Mladi ne mogu da priušte krov nad glavom i polovinu svojih prihoda troše na stanovanje

Trenutno svedočimo ogromnoj krizi pristupačnosti stanovanja proizašloj iz povećane potražnje i ograničene ponude, a mladi ljudi su posebno pogođeni jer se suočavaju sa skoro pa nepremostivom preprekom koju čini kombinacija visokih cena, stagnacija prihoda i neadekvatne politike stanovanja, navodi se u analizi Katarine Stančić u februarskom izdanju stručnog časopisa Makroekonomske analize i trendovi (MAT).

Kako ocenjuje autorka, pravi ekonomski izazov leži u balonima nekretnina koji nastaju kada cene nekretnina značajno premaše njihovu realnu vrednost.

“Kada baloni ‘puknu’ posledice su razorne – vlasnici gube imovinu, domaćinstva ostaju zarobljena u dugovima, a finansijski sistem postaje nestabilan”, navodi Stančić i podseća na krizu iz 2008. godine kada su baloni nekretnina u SAD izazvali kolaps finansijskog sistema i prelili se u globalnu recesiju.

Kada je reč o uzrocima rasta troškova stanovanja, Katarina Stančić smatra da globalno tržište nekretnina danas potresaju brojne neravnoteže. S jedne strane, rastuća potražnja koja je podstaknuta rastom populacije, promenama u načinu života, rastom zarada i životnog standarda i povoljnih uslova zaduživanja, dok se na drugoj strani nalazi stagnirajuća ili nedovoljna ponuda.

Prema njenom mišljenju, posebno je zanimljiv uticaj pandemije korona virusa na tržište nekretnina jer je, za razliku od prethodnih ekonomskih kriza, kada su tržišta nekretnina slabila, pandemija dovela do rasta cene stanova u mnogim zemljama.

“Najpre je gradnja mesecima bila ograničena zbog zatvaranja ekonomija i sprečavanja širenja zaraze. Nedugo zatim došlo je do rasta tražnje za većim prostorima zbog potrebe za ‘kućnim kancelarijama’ jer je tokom pandemije, kada su kancelarije bile zatvorene, rad od kuće postao norma. Vremenom, manji stanovi u urbanim područjima nisu mogli da zadovolje ovu potrebu, pa su ljudi počeli da traže veće stambene jedinice ili kuće”, navodi se u analizi MAT-a.

Sve ovo je značajno uticalo na tržište nekretnina, podigavši cene – posebno u predgrađima i manjim gradovima, a istovremeno graditelji su teško mogli da zadovolje povećanu tražnju usled poremećaja u lancima snabdevanja tokom pandemije.

Budući da su cene rapidno rasle, strah od daljeg rasta podstakao je kupce da preterano kupuju i iskoriste povoljne uslove zaduživanja, dodatno povećavajući pritisak na tržište.

“Uz sve to, i globalni kapitalni tokovi povećavaju cene nekretnina jer investitori traže sigurnost u tržištima nekretnina u gradovima poput Londona i Njujorka, podižući cene za lokalno stanovništvo. Kako su centralne banke počele da povećavaju kamatne stope u pokušaju da obuzdaju inflaciju, očekivalo se da će cene nekretnina pasti. Međutim, iako su se tržišta delimično ohladila, pad cena nije bio onoliki koliko se predviđalo, čak i uz porast mesečnih troškova hipoteka”, ocenjuje Stančić.

Prema njenom mišljenju, fenomen povećanja troškova stanovanja danas je globalnog karaktera, a rezultat je kombinacije visokih cena nekretnina, porasta kamatnih stopa i nedostatka stambenih kapaciteta u većini razvijenih zemalja.

Kirije dostižu rekordne nivoe, sve manje novca za štednju i druge troškove

Indeks pristupačnosti stanovanja u SAD pao je sa oko 150 u 2021. na oko 80 do 2024. godine, što odražava značajan pad pristupačnosti usled rasta kamatnih stopa i cena nekretnina. Sličan pad zabeležen je u zemljama kao što su Velika Britanija, gde je indeks pao sa 105 na 70, i Kanada, gde je snažan rast cena stanova pogoršao dostupnost stanovanja.

“U prethodnih deset godina u zemljama članicama OECD-a zabeležen je u proseku rast realnih cena stanova za 37 odsto, dok su cene u SAD porasle za više od 50 odsto, a najviše za vreme pandemije. U Kanadi, recimo, cene nekretnina su rasle po stopi od oko pet odsto godišnje od 2016. godine, a situacija je dodatno pogoršana pandemijskim restrikcijama u građevinskom sektoru, zbog čega je Kanada sada suočena sa deficitom od oko 3,5 miliona stanova”, navodi se u analizi MAT-a.

Ovi trendovi su, smatra Katarina Stančić, doprineli da mladi ljudi danas imaju mnogo manje šanse da postanu vlasnici nekretnina u poređenju sa prethodnim generacijama.

U poslednjih dvadeset godina, stopa vlasništva nad nekretninama među osobama mlađim od 35 godina u SAD opala je sa približno 40 odsto početkom 2000-ih na oko 30 odsto u poslednjoj deceniji.

“Mladi su najviše pogođeni jer se suočavaju s kombinacijom visokih cena, stagnacije prihoda i neadekvatnih politika stanovanja dok istovremeno pokušavaju da započnu karijeru, štede za budućnost ili osnivaju porodicu.

Mnogi od njih nemaju ni značajnu ušteđevinu koja bi im omogućila da polože depozit za kupovinu doma, posebno kada su cene nekretnina toliko visoke. Ovo ih primorava da žive kao zakupci duže nego prethodne generacije”, ocenjuje Stančić.

Kirije su takođe dostigle rekordne nivoe, pa mnogi mladi ljudi troše više od 40 odsto svojih prihoda na stanovanje. Ovo ih ostavlja sa vrlo malo raspoloživih sredstava za štednju ili druge troškove.

“U Kanadi, mladi u Torontu i Vankuveru sada troše više od 50 odsto svojih prihoda na stanarinu, što ih stavlja u vrlo rizičnu finansijsku poziciju. U Velikoj Britaniji, prosečna starost za kupovinu prvog doma sada je porasla na 34 godine, dok je pre samo deceniju bila 29. Psihološki i društveni efekti ovih kretanja uzimaju maha – pojačava se osećaj nesigurnost i neizvesnosti kod mladih ljudi, a odlažu se ključne životne odluke, poput braka i osnivanja porodice. Opravdano, mladi sve češće osećaju da je tržište stanovanja ‘namešteno’ u korist starijih generacija koje već poseduju imovinu, što doprinosi društvenim tenzijama”, ukazuje autorka analize.

Prekomerna izgradnja stanova u Kini destabilizuje ekonomiju

Suprotno deficitu stambenih objekata na zapadnoj hemisferi, s druge strane planete, u Kini, prisutan je fenomen prekomerne izgradnje stanova, koji već dugo destabilizuje celu ekonomiju.

“Od devedesetih godina prošlog veka kineska ekonomija je snažno oslonjena na sektor nekretnina (uključujući stambene i komercijalne projekte) koji je do 2021. godine činio oko 25 odsto kineskog BDP-a”, ukazuje Stančić.

Ova praksa je dovela do nagomilavanja građevinskih projekata u mnogim mestima gde nije bilo dovoljne tražnje, posebno u manjim gradovima, koji čine 60 odsto kineskog BDP-a i koji su se ubrzo suočili sa padom cena nekretnina zbog prekomerne ponude i opadajuće populacije.

Istovremeno, raslo je i zaduživanje domaćinstava – sa manje od 20 odsto BDP-a 2008. godine na preko 60 odsto u 2023. godini, što ukazuje na značajnu zavisnost od hipoteka za kupovinu stanova. Kina sada ima prosečan stambeni prostor po glavi stanovnika veći od većine evropskih zemalja, iako je njen BDP po stanovniku i dalje znatno niži od evropskog.

Katarina Stančić smatra da kriza stanovanja nije problem koji se može rešiti jednim potezom. Ona zahteva saradnju svih sektora – javnog, privatnog i civilnog – kako bi se osigurala dostupnost stanovanja za sve.

“Umesto ‘zidova’ između sektora, potrebni su ‘mostovi’ kako bi se makroekonomija i ekonomija nekretnina bolje povezale. Stanovanje nije samo tržišna roba, već temelj socijalne stabilnosti, ekonomske sigurnosti i ljudskog dostojanstva. Da bi se izašlo iz krize, fokus treba da bude povećanje ponude stanova i podsticanje izgradnje putem smanjenja birokratskih prepreka i stimulisanja investicija u povoljne stambene jedinice”, zaključuje se u analizi MAT-a.