Kako jedan stan može imati dve različite osnovice za obračunavanje poreza?

Prilikom kupoprodaje nekretnine često se nailazi na brojne administrativne prepreke, ali i nelogičnosti koje „običan kupac“ ne može da razume bez dodatnog objašnjenja stručnjaka. Kako za Biznis.rs kaže poreski savetnik Miroslav Rajlić, jedna od značajnih nedoumica kupaca i prodavaca tiče se vrednosti nekretnine koja se uzima kao osnovica za porez, jer se ona može razlikovati u dva slučaja.

„Kod plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava koristi se tržišna cena Poreske uprave, što je legitimno i ustanovljeno je zakonom, tako da nema nikakve dileme. Ali, ako se uđe u neki obligacioni odnos – prodaju stana na primer, cena ugovorena između kupca i prodavca prihvatljiva je za Poresku upravu kao osnovica za porez (2,5 odsto) pod uslovom da nije niža od tržišne. To znači da ako poreznici procene da je cena iz ugovora niža, Poreska uprava će vršiti procenu“, objašnjava naš sagovornik.

U tom slučaju nema sudskog veštaka niti bilo koga drugog ko će pratiti proces, jer Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji definiše da procenu vrši poreski inspektor i preuzima svu odgovornost za njenu ispravnost.

„Procena se vrši na osnovu realizovanih prodaja u bliskom intervalu na istoj ili sličnoj lokaciji. Dakle, ako želite da dođete do tržišne vrednosti videćete koliko je po pravosnažnom rešenju Poreske uprave prodata, recimo, neka nekretnina koja se nalazi u istoj ili zgradi pored, u ulici ili nekoj sličnoj, lokacijski bliskoj sredini. I to nije sporno. Međutim, nelogičnost se pojavljuje ako plaćate porez na imovinu na taj stan (godišnji porez) i rešenje lokalne poreske lokalne administracije pokaže da osnovica koju oni koriste za računanje poreza nema nikakve veze sa osnovicom koja se koristi za procenu vrednosti stana kod kupoprodaje“, istakao je Rajlić.

Prema njegovim rečima, to ne može lako da objasni ni svojim stranim klijentima koji neretko prvi i uoče ovakve nelogičnosti.

„Na primer, prodaje se stan od 60 kvadratnih metara i vi ste napisali u kupoprodajnom ugovoru da je cena 100.000 evra. Poreska uprava kaže – ovo nije cena koja je tržišna, mi smatramo da taj stan košta 110.000 evra, imamo realizovane prodaje i preko poreskih rešenja tvrdimo da je to prosečna cena, tako da bi taj stan trebalo da košta 110.000. Kada se na to primeni poreska stopa od 2,5 procenata dobije se porez koji bi trebalo da platite. S druge strane, u poreskom rešenju za taj isti stan vidite da je osnovica za porez 60 ili 70 odsto vrednosti koja je utvrđena za porez na prenos apsolutnih prava. To je potpuno neprihvatljivo i nelogično, ali tako odoleva već godinama“, ocenjuje poreski savetnik.

On smatra da je sada pravi trenutak da se takva nelogičnost reši, i nada se da će do toga i doći.

„U okviru Poreske uprave je urađena reorganizacija koja je, između ostalog, podrazumevala i otvaranje jednog sektora koji se zove Sektor za izdvojene aktivnosti, a što je u stvari sektor koji je u ovom trenutku definisan kao ‘na korak od prebacivanja u nadležnost lokalnih poreskih organa’. Drugim rečima, tu se nalazi, između ostalog, kupoprodaja automobila – koja jednog dana treba da pripadne Saobraćajnoj policiji, porez na oružje – koji u poreskom smislu treba da pripadne policiji, i kupoprodaja nekretnina – koja jednog dana treba da pripadne i da postane nadležnost jedinica lokalne samouprave, pošto oni već rade godišnje poreze na imovinu„, navodi Miroslav Rajlić.

On se nada da će za godinu ili dve, kada ta vrsta nadležnosti bude prešla na jedinice lokalne samouprave, biti trenutak kada će se izjednačiti vrednosti.

„Tek onda će potpuno besmisleno biti da jedan isti organ obračunava porez po osnovu različitih vrednosti nekretnina. To je jedna nekretnina i ona vredi koliko vredi, tako da osnovica mora uvek biti ista“, zaključio je naš sagovornik.