Još uvek isplativije graditi nego izdavati stanove

Poslednjih godinu dana je na tržištu nekretnina smanjena tražnja za iznajmljivanjem stambenog prostora, ako se izuzmu luksuzni stanovi. Tu tražnju za izdavanjem najkvalitetnijh kvadrata prati i cena, jer je očito da se u ovom poslu još uvek svima sve isplati.

Kako za portal Biznis kaže Goran Rodić, potpredsednik Građevinske komore Srbije, još uvek se najviše isplati ulagati u izgradnju stanova.

„Tu se na tržištu može zaraditi od sto do čak 1.000 evra po kvadratu. Čak i na onim lokacijama koje nisu preterano atraktivne. Zato ima dosta ljudi koji danas podižu staru deviznu štednju, jer nemaju nikakvu kamatu na štednju i ulažu u izgradnju zgrada. Pogledajte i sami, svi gradovi u Srbiji su prepuni gradilišta, svuda niču novi stanovi“.

Traži se luksuz

A, hoće li se isplatiti takve stanove kupiti i izdavanjem sačuvati svoju investiciju. Prema tvrdnjama vlasnika agencija za nekretnine, tražnja za izdavanjem prosečnih stanova jeste opala, ali veliki stanovi, luksuznije lokacije i dalje su vrlo isplative za izdavanje.

„Na boljim lokacijama u većim gradovima dobri stanovi mogu da se izdaju po ceni od 500 do čak 1.500 evra. Vile idu i više od 2.000 evra mesečno“. Tu se relativno brzo vrati investicija, obzirom da je uglavnom reč o renoviranim ili novim nekretninama. Međutim, kada prođe više od decenije, takvi stanovi zahtevaju ulaganje da bi opet mogao da se okrene jedan ciklus isplativog izdavanja“, naglašava Božidar Branković, suvlasnik agencije za nekretnine Royal System iz Beograda.

U manjim gradovima, izuzev Novog Sada, situacija je malo drugačija, mada je primetno da je u Nišu poslednjih godina povećan broj zahteva za izdavanje luksuznijih nekretnina.

„Oni koji su stanove nasledili, a oni se nalaze u univerzitetskim centrima u Srbiji, posebno ako su u blizini fakulteta, mogu da računaju na redovan priliv od izdavanja nekretnina. Realno, ovde su cene značajnije niže, ali i oprema stana ne mora biti previše zahtevna. Retko ko ulaže u skromne stanove gledajući na to kao na investiciju. Realno, u tim slučajevima ono što je uloženo u kupovinu stana i osnovno opremanje, ne može da se vrati u periodu kraćem od šest do sedam godina“, ističe Branković.

Obaveze prema državi

Uz ulaganja, neminovno je razmišljanje i kakve su obaveze prema državi. Pre svega, treba platiti porez na imovinu fizičkog lica, za nekretninu koju investitor poseduje. Ovaj namet je svake godine u većim gradovima Srbije sve viši. Ukoliko je nekretnina nova, mora se računati da na nju neće biti nikakvog popusta zbog amortizacija, a ukoliko služi za izdavanje, nema ni poreskog kredita (odnosno olakšice) vlasniku, jer u njoj ne živi. Porez se plaća i po osnovu toga kolika je prosečna cena stana na opštini gde se nekretina nalazi, te ukoliko je u pitanju luksuznija lokacija, treba računati da će i po tom osnovu porez biti viši.

Oni koji izdaju stanove i kuće, obveznici su i poreza na prihode od nepokretnosti. Ukoliko poreznici otkriju da se stan rentira, a za to ne plaća porez, osim nameta za period kada obaveza nije prijavljena, kaznu plaćaju i stanodavci i podstanari. Odmah po potpisivanju ugovora o zakupu svi vlasnici nekretnina koji ih izdaju, dužni su da Poreskoj upravi prijave da po tom osnovu ostvaruju prihode. Za ovu prijavu imaju rok od 30 dana. Porez koji se plaća iznosi 20 odsto od ostvarenog prihoda od izdavanja nekretnine.

Stan na dan

Prethodnih nekoliko godina u Srbiji je zaživeo i postao veoma popularan model izdavanja stanova na dan. Ranije su apartmani i sobe bili iznajmljivani na dnevnom nivou skoro isključivo u turističkim mestima. Međutim, slično trendu koji već više od decenije funkcioniše u brojnim gradovima Evrope, mnogi stanodavci su se opredelili da na ovaj način vrate svoja ulaganja u nekretnine i u Beogradu, Novom Sadu, Nišu, Kragujevcu…

„Ovaj model podrazumeva dnevni angažman osobe koja će da se bavi higijenom prostora, ali i koja će da dočekuje i ispraća goste. Deluje prilično jednostavno, ali nekada u sred noći treba otići i sačekati ili ispratiti putnike“, kaže za portal „Biznis“ vlasnik čak tri nekretnine koje nudi na bazi dnevne ponude.

Prema njegovim rečima, u početku je pokušavao da svoje stanove koji se nalaze u centru Beograda, reklamira putem preporuka, odnosno da nekretnine izdaje isključivo ljudima kojima su raniji gosti boravak preporučili.

„Sada imam ugovore sa nekoliko turističkih platformi, radim i sa Airbnb i Booking.com. Prijavljen sam i plaćam porez, jer su kazne ogromne, do 350.000 dinara“, naglašava on i dodaje da se ovim načinom izdavanja nekretnina, kada ih je više, može zaraditi, ali da investiciju ne može vratiti za kraće vreme od tri godine. Naravno, ukoliko se ne ponovi 2020. godina,u smislu pandemije i zatvaranja granica.

Do sredine 2019. godine, izdavanje stana „na dan“ nije bilo potpuno fiskalno uređeno. Međutim, od 1. jula 2019. godine je za sve vlasnike stanova koji svoje nekretnine izdaju na ovaj način predviđeno paušalno plaćanje poreza. Poreska stopa iznosi 20 odsto i plaća se kvartalno. Osnovica za paušalno oporezivanje čini pet odsto prosečne mesečne zarade u godini za koju se porez utvrđuje. Tih pet odsto prosečne bruto zarade pomnoži se sa brojem kreveta naznačenim u Rešenju o kategorizaciji i koefijentu turističkom mesta. Ovom matematikom dobija se iznos od kog se 20 odsto daje državi za porez.

U Srbiji postoje četiri kategorije i 14 kategorisanih turističkih mesta. Iznos nameta je, jasno, najveći u Beogradu, Novom Sadu, na Zlatiboru. Koeficijent pet važi za I kategoriju turističkog mesta, odnosno upravo za ona mesta u koje dolazi najveći broj turista.