Kako do “čiste” kupovine nekretnine pod hipotekom?

Na tržištu se neretko u ponudi mogu naći i nekretnine pod hipotekom. Mnogi kupci često u startu odustaju od takve kupovine misleći da je rizična. Ipak, postoji nekoliko načina da se ovakva kupoprodaja reši.

Iako hipoteka predstavlja sredstvo obezbeđenja banci za plasirani stambeni kredit, pa ukoliko klijent nije u mogućnosti da izmiruje svoje obaveze po kreditu da banka prodajom nepokretnosti može da naplati i na taj način namiri svoje potraživanje, nepokretnost nad kojom je uspostavljena hipoteka u vlasništvu je klijenta i on u njoj može živeti, iznajmljivati je pa čak i prodati, objašnjava za Biznis.rs kreditni savetnik City Experta Snežana Vukmirović.

“Ne mora razlog prodaje uvek biti nemogućnost otplate kredita. Klijenti često žele da promene lokaciju, strukturu ili kvadraturu stana preseljenjem u drugi grad ili inostranstvo. Različite životne situacije mogu dovesti do toga da se vlasnik odluči na prodaju. Ono što je važno znati je da cene ovakvih nekretnina nisu niže i da ne postoji razlog da se izbegava kupovina ovakvih nepokretnosti”, navodi naša sagovornica.

Prema njenim rečima, bez obzira na to da li je kupac kreditni ili gotovinski ono što ovakvu kupovinu razlikuje su dva dokumenta koja izdaje banka poverilac – potvrda o ostatku duga u kojoj se jasno definiše ostatak duga koji prodavac ima prema banci i pismo o namerama, dokument banke kojim se ona obavezuje da će izdati brisovnu dozvolu i obrisati hipoteku nakon isplate duga i zatvaranja kreditne partije. Nekoliko je načina da kupci reše ovakvu kupovinu.

“Prodavac može sam da obriše hipoteku do dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti. To može uraditi tako što će izmiriti dug prema banci u celosti. Često se dešava da prodavac baš iz sredstava koje dobija od kupca na ime kapare prilikom zaključenja predugovora o prodaji nepokretnosti isplati potraživanja prema banci. Kada prodavac obriše hipoteku iz evidencije katastra on kupcu dostavlja list nepokretnosti koji je bez tereta i zabeležbi i tada se pristupa zaključenju kupoprodajnog ugovora”, objašnjava naša sagovornica.

Druga opcija je da kupac deo ugovorene cene isplati direktno banci kao hipotekarnom poveriocu u visini njenog potraživanja. U tom slučaju prodavac pre zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti od banke dobija pismo o namerama u kojem se banka obavezuje da će nakon izmirenja celog duga izdati dozvolu za brisanje hipoteke.

“Pored pisma o namerama prodavac od banke mora da zatraži i potvrdu o stanju duga, kako bi se utvrdilo koliko je ukupno potraživanje banke. Nakon overe ugovora o prodaji nepokretnosti kupac će, prateći instrukcije banke, jedan deo od ugovorene kupoprodajne cene isplatiti direktno nanamenski račun prodavca u banci. Nakon ove uplate prodavac je dužan da preduzme sve potrebne radnje kako bi u banci likvidirao kredit koji je ovom hipotekom obezbeđen, da pribavi dozvolu za brisanje hipoteke i pred nadležnom službom za katastar pokrene postupak za brisanje hipoteke”, ističe Vukmirović.

Treća opcija, koja je ujedno i najmanje povoljna, podrazumeva da kupac može da isplati ugovorenu cenu prodavcu u celosti na njegov tekući račun, a da se prodavac obaveže da će tim novcem isplatiti dug banci. Nakon toga procedura brisanja hipoteke je ista, pribavlja se brisovna dozvola i sprovodi u katastru nepokretnosti.

“Ova opcija nije povoljna za kupca jer sa sobom nosi izvesni rizik od toga da li će prodavac postupiti po dogovoru i da li će ispuniti svoje obaveze koje se definišu u kupoprodajnom ugovoru”, dodaje kreditni savetnik agencije City Expert.

Založnu izjavu potpisuje prodavac pre overe ugovora o kupoprodaji

Na pitanje zbog čega je važna založna izjava, ona objašnjava da je to zapravo izvršna isprava potpisana i overena kod javnog beležnika od strane vlasnika nepokretnosti kojom on, kao zalogodavac, izražava saglasnost da, ukoliko dug ne bude isplaćen u celosti u roku u kom dospeva naplata, poverilac (banka) naplati svoja potraživanja iz vrednosti te nepokretnosti na način propisan zakonom.

Založnu izjavu može da sačini banka i usaglasi je sa notarom ili je sačinjava notar, a potpisuje je prodavac.

“U praksi založna izjava se sačinjava i potpisuje neposredno pre overe ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i nju potpisuje prodavac koji je u tom trenutku i dalje vlasnik nekretnine. Javni beležnik koji je sačinio i overio založnu izjavu po službenoj dužnosti istu dostavlja Katastru nepokretnosti radi upisa hipoteke. Nakon dobijanja rešenja o upisu hipoteke na nepokretnosti koja je predmet prodaje banka isplaćuje novčana sredstva iz stambenog kredita. Neke banke imaju praksu da za isplatu sredstava ne čekaju rešenje već se isplata vrši na osnovu potvrde katastra da je predmet primljen u obradu”, napominje Vukmirović.