uporedivih transakcija, kao što su prodaja i zakupi”, navode iz NUPS.

Prema mišljenju iskusnih investitora, stopa kapitalizacije bi trebalo da bude oko osam odsto.

Drugi način predviđanja isplativosti neke nekretnine se može dobiti i izračunavanjem neto prihoda koji vam ta nekretnina može doneti. Kada se od bruto prihoda od nekretnine oduzmu troškovi nekretnine dobija se neto prihod.

“To, na primer, može izgledati tako što kupite stan od 100.000 evra i dajete ga u zakup za 500 evra mesečno. Odnosno 6.000 evra godišnje. Ako razmišljate na ovaj način, stan će vam ostati u vlasništvu za malo više od 15 godina. Neto prihod od nekretnine trebalo bi da bude uvek veći od iznosa rate koji izdvajate za otplaćivanje kredita banci”, kaže agent za nekretnine Jelena Ćirković.