Podstanar sam mora da traži svoja prava kako bi se sačuvao od prevaranata

U Beograd se najčešće dolazi zbog školovanja, u potrazi za plaćenijim poslom ili boljim životom, a rešavanje stambenog pitanja je jedan od glavnih prioriteta.

Beogradski region beleži više od 50.000 novih prijava prebivališta godišnje, ali je siva brojka definitivno mnogo veća. Od ove sume u samu prestonicu zvanično dođe između 7.000 i 8.000 ljudi.

Razgledanje stanova u Beogradu može da bude pravi doživljaj za prepričavanje. Izdaje se bukvalno svaki kvadrat i to po jakim cenama – potkrovlja, podrumi, prepravljene garaže, poslovni prostori prilagođeni za stanovanje…

Potraga za pristojnim smeštajem nekada traje više meseci, a pored slobodnog vremena potrebno je dobro se naoružati upornošću. Prevaranata ima svuda, a podstanari na različite načine mogu da se trude da budu korak ispred njih i tako zaštite svoje interese.

Prvo oglasi pa razgledanje

Pretraga obično počinje online na nekom od brojnih sajtova namenjenim za oglašavanje stanova. Ponuda je uvek šarenolika, dostupni su brojni filteri pretrage, a velika prednost je što obično postoje fotografije nekretnina i kontakt informacije vlasnika – sve to potpuno besplatno.

Tu su i agencije za izdavanje nekretnina kojima uz određenu naknadu možete poveriti potragu za idealnim smeštajem u gradu. One svoje ponude obično oglašavaju, pa nije neobično da naletite na njihov oglas.

Ne treba zaboraviti na štampane oglase u kojima se često nađu stanovi po povoljnijim cenama, a koje vlasnici oglašavaju na ovaj način zbog navike ili nepoznavanja tehnologije. Prelistavanje žutih stranica štampanih oglasa može vam uštedeti nekoliko desetina evra mesečno.

Iako prve informacije stižu od oglašivača, ništa nije sigurno dok se stan ne pogleda uživo.

Na šta treba obratiti pažnju kada iznajmljujete stan

Nakon stupanja u kontakt sa stanodavcem najvažnije je da sa obe strane sve bude transparentno i pošteno. Ugovorom o zakupu će se najbolje zaštiti prava i vlasnika nekretnine i stanara.

„Savetujemo našim klijentima da svakako potpišu Ugovor o zakupu. Time će se definisati neke osnovne stvari, kada se plaća mesečna kirija, kako se isplaćuju troškovi, u nekim momentima se fiksno definišu dodatni troškovi, kao što je infostan, koji je isti tokom cele godine“, izjavio je za Biznis.rs Miloš Mitić, operativni direktor Cityexpert agencije za nekretnine.

On je objasnio da sam ugovor nema veliku pravnu moć, ako se ne overi kod notara. U praksi se, međutim, to retko dešava. Iz iskustva ipak znamo da će češće postojati usmeni dogovor o zakupu, kako bi se izbeglo plaćanje poreza.

„Ukoliko ne postoji ugovor o zakupu i ništa nije jasno definisano na papiru, zakupac se svodi na dobru volju zakupodavca. Vlasnik nema pravno nikakvu zaštitu što se tiče njegovih potraživanja, sve se svodi na dogovor“, objasnio je Mitić.

Kod stana je važno da ne postoje skriveni troškovi. Kirija dogovorena na određeni period ne može se proizvoljno povećavati. Takođe, stanodavac je dužan da prikaže sve mesečne izdatke, računajući sezonu grejanja ili eventualne popravke i renoviranja. Sve to može da se nađe u ugovoru, kaže naš sagovornik, čime se štite obe strane.

„Što se tiče investicionog održavanja, to se isto definiše ugovorom o zakupu. Mislimo na neke skuplje kućne aparate, kao što je kvar bojlera i veš mašine. To nisu kvarovi koji nastaju zbog nemarnog postupanja zakupca, u obavezi je vlasnik da taj kvar otkloni“, izjavio je Mitić.

Pošto je gotovo pravilo da se unapred ostavlja depozit u iznosu bar jedne kirije, nije loše detaljno se pozabaviti zatečenom tehnikom u stanu i instalacijama, kako bi se izbeglo natezanje oko povraćaja novca po napuštanju stana. Sa druge strane, depozit je garancija stanodavcu da neće biti prevaren.

Dobri odnosi najbitniji

Neizostavna tema razgovora je dolazak stanodavca u obilazak, obično jednom mesečno i obavezno uz najavu telefonom. Na taj način izbegavaju se potencijalne neprijatne situacije i kasniji nesporazumi, ali i čuva privatnost.

„Dobar odnos između zakupodavca i zakupca je na kraju najbitniji. To je praktično posao i tako treba da se posmatra, ali je na kraju vrlo bitan korektan odnos. Vlasnik može elektronski lako proveriti da li zakupac plaća troškove električne energije i infostana na internetu. Mi savetujemo da se jednom mesečno i vide uz najavu zakupodavca, da se proveri kakva je situacija sa stanom“, naveo je Mitić.

Iako ga izbegavaju, ugovor preporučljiviji za stanodavce

Mitić ja naveo kako se u praksi mnogo češće sreće obrnuta situacija, kada zakupci prevare stanodavca.

„Ne u stopostotnom slučaju, ali uglavnom se dešava da sam zakupodavac ima izazove sa zakupcima u smislu da izađu ranije, da ne plaćaju račune na vreme, da nešto pokvare u stanu ili da naprave rasulo i nestanu“, objasnio je Mitić.

Prema njegovim rečima, ugovor je preporučljiviji za zakupodavca iako ga oni obično izbegavaju.

„Zakupodavac vrlo teško dokazuje prevaru, ali se štiti time što ugovorom o zakupu definiše određeni depozit i taj depozit mu služi kao sredstvo obezbeđenja plaćanja nekih računa ili eventualno nastanka nekih većih lomova i krševa u stanu“, izjavio je Mitić.

Zakon propustio bitne stvari

Mitić je naveo da državni propisi koji se odnose na prava stanara nisu dovoljno precizni, ili čak u nekim delovima ostaju nedefinisani.

„Zakon ne prepoznaje jasno koja su tačno prava samog zakupca, u smislu da se usko i jasno definiše šta dobija ugovorom o zakupu, gde su neka zakonska potraživanja, već je ste to ostavljeno na nekom dobrom odnosu koji on zasniva sa zakupodavcem“, objasnio je on.

Kada se problemi rešavaju sudskim putem, dodao je Mitić, proces može da traje jako dugo, a često ni jedna strana nema dovoljno sredstava i vremena da se bavi time.

Šta kada stanodavac neće da vas prijavi na adresu?

Svaki podstanar ima pravo da bude prijavljen na adresi stanovanja. Iako postoji zakonska obaveza, većina stanodavaca to izbegava zbog straha da će podleći plaćanju poreza.

Od zaključenja Ugovora o zakupu teče rok od osam dana za prijavu boravišta stanara u nadležnoj policijskoj stanici. Ako se tako nešto izbegne, prema Zakonu o prebivalištu i boravištu građana propisane su novčane kazne i do 50.000 dinara.

Kada podstanar insistira da bude prijavljen, a do toga ipak ne dođe, može kontaktirati nadležnu inspekciju, a isto tako i Poresku upravu, koja je omogućila građanima da online prijave kršenje propisa.