Bez procenitelja nema kredita u Srbiji

Ko je bio u prilici da kupuje stan ili kuću na kredit, poznato mu je koliki je značaj kvalitetne procene nekretnine. Uloga procenitelja je bitna, a njegova procena deo je potrebne dokumentacije kod apliciranja za kredit, kaže za Biznis.rs izvršna direktorka agencije za nekretnine Imovina Plus, Svetlana Grujičić.

„Procena nekretnine nekad zna da bude i presudna u odobrenju stambenog kredita. Nalaz procenitelja je poslovnoj banci parametar u određivanju tržišne vrednosti nekretnine. Na osnovu nje se i definiše visina odobrenih sredstava za kredit klijentu. Banke opredeljuju visinu odobrenih sredstava, pre svega na osnovu procenjene vrednosti, a ne na osnovu iznosa koji će se eventualno naći na kupoprodajnom ugovoru“, objašnjava Grujičić.

U Nacionalnom udruženju procenitelja Srbije (NUPS) navode da oni vrše procenu nekretnine na koju banka uspostavlja hipoteku i služi kao obezbeđenje, odnosno kolateral za pozajmljeni novac.

„Za onoga ko pozajmljuje novac procenjena vrednost je od izuzetnog značaja, ali ne samo procenjena vrednost, već i druge karakteristike tog kolaterala, odnosno kakva mu je likvidnost i u kojem periodu je održiva, da li ima stabilnu vrednost u proteklom višegodišnjem periodu, odnosno da li je vrednost te nekretnine rasla ili opadala kroz vreme. Rad banaka regulisan je propisima i nadzire se od strane Narodne banke Srbije, pri čemu NBS prati uputstva i smernice Evropske Centralne Banke“, ističe predsednica i članica Upravnog odbora NUPS, TEGOVA i članica Odbora za sastavljanje evropskih standarda za procenu kapitala, Danijela Ilić.

Zašto je bitno da se radi procena nekretnine i kada?

Kako kaže Ilić, postoje određeni ključni događaji u životnom ciklusu nekretnine i njenom korišćenju kada su procene neophodne, kao što su na primer: uspostavljanje hipoteke na nekretnini, procena za svrhu finansijskog izveštavanja prema fer vrednosti, za svrhu oporezivanja za pravna lica koja vrše finansijsko izvestavanje prema MSFI, kao i kada pravno lice koje je vlasnik nekretnine uđe u stečajni postupak, kada se vrši značajna rekonstrukcija nekretnine.

„Procena je neophodna i kada je vrednost rekonstrukcije veća od 25 odsto vrednosti nekretnine, jer se onda nekretnina mora unaprediti u smislu energetske efikasnosti i sticanja ‘energetskog pasoša’, zatim treba izvršiti procenu kada je nekretnina predmet izvršnog postupka ili predmet eksproprijacije, zbog promene namene poljoprivrednog i šumskog zemljišta u građevinsko, kada je vrednost nekretnine predmet sudskog postupka i slično. Za svaku od ovih svrha, procena nekretnine je neophodna da bi korisnik izveštaja procene na osnovu procenjene vrednosti doneo nekakvu odluku“, naglasila je predsednica NUPS.

Ona smatra da je za pametnog kupca procena nekretnine urađena od strane stručnog lica jako važna, pa i onda kada se nekretnina ne kupuje na kredit, već gotovinski.

„Kada su u pitanju stanovi, bez obzira da li kupuje za gotovinu, prosečan kupac ne želi da plati više nego što bi bila tržišna vrednost stana, a prodavac ne želi da proda za manje od tržišne vrednosti stana. Ovo je posebno važno kod starijih stanova, odnosno, kada se ne kupuju novi stanovi direktno od investitora. Za komercijalne nekretnine veće vrednosti, kupac će svakako tražiti savet procenitelja i procenu nepokretnosti“, napominje Ilić.

Iz agencije za nekretnine Imovina Plus kažu da kod kupovine nekretnine iz ličnih sredstava nije uobičajeno angažovanje procenitelja.

„Kupoprodajnu vrednost nekretnina reguliše trzište, odnosno ponuda i tražnja u datom momentu. U ređim slučajevima vlasnik, odnosno prodavac nepokretnosti lično angažuje procenitelja kako bi, ukoliko mu procena odgovara, tim dokumentom potkrepio i opravdao svoju traženu cenu“, smatra Grujičić.

Ona dodaje da izbor procenitelja kod kreditnih kupaca vrši poslovna banka, odnosno, da sve banke imaju svoju listu procenitelja koji su na raspolaganju klijentima, kao i da kupci ili prodavci nepokretnosti, ukoliko se odluče da angažuju procenitelja, to mogu uraditi po slobodnom izboru.

„Nalaz procenitelja za određenu nekretninu, koja je predmet kupoprodaje, utiče na visinu i odnos sredstava koja će biti odobrena iz kredita i iznos iz ličnih sredstava. Ukoliko je vrednost nepokretnosti po izveštaju procenitelja niža od dogovorene kupoprodajne cene, povećava se potreban novčani iznos iz ličnih sredstava. Jednostavno rečeno, biće potrebno veće učešće gotovine u odnosu na dogovorenu kupoprodajnu cenu. Takođe, procenjena vrednost nepokretnosti, od strane ovlašćenog procenitelja i stvarno dogovorena cena, odnosno tržišna vrednost ne moraju biti identične i mogu se razlikovati, bilo da je postignuta stvarna cena manja ili veća od procenjene“, ističe izvršna direktorka agencije za nekretnine Imovina Plus.

Kako napominje, zbog niže procene u izveštaju procenitelja, dešavalo se da ne dođe do realizacije kupoprodaje, ali samo iz razloga što kupci nisu bili u mogućnosti da pribave dodatni gotovinski deo od planiranog. U NUPS potvrđuju da sama procena ne utiče na kupoprodajnu cenu određene nekretnine, ali ukazuju kada to može da bude slučaj.

„Na slobodnom tržištu gde postoje normalni ‘tržišni’ uslovi i fer utakmica između svih potencijalnih, dobro obaveštenih kupaca, procena ne utiče na ostvarenu kupoprodajnu cenu. Primeri gde procena moze da utiče na prodajnu cenu, odnosno, formiranje početne cene nakon koje sledi licitacija, su takozvane ‘zakonske procene’ – prodaja iz stečaja prema Zakonu o stečaju, prodaja iz izvršenja prema Zakonu o izvršenju i obezbeđenju “, napominje Ilić.

Proces procene nekretnine

Nacionalni standardi za procenu nepokretnosti definišu neophodan sadržaj izveštaja procene kao i sam proces procene. Pre svega je važno da procenitelj i naručilac procene imaju dogovorene pisane uslove o angažovanju gde se tačno navodi šta se procenjuje, koji osnov vrednosti, datum procene, obim istraživanja i inspekcije, da li su neophodne specijalne pretpostavke i tome slično.

„Svaki procenitelj mora dobro da poznaje tržište na kojem se nalaze nekretnine koje procenjuje, pa samim tim i da odlično poznaje faktore koji utiču na vrednost određene vrste nekretnine. Osim prikupljenih podataka tokom inspekcije nekretnine, procenitelj takođe prikuplja podatke sa tržišta i sa javno dostupnih platformi povezanih sa nekretninama, nakon čega se odlučuje za odabir pristupa proceni i metode procene. Profesionalno prosuđivanje o svim prikupljenim informacijama i svim faktorima koji utiču na vrednost nekretnine omogućava procenitelju da donese mišljenje o vrednosti nekretnine“, objašnjava Ilić.

Profesija procenitelja u Srbiji

Od 2017. godine u primeni je Zakon o proceniteljima nepokretnosti i podzakonska akta. Zakon obavezuje korišćenje licenciranih procenitelja za svrhu obezbeđenja kolaterala kod finansijskih institucija, za svrhu izvršnog postupka i za svrhu stečajnog postupka.

„Od kako Ministarstvo finansija izdaje licence za procenitelje nekretnina, može se reći da se i za sve druge svrhe procene angažuju upravo licencirani procenitelji. Za sticanje licence neophodno je pohađanje stručne obuke, polaganje ispita kod Ministarstva finansija, dokaz o trogodišnjem iskustvu u oblasti procena nepokretnosti, kao i drugi opšti uslovi za sticanje profesionalnih licenci“, ističe Ilić.

Ilić napominje i da je profesija procenitelja nova profesija u Srbiji i da tek treba da stekne ugled u društvu.

„Mnogi koji nisu iz branše, misle da znaju koliko nešto vredi, pa donose odluke na osnovu svog, laičkog mišljenja. Nekada mogu biti u pravu, ali često mogu dosta i da pogreše. Oko procenitelja vidi ono što laici ne vide. Razmišljanje procenitelja je bazirano na znanju i stečenim veštinama, vođeno strogim etičkim kodeksom struke i zato je dragoceno za sve investicione odluke u oblasti nekretnina“, naglašava Ilić.